主题：房控新政换汤不换药 上上京
- 发表于2010-01-03
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- 发表于2011-01-02
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相信所有参加了18日住建部在国谊宾馆召开的房地产调控会议，在会场就座的数百位市长们，开会时没有一个人不在私下盘算自家的账：中央调控房价指令必须要执行，但我们一年数十亿，甚至上百亿的土地出让款怎样才能不会丢掉呢？
“国四条”上周颁布之后，各相关部委都在紧锣密鼓相继动作。前一天，国土部联合五部委颁布土地出让金首付比例提高到五成政令规定，后一天住建部召集全国数百名市长开会，就“国四条”执行进行布署。可见，急风暴雨式的房市调控两年之后再度卷土重来。
无疑，这一次的调控还是如上一轮一样目的是对准高房价而来，那么，遏制房价过快上涨“国四条”真的就会比之前06年的“国八条”、07年的“国六条”有用有效吗？我认为未必。
针对“国四条”落实问题，我们不能不提出这样几个问题：
首先对于加大保障性住房建设这个问题，我们要问：保障性住房建设用地来自何处？保障性住房由谁来建？享受保障性住房居民的身份如何甄别？
以北、上、广、深四大中心城市来说，市区内可开发用地几乎已经用尽，即便是有，肯定地方政府也不舍得建设保障房，而舍弃巨额的商品房土地出让金收益；那就是说，保障性住房大部分都要建到偏远的郊外，这对于能够享受保障住房待遇的穷人来说，既不方便，也不公平；
之前保障性住房建设基本都是由开发商代建，这在机制上就给保障性住房建设埋下了投入和质量的隐患。最起码应该是政府委托的直接的建筑企业建造保障住房，否则开发商图利的本性注定会让所建造的保障性变味；
廉租房、经适房，以及限价商品房等几大所谓的保障性住房，肯定是只面向这个城市有户藉的家庭提供。仅就北京而言，北京现在常态居住人口应该不低于三千万（本人推测数据），而拥有户藉人口仅占到一半左右，可以说，北京最急需住房的人群是那些外来的年青打工族，而他们又大部分由于户藉原因，根本没有资格享受保障住房待遇。
其次是“国四条”提出要增加中低价位和中小套型商品房供应这个问题。我们不禁要问，现如今地价都已贵过房价，大城市地价拍卖已全部过万，所谓的“中低价位”具体是指何等价位？中低价位的商品房是如何得来？另外，中小套型市场实现如何从操作上不重蹈70/90覆辙？
今年全国房价暴涨，地价水涨船高。在此基础上，再谈中低价位商品房政府势必要届定清楚所谓中低价位到底是何标准。否则，无论如何都会让百姓和媒体产生错觉。而就中小套型商品房增加政策来说，相对于城市中心地价高企局面，增加中小套型商品房实际上是个悖论。
地价高，开发商势必要建面积大相对舒适的豪宅，才可能保证最多实现利润和投资回报，中小套型这样的相对经济型的住宅开发商在高地价成本情况下，不会对其感兴趣。这样势必形成相对偏远的郊区增多中小套型商品房，而市区内少有中小户型的局面。而购买和居住使用中小套型商品房的业主，又多是收入偏低的打工阶层人群，朝九晚五时间约限，住郊区交通成本增大，加主各类生活配套城外比城里相差很多，这势必会让他们蜗居的同时，也会感觉到窝心。
如本文开头所描述那样，如今房价高、地王频现的根本原因，还不在供应量、户型大小，以及保障住房多少这些表面问题之上，其根结就在于地方政府的土地财政来源现在大绝大部分仰赖于拍卖土地之后的出让金收益。由此，时下房地产的逻辑关系是：地方政府需要土地财政收入——土地财政收入高低取决于房价高低——只有让高价不断走高政府的收入才有所保障。所以说，在即便中央政府国四条颁布，在实际操作层面上想要实现难度极大，而地方政府GDP指标和土地财政收入预期却是只能涨不能降，所以基本可以肯定，这新一轮的调控只能是在舆论的喧啸之下，让市场短期内冷却降温，但房价上涨的实质动力却不能改变。