主题：买的不如卖的精 解密万科降价的八大理由之谜

目前的中国楼市真可谓是“内忧外患”，“内忧”是：在国民经济飞速发展的大背景下，房价经历了连续几年的疯狂上涨，终于到了一种难以控制的状况；投资的比例过大，金融风险存在隐现。而“外患”则是：美国次贷危机的爆发，引得美国经济衰退，对于中国的金融和楼市既是警钟又是实实在在的打击。

而正是在这样的一个背景下，国家宏观调控政策的决心空前强烈，将“住房问题”列入了十七大政府报告之中，目的就是解决中国百姓的买房难，真正实现“住有所居”的伟大目标。2008年的楼市势必迎来房价震荡、拐点凸显，这也正是万科集团领袖王石先生大谈“拐点论”和万科在全国都进行“降价风”的前提背景，俗话说：买的不如卖的精，万科的行动如此的大张旗鼓，必然有其内在的真实目的和意图，笔者从王石先生的言论和观点中进行剖析，有其八大理由，与众朋友分享：

一、发展模式和赢利模式的战略调整在前几年房地产行业快速发展，房价高涨的时期里，万科的主导赢利模式是：以其在行业和社会上的品牌影响力，其销售的楼盘价格普遍比周遍项目要高10%--20%左右，来实现其赢利的目标。而面对近期的宏观调控，万科领袖王石先生的战略思想已经由经营价值最大化想规模效益最大化进行了转移。实行快速的规模扩张，通过规模实现其企业的赢利目标。显而易见，在当前的楼市，如果没有优惠活动的支持，当日销售交易额2。57亿是很难实现的。这正是万科的快速开发、快速销售经营策略的体现。

二、听党的话，在房价调控上做表率众所周知，万科集团一直是中国房地产的行业领袖，也是房地产行业里最大的上市公司。万科的动向对于中国房地产行业，尤其是住宅领域的影响是非常大的，甚至影响着国家政策的制定。也正是因为万科以及王石先生的重要地位，其带头作用非常重要。但是，无论多么强大的企业，同样也要受到党的领导。所以，在目前从中央到地方的调控压力下，万科实施“降价风”正是响应了政府的号召，身先士卒，做出了先进的表率作用。同时，也避免了象碧桂园这种树大招风的问题。

五、压缩土地储备加快资金流的运转据有关数据显示，万科目前的土地储备大概应是2400万平方米。当国家出台了对于囤地的开发企业的征收高额税费和回收土地的管理办法后，对于万科这种储地大户而言，加快开发速度和资金运转速度是其最好的解决办法。通过拐点论和降价促销战略，快速消化其储备的土地变为资金流，从而用资金再去获得更多新的土地，如此循环，才能保证其企业健康、快速的发展。

六、降价30%依然实现利润目标王石先生曾经说过“不挣超过25%的利润”，但企业的发展势必要有一个赢利目标，这个目标的实现办法有很多种。目前万科的战略思路正是通过降价而缩短销售周期。因为在国家对于房地产宏观调控初步见效的情况下，市场上的观望气氛是十分浓重的。过去半年可以销售完的房源，现在也许需要一年甚至更长。销售周期的增加，就是成本的直接增加。所以，万科通过对于最高30%的降价来实现其销售任务，短期看好象是利益受损，但从长期来看，从节约了人员、银行利率等成本后，万科长期的赢利目标丝毫不会受损。

七、行业洗牌清理门户中国的房地产发展速度、房价的涨幅之所以可以用“迅猛”来形容，是因为在这个增长期内，许多行业内的资金都逐步向房地产行业内流入。在市场上也出现了许多层次不同、实力不同的大大小小的开发商。当然，这些中小开发商虽然分享了房地产行业火热的成果，但也为防止垄断寡头企业的出现起到了一些积极的作用。而万科此次在各地实行降价风，无疑是对于那些中小开发商最沉重的打击。万科一降价，许多中小开发商都纷纷跟风，打折、降价的状况陆续增多。“饿死的骆驼比马大”，在目前国家实行货币紧缩的政策下，万科对于资金和土地的考验可以给予充分的准备，而那些中小开发商却只有惨遭淘汰的份。如此下去，那些资金少、实力差、品牌影响力小的开发商，将逐步退出房地产的历史舞台，行业从此洗牌。

八、扩大影响力巩固领袖地位万科20年的房地产经历，行业领袖地位无庸质疑。但随着国内一些有实力的开发商迅速崛起，万科的领袖地位同样受到威胁。客观的讲，此次的“万科降价SHOW”对于买房人来说，的确是享受到了优惠，同样也让快速上涨的房价得到了喘息的机会。与此同时，百姓的好评和政府官员的认可对于万科来说，也是一种无形价值的实现。对于扩大其品牌影响力，巩固领袖地位是一次重大的推动。

是啊，钱都让他们赚去了！