主题：房价持续上涨的唯一解释

  央行报告公布了2009年的贷款总量和贷款流向，其中房地产业贷款约2万亿元，占新增贷款总量的约20%，于是媒体们都认为2009年的房价是因为中国宽松的货币政策推动而不断升高的。

但仔细看看，中国实行宽松的货币政策，但现金供给却是负的投放（少投放71亿元），而扣除非金融机构的企业存款（6.5万亿元）之后，实际的贷款进入实际经济的总量似乎也不比往年更多。

就房地产业的贷款情况看，开发企业的国内贷款为11293亿元，增长48.5%，但仅占本年全部开发企业到位资金57128亿元的20%，比历年所占的比例都低，占全年房地产开发投资36232亿元的311%，高于历年的比重。但如果按到位资金减去实际投资看，开发商手中还有20896多亿元资金，扣除全部银行开发贷款之后仍有余额9603亿元。这并不能说明这些开发贷款是推动房价上涨的动因，至少没有因为开发贷款的增长让房地产的投资出现高增长，尤其是自去年9月份之后的投资增幅是持续下降的，同比只增长了16.1%，低于已出现投资滑坡的2008年，更低于全国固定资产投资30.1%的增速。

同时这个投资的增幅小于开发到位资金增长44.2%的增幅，也小于开发贷款48.5%的增长。换句话说，只是因为开发企业有肥有瘦、有贫有富的分配不均而增加了开发信贷，但却无法从总量上得出开发信贷增长而推动房价上涨的结论。

全年个人消费信贷新增1.8万亿元，其中用于住房的高达1.4万亿元，其中一手房个贷8403亿元，增长116.2%。但仅占全部商品房销售总额43995亿元的19%，比历年个贷占销售额的比重都低，又怎么能证明个贷是推动房价的增长呢？尤其是个贷并非开发商的负债（贷款主体不同）而是开发商的收入。

如果是贷款购买汽车时，没有一个会将整个个人消费的贷款与给生产企业和经销单位的贷款合并计算为对汽车行业的贷款总规模，为什么要在房地产的贷款中，将个人消费信贷计入整个对房地产业的信贷规模之中呢？显然这是对房地产业的一种歧视政策。

应该说2009年的房地产得益于政府的政策刺激，如0.7倍的利率和整体利率水平的下降，大大的提高了居民的住房可支付能力。如二手房交易税费的下降，大大的降低了交易的成本、加大了供应量的同时活跃了交易量，并提供了卖旧买新的改善条件。

扣除了个人消费信贷之后（无疑个贷对购房是一种巨大支持），开发贷款总量的增长就并不多了，而相对于同步增长的销售面积和销售总额计算，这个新增的贷款量并不为多，并且这其中又有大量的贷款并非用于住宅建设，而是用于办公与商业的建设之中。因此更不能推导出因贷款而形成的住房价格增长。

当经济总量增加时，相对同比的贷款必然会有所增长，但最重要看这个增长之后的信贷在总量变化之后的比重是否增加了。如果其比重是下降的，则就不能成为主要推动的原因。当比重下降时，虽然总量增加了，也更不能得出信贷是动因的结论了。

2009年中国的房地产是个政策市，这个政策市中包括了宽松的货币政策的影响。但无论如何都不能将信贷的作用夸大到了成为房地产市场发展主因的地步。

中国的房价上涨了，但其撬动的因素会让今年的上涨增幅加速，尤其是去年全部商品房（包括公建）的平均销售价格为4696.6元/平方米，而住宅的供给价格已高达3725元/平方米，那么今后新增的住房价格无论用什么调控的手段都不可能回落到以前的水平了，一定会随水涨而船高。

贷款的增速大于投资的增速，开发资金到位的增速大于投资的增速，这中间一定会有个尚未打通的关节，那就是土地的供给。当土地的供给不但增速下降，并且是极大的负增长时，那么未来市场的预期就一定是上涨的。