主题：沈高端住宅进入冬眠期 小户型公寓或全面爆发

2011年底已经到来，往年此时，各大开发商的员工都会喜出望外地向亲朋好友宣布年终的奖励，公司也以出国游的形式打赏员工。而今年此时，地产界的专业人士们却像一头头奔跑不停的水牛，仍然工作在营销的第一线上，片刻不得休息。下半年的销售，受到当前形势影响，并不乐观。

目 前的沈城楼市，按产品类型，可大致分为刚需群体抢购的中小户型与有钱人置业的高端住宅。虽然中小户型产品依然热销，但高端产品却遭遇到寒流。记者近日走访 了几大高端楼盘，不仅到访客量急剧减少，成交量也明显萎缩。在调控的大背景下，各大开发高端住宅的开发商们，正面临着年终如何向股东交待的窘境。受制于现 金流的迫切需要，各种优惠、折扣及暗降，已开始显现。

市场扫描高端住宅整体降温

2011年，沈城高端住宅频频入市，遍地开花，东、西、南、北、中，各大品牌开发商都有单价超万元的高端住宅面世。如果说上半年销售还算喜人，进入七月后的市场，已开始出现回落，而十一之后的市场冷淡表情，则让开发商们明显感觉“有点冷”。

沈 阳北部地区的一个高端楼盘营销总监直言不讳地向记者表示：“十一之后，每天到访的客户量下滑迅速。十一之前每天有近20组客户，十一之后到访的客户量已不 足15组，而且逐步在减少。”由于销售遇阻，该楼盘不得不将原来的全精装房，改为一部分清水房对外销售，以拉低销售价格。由于原来高估了市场，定价偏高， 面对市场的实际情况，计划中精装修房的单价也下调了20%左右。

高端楼盘的寒流，不仅让一家楼盘受寒。浑南的一个高端楼盘售楼员突然给记者 打来电话，称看到客户登记资料，发现记者曾造访过该楼盘，于是推荐刚刚推出的新盘。记者前往探访后，大吃一惊，一个原来均价在13000——15000元 /平方米精装修高端大户型产品，现推出了临街小户型，将精装标准从原来的2500元/平方米，直降为1000元/平方米，单价均价也降为9800元/平方 米。即使如此，记者在现场看到，到访的客户也凤毛麟角。

业内资深职业经理人钱辰炳先生对记者说：“我最近不断在考察楼盘。不管开发商承认不承认，现在的市场是中小户型与刚需占主力，高端产品的销售已明显遇冷，如何面对当前的市场现状，实现销售回款，已是摆在各开发商面前的主要课题。”

原因探密

限购、限贷掐住七寸

高 端住宅产品遇冷，与目前楼市的宏观调控政策有直接关系。钱辰炳说，限购并不是问题，银行紧缩银根，限贷是影响销售的最主要原因。目前沈城实行二环内限购政 策，对二套房的认定以家庭为单位，对贷款的认定各银行执行标准不同，有的既认贷又认房，直接限制了许多富人在二环内置业。

由于沈城的限购政策以二环为界，二环内外的市场表现，在限购令刚刚颁布时，出现过外热内冷的局面。但随着时间推移，目前市场已回归平稳，即内外表现相近。高端住宅，无论是二环内，还是二环外，都出现了同样的走势。在银行限贷的大环境下，富人置业者的行为，同样受到打压。

自 从今年上半年华润悦府以均价20000元/平方米的价格上市后，各大高端住宅纷纷将定价标准提高，全力打造豪华住宅。这些高端产品不仅主打区域优越概念， 在建材及装修标准上，也是极尽奢华，以为高价找到理由。而且，高端住宅不仅单价高，面积也大，基本都在200平方米以上。按总房款计，一套高端住宅的总房 款基本在400万以上，即使是有钱人，如果不能贷款，一次性拿出数百万的流动资金，并投入到不动产上来，也有点勉为其难。

刨根问底

1概念模糊高端性价比其实不算高

在地产圈里，高端住宅与豪宅是两个概念。尤其在调控背景下，大家普遍愿意回避豪宅的称呼，而改称为高端住宅。事实上，在外界眼里，高端住宅与豪宅都是为有钱人提供的住宅，换个名称而已，没有区别。问题并不是高端住宅的名称怎么叫，关键是这些高价住宅，到底值不值？

这 个问题其实在业界不会得到答案，或者说，如果由业界人士回答，肯定会找出各种理由来证明高端住宅确实值这个价值。至于价格是否符合价值，这是没有人愿意深 究的。但沈阳高端住宅市场刚刚起步，仍然存在着许多不规范现象，比如精装标准未定，只是承诺3000——5000元/平方米之间，就可以对外销售，奇怪的 是，竟然有人愿意为没有确定的精装标准而埋单。

2布局分散高端住宅区尚未成型

但凡高端住 宅的售楼员，都会以国外的高端住宅为例，来证明自己的产品如何与其相似。纽约中央公园为中心的曼哈顿高端住宅，洛杉矶贝佛利山庄等等，都是高端住宅卖高价 的最好借口。但事实上，记者考察过曼哈顿的高端住宅，以目前沈城的住宅设计水平与建材使用及至施工工艺，尚无法与其相提并论。售楼员的说辞，只不过是一个 唬人的借口而已。

不仅如此，沈城的高端住宅呈现四处分散状，没有形成像曼哈顿及贝佛利山庄这样的高端聚集区。如果把豪宅例入高端住宅的概念 范围，沈城东部别墅区倒是可算作是一个特例。但后期在市区开发的高端住宅，不仅没有形成相互呼应的地区概念，每个项目都处于一片相对中端或低端的社会包围 中，没有形成真正的高端住宅区域。

业内人士对此并不担心，这是在现有条件下，高端住宅发展的必经之路。因为没有一个片区可以直接规划出土 地，用以打造高端住宅，各开发商只能各自为政。但事实上，同样有业内人士认为，独立的高端住宅，在打造真正的高端社区生活理念上，受所处的区域影响，不可 避免地会出现短板。

市场应对

开发商急需调整战略

2010 年底，记者在参加一个高端住宅论坛后发现，从2009年底开始，许多开发商加大了开发高端住宅的力度，经过一至两年的开发周期，2011年将是高端住宅集 中入市的年份。而沈城高端住宅的消费能力，是否能支掌大量入市的高端住宅，一直是悬在众多开发商头顶的一把利剑。

开发商也有苦衷，并非他们 不做市调，不知道高端住宅会大量集中入市，进而造成竞争激烈，但他们都同样选择了“有困难也要上”的道路，主要是因为开发商拿地成本过高，只有做高端项 目，他们才能实现利润最大化。当然，这其中不排除个别开发商的贪欲毫无节制，不根据地块的实际情况，而盲目上马高端项目。

本来今年就是一个 高端住宅集中上市的时期，再加上目前政策调控，高端住宅的苦日子也许才刚刚开始。在今年上半年抢到一部分客户的开发商，现在都在暗自庆幸早走一步。而十一 前后的开发商，不得不面对入市即冷的局面。在年底即将来临之际，除了优惠，暗自降价外，开发商似乎已别无选择。

在很多人眼中，似乎央企是不 差钱的。但一位业内资深人士对记者说：“说企业不差钱都是胡扯。央企也是上市公司，也需要向股东交代，央企也在赚取利润，也需要发展，哪儿有不差钱的企 业？”因此，即使是财大气粗的央企，在其高端项目销售遇阻时，同样不得不放下身段，优惠、降价。

高端住宅适当优惠降价，在某些业内人看来， 是短期的回归价值调整。近一年来，高端住宅的价格上涨幅度过大，个别楼盘甚至属于跳空高开，适当的回调是必要的。而对于明年高端住宅的走势，目前尚无人能 判断清楚。用一位开发商高层人士的话来说：“眼前最重要的，是如何过冬，挺过冬天，才能想春天的事儿。”