主题：7月上海楼市收官：成交缩量7月上海楼市收官：成交缩量

最近两周上海楼市成交量有所下滑，不过整个7月的成交量仍将维持相对高位。

数据来源：金丰易居&佑威联合研究中心

金丰易居&佑威联合研究中心7月30日提供的数据显示，上周（7月23日-7月29日）上海市商品住宅成交面积为17.42万平方米，环比（较前周）下跌0.73%；成交均价为23974元/平方米，环比上涨2.42%；新增供应面积为21.05万平方米，环比增加24.41%。

佑威机构执行董事黄志坚称，上海楼市成交量连续两周“降温”，或表明这一波“反弹”已基本结束，楼市将回到“正常”轨道，短期内难再有大量“恐慌性杀入”现象。失去了量能的支持，跟涨现象就会难以为继。特别是供过于求的产品，将回归到“以价换量”的轨道上去。

“反季热销行情确立”

整个7月楼市也已接近收官。

佑威数据显示，截至7月29日，上海7月商品住宅累计成交量为78.94万平方米。整个7月成交量锁定在85万平方米上下，已成定局。

黄志坚说，最近两周成交量的回落，预示着“利多”因素已基本消化，“多方”已经力疲。最近官方多次表态调控不放松，房价上涨引发更严厉调控政策出台的概率加大。这对投资、投机型买家，有不小的“阻吓”作用。8月的成交量继续下滑的可能性很大。

21世纪不动产分析师黄河滔提到，上周上海楼市成交延续了此前一周的“散乱”格局，成交套数最多的楼盘，也只成交了52套房源。而且，成交面积排行前十的楼盘中，套均面积低于100平方米的多达4个，另有3个处于100-105平方米之间，可见刚需再度回暖。

中高端楼盘成交回落

7月上海楼市成交均价的反弹，同样令人关注。

据21世纪不动产统计，7月前29天，上海楼市整体均价继续稳步上涨，目前已达2.44万元/平方米。不过，7月中下旬，上海楼市高端及别墅产品的销售已有所回落，房价上涨中的结构性因素正在减弱。

21世纪不动产的统计数据显示，7月前29天，上海市单价在5万元以上的高端住宅共计成交164套，成交量仅为6月份总量的81%。同期，新建别墅产品成交也明显缩减，29天合计仅成交355套，为6月份别墅成交总量的70.8%。

不过，黄河滔称，部分刚需项目上周的成交均价较今年一季度有所提升，其中最高的项目涨幅达17%。而部分套均面积大于140平方米的项目，则延续着此前的低开策略，个别项目较一季度均价还有10%左右的下降。

黄河滔分析，此前楼市回暖的势头尚未完全成熟。在限购背景下，购房者对价格的敏感度仍较高。特别是当前官方频发调控严格执行之声，购房者对价格上涨的抗拒心理或会逐步转强。

某上市房企营销负责人还提到，近期各大楼盘收窄折扣优惠，也是造成成交量下滑的一个因素。

上海盘谷房地产有限公司总经理宋海则认为，经过5、6月份的市场消化，7月一些区域的刚需楼盘有效供应出现了下降，这或许是造成刚需房源成交量下滑、成交均价上涨的另一个原因。

楼市再入“敏感期”

眼下，市场各方对于调控升级预期仍有顾忌。

德佑地产研究主任陆骑麟认为，7月下半月，上海楼市成交量出现了一定的下行趋势。开发商在7月普遍减小优惠幅度甚至回调价格，是成交量下跌的最主要原因。这也导致了调控在执行层面的进一步收紧。上周末，上海颁布了旨在严格执行调控的“沪六条”，虽然并未提出新的政策，但此举有助于抑制开发商的涨价冲动。

而且，陆骑麟还认为，此次“沪六条”的出台，对于投资性购房的打击意图十分明显。严格执行差别化信贷、重点检查购房资格、“认房认贷”政策执行细则的出台，都将对中高端市场产生一定的抑制作用。

某上市房企营销负责人也说，监管层的再度喊话对买方积极性造成了打击，“7月全月的成交量应该说挺不错，但后两周成交量的下行趋势让人感到不乐观。预计这一趋势会延续到8月，起码8月的前两周会受到影响。”

“2011年，面对量价齐升的‘金四’行情，监管层当时也曾派出多个楼市督查组，前往各地调研调控落实情况，并在随后出台一系列措施，致市场加速降温，并迎来此后的降价拐点。这或许意味着，目前中国楼市已再次进入空前紧要的敏感期。”黄河滔担心，一旦下半年楼市成交仍呈现过热行情，则市场的过量反弹引发调控升级的可能性较高。