主题：老公房最近有点"卖不动"

新盘分流刚需客

近期准备改善居住条件的严先生并没有感受到市场的回暖。“前两天我打算挂牌卖房，中介给出的评估参考单价只有1.9万元/平方米，我当时就懵了。“原来，严先生目前一家四口居住在一套63平方米的两室户，小区紧邻内环线，交通便利，由于想置换大户型，他打算先卖掉现在的房子。然而，中介的评估价显然远远低于严先生的预期。他告诉记者，楼市火爆时小区里类似的房子单价卖2.6万元/平方米都算是“白菜价”。“中介给出的理由是，小区是上世纪80年代初期建成的，房龄较老，买家贷款可能会遇到问题；此外，房子位于6楼的顶楼，价格上至少要在均价上打9折。”

买公房还是要看地段

一般来讲，公房的总价大多在150万元以下，就汉宇地产市场研究部从5月份分行成交汇总情况看，总价在150万元以下的物业成交套数比重约占4成左右。

从 全市范围看，公房成交相对最集中的有宝山共康泗塘板块和杨浦中原板块，其板块内的主力公房小区如泗塘新村、呼玛新村和开鲁新村，5月份的成交量都较三四月 份出现了小幅增加，呈现稳中有升态势。公房的行情呈现持续平稳的状况，主要是由供、求量均保持足够旺盛所致，如在中原板块，二手市场以老公房为主，房源挂 牌量向来比较充足，因此客户的选择面就很广，在可选房源较多的情况下，大多数客户都会货比三家、出手谨慎，因此成交速率还是能保持平稳的节奏；另一方面， 板块内客户对公房需求比较大，客户的上门问询量比较多，因此预计短期内的成交量依旧不会出现波动。

能够影响公房价格的关键因素就在于区位表 现。目前全市“高价公房”往往都是位于内环内、占据传统黄金地[简介最新动态]段的小区，因此高价公寓主要集中于黄浦、静安、徐汇、长宁几大区。比如南卢 湾板块的蒙三小区、斜土新村；中山公园板块的南辉小区；曹家渡板块的中行小区；徐汇中心的乐山新村、番南小区、西木小区等均价基本超过3万元/平方米；北 静安板块的海防村小区均价更可达到约4.5万元/平方米。

业内人士分析，贷款限制和新盘降价是局部板块老公房愁卖的主要原因。楼市调控以 来，新建商品住宅项目纷纷采取低开或降价跑量策略，导致老公房低总价优势减弱，甚至出现阶段性价格倒挂的现象。此外，部分老公房既非学区房，也没有拆迁概 念支撑，在目前的市场环境下已缺乏吸引力。更致命的是，部分老公房房龄过老，导致购房贷款审批难度加大，虽然老公房面积小总价低，但购房者仍需要准备高额 的首付款。“如果购房者要考虑今后出手置换，往往宁愿购买地段较远、面积较大的打折次新房以规避老公房的贷款风险。”在诸多不利因素作用下，仅仅靠地段已 很难支撑此类老公房的高价位。