主题：北京城区100万元二手房以超20年老社区为主

四环内以房龄超过20年老社区为主

四环外存有大量次新房———

根据北京市房地产交易管理网的数据显示，10月上半月，全市二手住宅成交总量为2315套，与9月份同期相比大幅下跌了近35%，与去年10月份同期相比更是大幅下跌了58%。随着新建商品房低价入市量的增多，二手房市场成交逐渐走低，不少区域的二手住宅甚至连续几个月均为零成交。不过，城市核心区的二手房由于占据地段、交通、配套等优势，在低迷的市场中仍保持成交。根据北京中原市场研究部的监测，目前，区位优势明显的国贸[简介 最新动态]、中关村等区域，成交量稳定，且价格波动幅度小。而在这些坐拥优质区位的二手房中，售价“百万元”的房源始终被购房者关注。

●上半月二手房均价跌破2.3万元

核心区低总价房源有迹可循

北京市二手房成交量在经历了十一黄金周的大幅下降之后，销售均价也降至新低。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，10月上半月，北京全市二手住宅成交均价为22648元/平方米，与9月份同期相比下跌了2.1%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，十一黄金周期间人们的出行，以及购房者对四季度房价将继续回落的强烈预期，使得10月上半月的二手住宅成交量大幅萎缩。新房价格的回落以及交易量的持续低迷，使得部分二手房业主开始主动调低报价，二手住宅的价格也连续三个月出现下滑，并跌破2.3万元/平方米，基本回落到2010年末的价格水平。

同时，不仅是近郊远县的二手房受新建商品房冲击价格出现回落，城市核心区的不少二手房源也由于业主抛售等原因，价格出现下降趋势，议价空间进一步加大。

●城区“百万元”二手房源占比10%

魏公村 马连道 马家堡为供应旺盛区

据伟业我爱我家统计数据显示，北京城区总价在100万以下的二手房房源，约占全市总房源量的10%，而成交量则占到了总成交量的二成左右。

对此，二手房市场分析人士指出，目前，购房市场以首次置业以及首次改善型置业的“刚需”为主，在二手房市场中，购买总价100万以下房源的人群，近九成都是刚刚工作、面临结婚的年轻人，这些购房人基本上都是首次置业的刚需。他们对房子的需求呈现出明显的两极分化的特点，一部分年轻人的购房需求只限定在四环内，公司周边，最求上班的便捷。而另外一部分年轻人则更喜欢近郊的房子，一方面面积宽敞，另一方面房子较新，居住舒适度明显比四环内要高。此外，在价格上，80%左右的首次置业人群都可以接受总价在150万元以内的房产。

据统计，“百万元”二手房需求旺盛的区域主要集中在学区周边的中关村、公司企业聚集区域周边的马连道、公主坟、蒲黄渝、方庄、劲松、潘家园等地。而目前市场供应较多的区域则为海淀魏公村区域、原宣武区的马连道区域、丰台的马家堡等区域。

●“百万元”二手房

四环内是超20年房龄老社区

四环外存大量次新房

据了解，北京二手房房价虽然经历了2009年至2010年的大幅上涨，并且目前城市核心区的二手房房价在总体上也保持相对稳定的状态，但总价在100万元以下的房源依然大量分布于北京四环内外。

二手房中介机构提供的数据显示，北京四环内总价在100万以下的二手房房源，大多为80至90年代建成的二手楼盘，零星分布有一些2000年前后建的面积在20-30平方米左右的小公寓。这些楼盘地理位置优越、社区成熟、周边配套完善，但是我爱我家市场部指出，这些老旧社区也存在配套老化等硬伤，例如，管道淤塞、没有停车位等。此外，由于位于城市核心区，所以100万以下的房源也大都为40-50平方米的小一居或开间。

相比之下，四环外总价在100万以下的房源，除了大量的二手房之外，还有不少新建商品房可供选择。而二手楼盘则大都为2000年左右或以后建成的次新房，设计较现代、社区规划合理，配套也较到位。在居住面积上，从40平方米的单间，到80平方米的两居，购房者都可以选择。

●四季度二手房价进入下降通道

首次置业者可择机入市

对于今年四季度的二手房走势，胡景晖表示，二手住宅的降价趋势已经非常明显，四季度北京二手房价格将继续回落，幅度和范围也将进一步扩大，下跌幅度或将达到10%-15%左右。因而，胡景晖提醒想在年底购房的首次置业者，可以密切关注心仪小区的房价走势，与自己的经纪人保持密切联系，第一时间掌握房价变动情况以及特价房源情况，把握年底房价回落的好时机，果断出手购房。