主题：房地产基金到2万亿指日可待 政策紧缩会引发系统风险

眼下，房地产基金可谓炙手可热。不仅一些PE大佬改弦更张或分身做起了房地产基金，连万科[简介 最新动态]、金地[简介 最新动态]、华润、复地[简介 最新动态]、滨江房产、世茂股份（600823）等开发商也宣告试水房地产基金。清科研究数据显示，房地产私募股权基金在2010年共有10只基金募集到位18．59亿美元。2011年仅第一季度，就有5只房地产基金募集到位9．59亿美元。8月26日，中国房地产基金联盟又宣告成立。

那么，房地产基金热潮涌起的原因是什么？其发展态势如何？未来将怎样？昨天，深圳商报记者带着这些问题，采访了中国房地产基金联盟华南地区唯一发起单位、深圳市德信联合股权基金管理有限公司（以下简称“德信资本”）董事长陈义枫。

去年开始呈爆炸式增长

记者（以下简称“记”）：房地产基金是从哪一年开始火爆的？你认为现在房地产基金热潮涌起的原因是什么？

陈义枫（以下简称“陈”）：房地产基金以前也有公司在做，但市场需求不大，组织形式也不太明朗，那些只能算是房地产基金的萌芽。

一直以来，房地产企业融资结构就不合理，尤其表现在对银行依赖度过高。随着2009年底调控措施陆续出台，限价、限购、限贷，甚至限抵押登记，房地产界遭遇了十多年来最为严厉的打压。资金需求量极大的房地产业由此遭遇资金瓶颈，国内运作模式已经成熟的私募基金这时恰好弥补了房地产业的资金缺口。另外，国内日趋活跃的民间投融资培育了大量有意愿和能力的者，他们与正处资金饥渴期的房地产业一拍即合。

从去年初开始，以中信信托成立专门的地产私募基金管理平台为标志性事件，房地产基金日趋火爆。如果把2010年称为国内房地产基金元年，那今年就是房地产基金快速扩张的一年。

记：目前有多少公司在做房地产基金？

陈：具体有多少公司在做房地产基金？这不好统计。不过，我把他们大致分成三类：第一类是信托公司，由于其信托产品受限制，转而改变形式以私募的方式操作，这一类用的还是信托的套路，只是法律架构改成私募了；第二类是一些大规模的国有房地产集团和PE公司，见这块蛋糕很大，万科、金地、华润、复地、滨江房产、世茂股份等开发商均已试水房地产基金；第三类就是一些民营地产基金管理公司，如这次搞房地产基金联盟的主体共36家，以及一些刚起步没有加盟我们这个联盟的房地产基金公司。以上三类加起来共计有100余家，当然可能还有更多如做融资中介的、做投行的、做PE的，也想加入这一行，正在努力，不过没有取得突破，这可能是一个很大的数目。房地产基金作为一个新鲜事物，正呈现出爆炸式增长的趋势。

资金规模每月都在刷新

记：目前国内房地产基金的资金规模有多大？

陈：目前管理资金规模比较大的是前两类，他们管理的基金规模动辄十几亿、几十亿甚至上百亿。而民营地产基金管理公司管理的资金虽然不大，但其扩张的速度很快。去年年底还不到100亿，到目前为止我估计已接近500亿，而且这个数字每个月都在刷新。

记：房地产基金募集资金的途径主要有哪些？

陈：我前面把房地产基金公司分成三类，其实出身不同募集资金的途径也不同。第一类主要通过银行和自建发行渠道发行基金产品来募集；第二类主要通过第三方财务管理机构来发行募集，比如诺亚。第三类地产基金的发行比较困难，银行看他们出身低微，不是很支持。另外，像工农中建四大银行，由于国家对房地产行业实施严控政策，他们即使想发也不敢发。因此，第三类房地产基金公司主要靠与品牌房地产开发商结成联盟，再来确立发行方式。

我们德信资本采取的是多种渠道并行的方式，如果用款单位是一线品牌的开发商，我们就走银行的渠道发行，如我们现在正和华润置地联手发行的一只规模为6亿元的基金；如果是三四线城市的优秀开发商，我们就用自己的渠道来发行。但是通过自己的渠道来发行有一个问题，就是募集能力不够，每只基金的规模会受到限制，一只基金一般只能达到一两亿的规模，我们现在基本每月发两到三只。