主题：地产巨头销售逆转 金九银十成楼市牛熊分界线

近几日，主要房地产开发企业相继发布9月及今年前三季的业绩报告。数据显示，在“限购令”的背景之下，多数房企9月来“金九银十”销售尽现疲态。伴随着佛山放松“限购令”的政策尝试半天内突然收回，以及高层再次表态调控政策不会放松，业界、银行和购房者对于楼市走向的预期开始向看空转变。

今年8月，国内房地产开发龙头企业万科[简介 最新动态]月销售金额出现年内首次同比下降。10月10日，万科发布公告显示，其9月实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，环比分别上升12.5%和19.4%，同比则分别下降4.9%和12%。

10月11日，保利地产[简介 最新动态]亦披露了9月份销售情况，期内实现签约面积58.75万平方米，同比下降33.14%；实现签约金额67.36亿元，同比下降26.21%。

在“金九”这一传统销售旺季却迎来连续两月销售金额同比下滑，万科和保利[简介 最新动态]的表现正是近期房企巨头业绩放缓的一个缩影。除了万科和保利，包括碧桂园、中海、龙湖、合景泰富等主要的大型房地产商，9月销售都出现了同比下降。自2009年来这还是第一次出现。

富力地产截至9月底，公司录得总销售收入约214.59亿元，销售面积达140.1万平方米，相比去年同期，分别下降了1%和19%。日前，富力又正式对外宣称，经过对市场变化情况的谨慎考虑，决定将2011年400亿元的全年销售目标下调20%至320亿元。

显然，大房企以九、十月为界，此前良好的销售增长形势已经开始放缓。

一线城市全面入淡季8城存量房超4000万平方米

万科的统计数据显示，9月中下旬之后，市场整体推盘力度明显加大，但成交速度却进一步放缓。北京、沈阳、上海、杭州、南京、广州、武汉、成都等14个城市9月份商品住宅批准预售面积环比8月上升了46%，而销售面积和8月基本持平，销售金额则略有下降。

事实上，不单是万科的情况如此。来自北京房地产交易管理网的数据显示，9月以来，北京上市的商品房新房项目34个，住宅10276套，但截至10月10日累计签约套数仅1068套，签约率不过10.4%。国庆长假期间的10月1日-6日，北京住宅成交总量更是仅有866套，环比下跌62%。

随着成交的持续低迷，北京的项目数量明显增加。作为领跌北京楼市的通州，“金九银十”也未见起色。统计数据显示，通州区成交均价在达到23595元/平方米的峰值之后，一路下跌，8～10月三个月，每平方米房价从1.7万元到1.6万元，再到1.5万元。

类似情况也出现在上海、广州、深圳等一线城市。

数据显示，9月上海供应量激增至119万平方米，环比上涨72%，但因幅度并不大，成交仅有53.8万平方米，环比下降7%，同比更是猛降59%，为仅次于2008年9月的历史同期最低水平。而“银十”开局的国庆长假，上海商品住宅成交量更是同比缩水近80%，为近六年最低，也创下来最近29周的新低。

报告显示，截至9月底，我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4045万平方米，同比增长三成，增幅较大，且库存量继续增长的态势明显。

该报告指出，9月份，8个典型城市新建商品住宅成交量仅341万平方米，同比大幅下降44%。与此同时，截至9月底，8个典型城市新建商品住宅存销比为11.1，创下自2010年来的阶段性新高点，库存量偏大。

“预计四季度新建商品住宅存量将继续增加，促销压力加大。”报告认为，在二三季度观望后，受资金压力的影响，部分开发商要加紧推盘，此外，四季度调控政策仍难以放松，楼市仍将延续前期的低迷状态。