主题：年底楼盘直降低开一触即发 降价不再"羞答答"
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发表于2011-10-19
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在售楼盘越来越卖不动
同润菲诗艾伦限时优惠10万、一品漫城三期现购房总价优惠10万元，按时签约再另减3万元、佘山别墅68折、嘉定高尔夫别墅6折促销……也许就在2个月前，购房者看到这样的优惠会觉得已经很够意思了。但如今嘉定出现了直接打九二折的新盘，而在房展会期间更是有别墅项目打了七折，直降几百万，不由让人感叹形势变化之快。
“降价大致有两种情形直降和低开。”知名地产营销人士杨子江表示，直降的楼盘通常是已在售的项目。由于越来越卖不动，必须选择各种形式的降价，且必须降价到确保现金流(甚至账面明亏也在所不惜)的地步，否则毫无意义。这类情况在前期高价拿地的楼盘中也可能有所体现。只不过由于成本的刚性约束，使得这种降价显得越发惨烈。并且最终拖累周围楼盘都处于吃力状态，这些区域的楼盘对于买家来说可以多关注一下。
低开，往往是一些新开楼盘或者大盘中的全新一期加推产品。因为没有前期高价客户的压力，或者产品形态、条件本身有较大变更(本来卖别墅的，现在改卖公寓)，参照性比较小。所以可以更加放手一些。尤其是一些上半年没有开盘，把主要的业绩指标都放在下半年的楼盘。年底将近，不成功便成仁。低开的楼盘往往手段更为彪悍，而且绝不纠结。
“年底或许会出现一批"跳楼价"的楼盘。”金湛久称，即便没有形式上的降价，但是不少新盘已经呈现出明显的低开格局：如静安区的远中风华园市场均价达9万元/平方米，可是临近的某酒店式公寓项目报价2.6万元/平方米。
早降？晚降？最愁满仓未售楼
开发商降价的压力首先来自于库存。“问君能有几多愁，恰似满仓未售楼！”房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，“我们的研究表明：虽然淡市中仍有个别企业、少数楼盘卖得不错，但至9月底，全国典型城市新建商品住宅存销比为11.1，已经连续7个月上升，创下2009年以来新高。”
其中上海新建商品住宅存量截至10月12日，达到870万平方米，同比增长约39%之多。而且专家预计四季度新建商品住宅存量将继续增加。杨红旭认为，一方面，在二三季度捂盘观望后，受资金压力的影响，部分开发商要加紧推盘，四季度新建商品住宅供应量将继续增加；另一方面，四季度调控政策仍难以放松，楼市仍将延续前期的低迷状态。因此，四季度新建商品住宅库存量将进一步增加，存销比将继续升高，开发商促销压力加大。
其次，降价还来源于竞争的压力。“要降价的话早降晚降效果会完全不一样。”金湛久认为，目前的市场形式，一个区域卖的好的楼盘也就那么一两个，因为客户就这么点。只要有一个楼盘相对价格低，意向客户就会涌入，另外几家就会变得很被动。
“降价不要羞羞答答，活下来才是最重要的，千万不要为别人做了嫁衣。”金湛久说，走降价的开发商是聪明的，跟风的话也就只能“喝汤”了。
杨子江则表示，今年底的价格战将非常惨烈，尤其是宝山和嘉定这两个新盘集中的区域。“特别是嘉定新城，开发商当时拿地就比较集中，上市节奏也差不多，开盘量也很大，而且开发商大多是"跑量"的那种类型，所以竞争会比较惨烈。”