主题：明年1月1日执行新利率 房奴细思量如何还款

今年以来，央行分别在2月、4月、7月宣布加息，5年以上贷款利率已从年初的6.40%涨至7.05%，涨幅达10%。房贷利率升至近10年来最高。

绝大多数贷款者在签订个人房贷合同时，与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。也就是说，在一年当中，无论央行多少次加息或减息，个人房贷都要在第二年的1月1日才能执行新基准利率。2012年即将到来，银行跟房奴们“算账”的日子可要到了。

专家建议，对于没有享受到任何优惠利率的客户来讲，增加的月供的确不少。如果手头确实有一大笔闲置资金，且没有超过房贷基准利率的投资收益，可以考虑提前还贷。但有三类人群不适合。

一是等额本息已到还款中期的贷款人群。随着还款本金递增，还款利息递减，也就说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

其次是等额本金还款期已过1/3的贷款人群。随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。

最不适合提前还款的，是前期申请到7折优惠利率的贷款人群。这相当于低成本利用银行资金，如果选择提前还贷后再贷款购房，银行对其将毫无优惠，而是按二套房执行上浮1.1倍的利率，借款人将得不偿失。

每年到了年底，都会涌现一波提前还贷潮，尤其是利率涨幅较大的时期。但从目前各大银行消息来看，市民提前还款的热情度并不高。面对物价上涨、贷款难的现状，不少人认为，合理负债的理财方式，实际上就是赚钱，所以宁可去理财也不愿提前还款。“现在从银行贷款难得很，手头有了闲钱不如去理财投资，收益应该不会比多支付的那点利息少。”一位打算购买基金的房奴如是说。