主题：开发商频推雪藏大户型 买房人出手还需仔细甄别最近两周，钓鱼台7号院成交了一套单价

最近两周，钓鱼台7号院成交了一套单价为16万元/平方米的住宅，“鸟巢”边上的盘古七星公馆也认购了4套单价在7000万元以上的豪宅……高端需求也似乎随着楼市回暖重回市场。

    一些开发商不失时机地推出“楼王”以吸引市场注意力,争夺客户。记者在采访时发现，京城楼市几年间未见的“楼王”正扎堆“破土而出”。如东北四环上的霄云路8号、东四环的金茂府 、保利东郡 、海淀区的五矿万科如园等楼盘都先后推出项目“楼王”。业内人士称，随着改善性客户增多，开发商不再单纯依靠低价刚需盘走量，而是已经开始以优良的房源争夺客户、占领市场。

     ●开发商出“王”牌 意在提价

    和不少人一样，近几个月楼市上扬的消息让张女士有些坐不住了，上周接连跑了好几个楼盘看房，可心仪的项目仅剩少量边户型，让张女士无从选择。销售人员表示，楼盘即将推出位置最好的“楼王”产品，只是价格会明显上调，建议多关注一下。

    “这已经是第三个声称要推出楼王的楼盘了。”张女士表示，她看的几个楼盘中，最近都热衷于推出“楼王”，不管品质是否突出，至少从销售报价上基本都比目前售价明显高出一块。

    据悉，近期东四环的保利东郡推出了一批“雪藏”已久的楼王产品，户型面积以315平方米的五居为主，仅客厅面积就达到了100平方米；同时还拥有96%的实得面积率。

    其价格也同样兼具“王牌”定位。销售人员表示，315平方米的“楼王”售价在1600万元左右，单价约为5万元/平方米。而社区内普通的165平方米三居户型，最低售价则为38000元/平方米。“楼王”的尊贵显而易见。

    作为社区中最好的产品，“楼王”往往会以压轴的形式重磅推出。当前楼市地回暖，给了开发商打出“王”牌的底气。

    无独有偶，目前市场上还有多个项目纷纷推出“楼王”部分，例如海淀区的五矿万科如园，同样推出了300平方米左右的楼王产品。对外报价为5万元/平方米，而此前该项目的成交均价不足4万元/平方米。东四环的热销楼盘金茂府也筹划推出四期楼王，位于金茂府园区中央的核心位置。均价59800元/平方米，同样高于目前55000元/平方米的成交价格。

    不仅是豪宅，许多普通住宅也热衷于推出楼王，顺义区的香悦四季溪西里将于7月底推出的洋房部分位置最好的楼王产品，户型为95-155平方米。均价在14000-16000元/平方米之间，同样高于目前13000元/平方米的成交均价。此外，还有包括华润橡树湾、红山世家在内的等多个楼盘也都在计划推出“楼王”产品。

    一位业内人士表示，按照以往经验，“淡市走量靠刚需，旺季走价靠楼王的”。

    刚需产品和楼王产品在市场上所起作用的转换也反映了开发商对于市场走势的预测。

    在记者与多家房地产企业接触时发现，经过年初的降价抛盘，开发商的资金压力有所缓解，应结的账款也基本厘清，所以不再急迫于销售回款。敢于推出大尺度的楼王产品。

     ●“捂”出的楼王

     瞄准高端需求

    亚豪机构统计数据显示，6月，钓鱼台七号院项目成交一套单价160000元的公寓，刷新全市最高成交单价纪录。

    豪宅市场的表现更坚定了楼王产品的入市决心，尤其是一些销售多年的老盘，高价推新，再次成为关注热点。像东北四环的合生霄云路8号，就在6月推出了520平方米的景观楼王。该项目早在2008年就开盘入市，经过4年的销售，均价由之前的6.8万元/平方米上涨到如今令人咋舌的12万-13万元/平方米。

    更令人惊奇的是，2003年在通州大运河畔拿地的泰禾地产，“深耕”十年之后，在7月份，高调推出了12栋楼王别墅，每栋售价高达3亿元。

    这些价位的楼王显然不是普通改善购房人能承受的，更多的是瞄准了顶级的财富人群。他们“捂盘”与否、售价高低都和普通住宅市场并不相连，但却对更多的楼王产品具有典型的象征意义。

    一位开发商的负责人也向记者坦言：“我们此次推出的楼王产品，其实是被我们一直保留起来的。一方面是年初根本卖不出价，入市也是曲高和寡。另一方面也是开发商的销售策略，以最好最高档次的产品来补充产品线。”

    “目前楼市基本面已经有所变化。”亚豪机构市场总监郭毅在接受采访时分析说，由于年初楼市成交萎靡，刚需成为主要购买力，大部分项目在售的产品都是针对刚需的中小户型。而目前最紧缺的则是120平方米以上的较大户型。此外，由于高端明显增多，那些面积较大、景观更佳的“楼王”产品也正符合这一市场需求。而此时不少开发商推出“楼王”，也是希望借势市场的回暖，以最好的房源争夺客户。

     ●“楼王”概念已发生改变

     购买还需仔细甄别

    对于开发商密集地推出楼王，郭毅表示，有些楼盘尽管推出“楼王”，但其户型、公共资源占有率都与前期产品相差无几，所谓的“楼王”只不过是经过包装后的某些楼盘户型较大的产品而已。所以，面对市场，消费者应该仔细甄别。

    事实上，看到目前在售的这些楼王时，消费者也应该换换脑筋，抛弃昔日楼王的影子。谈到关于楼王的标准时，保利地产北京公司副总经理王英男就认为，楼王也在进行升级换代，楼王的概念有了新的解释，它被看做是社区里所有楼座之楼王，而非单体楼座之屋王或户王，像保利东郡推出的315平方米楼王产品，被六大CBD公园怀抱，无论是观景还是居住都能充分体现舒适性。

    北京思源总经理张鹏也表示，楼王作为一种改善型产品，实际上是“资源倾斜”的典型表现：“楼王”在社区中占据着最好的景观地段、最好的配套设施、最好的户型比配等，具有独特、稀缺、珍奇等特点。购房人可以更多地考虑品牌房企，因为品牌企业的实力也保证了楼王产品的品质。并且在楼市回暖时，高品质住宅有利于提高房企的销售业绩，未来楼王入市也将更加频繁。