主题：5城市公积金贷款超去年同期 警惕房价上涨预期

今年前三季度，上海、南京、福州、青岛、银川等城市的个人住房公积金贷款发放量均明显高于去年同期;与此同时，据不完全统计，目前已有近30个城市调整了住房公积金政策。业内人士认为，公积金贷款调整的受益对象特定，其政策出发点符合当前房地产政策的调控方向。也有专家指出，各地调整公积金会影响购房者预期，应警惕非刚需入市推高后期房价上涨预期。

多地公积金贷款额度剧增
在楼市刚性需求交易量上升的背景下，今年多地公积金贷款额度剧增。据今日中国证券报报道，上海市公积金中心2012年三季度住房公积金运行分析报告显示，受住房刚性需求释放影响，今年前三季度，上海共发放住房公积金个贷290.71亿元，同比增长39.96%;发放户数8.08万户，同比增长40.28%。
在南京，今年前三季度的公积金放贷额度就已达83.85亿元，不但比去年全年的36.72亿元增长了128%，还超出今年全年计划67.7%。
同期，福建省前三季度发放公积金贷款114.93亿元，同比增长45.4%，其中福州的公积金贷款发放额度也已超过去年全年。青岛则发放公积金贷款14156笔，发放金额37亿元，同比分别增加9.36%和15.63%。银川发放公积金贷款10.08亿元，增幅21.74%，远超商贷。

公积金成地方微调主要手段
地方微调住房公积金政策步伐并未放慢。日前，天津市住房公积金管理中心消息称，天津市从12月1日起调整住房公积金归集有关政策，亏损企业和小型微型企业可降低公积金缴存比例，同时住房公积金异地转移时，不能直接在津申请提取住房公积金。
据经济参考报报道，截至目前，我国有近30个城市调整了住房公积金政策，其中，近期多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也在逐渐铺开。
大连、深圳等城市将首套房公积金贷款首付比例降至两成，厦门、芜湖、合肥等地上调公积金贷款额度，且上调幅度普遍在15%至25%之间，广东省异地互贷城市增至9个，湖南长株潭、河北、辽宁等省市也于此前先后实施“异地互贷”。

公积金贷款以刚需族为主
业内人士分析，在选择公积金贷款的购房者中，多数为首套房和保障性住房购房者，即以刚性需求为主。以上海为例，“新国八条”出台以来，上海楼市的投机需求几乎被完全挤出，刚需成为市场的主力，这被认为是公积金贷款申请量剧增的原因。
近年来住房商业贷款利率取消7折优惠，公积金贷款利率的优势十分明显。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，商业贷款与公积金贷款的利率相差较大，公积金贷款可以大大降低刚需购房者的成本。

业内人士预计，若楼市调控政策继续维持现有力度，房价涨幅放缓，这种现象很可能会持续到明年。此外，多地公积金贷款规模增加，一些热点城市的公积金贷款余额开始出现不足，并可能影响到今年最后两个月贷款额度的发放，这或将促使申请公积金贷款周期延长。
影响购房者预期或刺激成交量
中国房地产学会副会长陈国强表示，相比其他政策，公积金方面地方政府可以自主决策，具有一定自由度。“公积金贷款调整的受益对象特定，支持刚需人群，其政策出发点也正符合当前房地产政策的调控方向。”
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，这些调整政策“不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调起来最容易的执行办法”。

尽管从以往来看，住房公积金贷款额度上调在释放刚性住房需求上的作用非常有限，市场仍有可能将其解读为地方政府的“托市”举措，进而影响到楼市调控预期。
不过，在这一点上，陈国强分析认为，公积金“新政”，本意在刺激购房者的刚性需求，促使房地产市场供需得以平衡。公积金贷款占购房贷款比例较小，其本身不会对楼市产生较大影响。与此同时，楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象，短期内不会影响房价大幅波动，利用公积金来投机投资的行为也不会成为主流。
但中国房地产研究会副会长顾云昌认为，各地调整公积金会影响购房者预期，客观上肯定会刺激成交量上升，有利于楼市回暖。
值得注意的是，伴随各地公积金调整政策的连续出台，中国某研究院发布的10月百城房价报告，全国100个城市新建住宅的平均价格已环比连涨5个月。