主题：2013年初最省心的理财方案 看"房产投资style"

随着沈阳房地产市场的逐日回温，不仅很多刚需购房者决定出手购房，一些有意投资房产的百姓也开始斟酌，如何选择才是最佳投资，且听“房产投资style”！你不理财财不理你（来源：时代商报）对于有钱没闲的人来说，不动产绝对是最省心省力的理财方式之一。细数市面上适合理财的房产种类，无外乎小户型、公寓、写字楼、商铺、温泉房和学区房几大类。年底了，手里有闲钱的你，想投资吗？跟着行家，来段“投资style”吧！

小户型PK公寓 面积选择学问大

小户型一直是房产理财的第一选择，而在限购政策执行后，公寓产品以其不受限的特性迎头赶上。那么同样都是以“小”著称的产品，哪种更适合理财呢？据多年从事小户型及公寓开发的千缘地产相关负责人表示，两者各有利弊，主要是面积选择上学问多。公寓产品因为商住两用，水电费用高，而且没有煤气，不适合家庭租住，多为单身白领。这样公寓产品投资就是越小越合算，面积大反而不易出租。而小户型的租住范围则广，这样就不能存在功能上的缺陷，采光、户型、面积适中都是必要前提，一般以50平方米左右的产品投资性最佳。而沈阳某连锁品牌中介的相关负责人也表示，从出租情况来看，公寓产品，办公和自住比例基本相当，因此，位置很关键，靠近地铁或者在靠近商圈如中街、太原街、北站、市府、五里河这样的位置可以优先选择。而小户型产品，在基本舒适度的前提下，可依次考虑地段、面积、总价等要素，一般而言，以40平方米的小户型为例，租金在1500元每月以内风险较小。但是，小户型和公寓产品都是比较保守的房产理财模式，由于加入门槛受限小，所以投资回报率也相对较低，甚至不如一些银行理财产品。

温泉房PK学区房你的资源有多牛

今天的楼市，不光要靠产品的性价比，特色更是加分项。而在楼市上，除了地段、户型、价格等要素外，对投资者来说，学区房无疑是一棵投资常青树。而近两年，大量的温泉房出现在沈阳市场上。而正如精诚集团精图企划副总经理李昂所说：“现在打着温泉房和学区房旗号的楼盘太多了，这两种产品在投资时，首先需要做的就是鉴别真伪。”“有的温泉可能就是地热资源，对身体健康作用有限。”记者采访的一位业内人士曾坦言。而李昂更提醒投资者注意，温泉是不是直接入户的，能使用多少年，学区房是否可以保证学区多年不变，这些问题都是特别需要关注的。而对投资来说，两种产品各有千秋。“温泉房不但可以自住更适合出租，”中房·东汤一品的相关负责人对记者说，“不少人都是冬天到丹东的东汤租几个月房子泡温泉疗养，像40平的老房子就可以租到1500元/月。”而记者了解到，目前沈阳市场上不少温泉项目不但设计了温泉入户的小户型及公寓产品，推出了代租托管等服务，一些项目更是与购房者签订保证多少年多少收益率的协议。这些显然都保证了投资者的收益。而学区房也同样非常受欢迎。“在房地产市场不出现大波动的情况下，只要学区稳定，学区房就始终有市场。”沈阳某连锁品牌中介公司相关负责人田经理说。但是，“一般学区稳定的房子价格也比较稳定，更保值，但升值空间相对较小。”田经理说，“而学区房除了增值后出手外，投资者一旦以出租为目的，租金收益也有限。毕竟，学区房对租客来说就是普通的住的房子。”而温泉房由于在沈阳发展时间较短，目前大量项目仍在建设中，所在区域生活配套不完善，并且温泉房物业服务也在不断探索期，而这些都会影响房子的投资收益率。

写字楼PK商铺 玩的就是心跳

“住宅的理财空间很有限了，一般比较懂行的都瞄准了商业地产，最近我就在中街一次买了三个铺位。”一位房产业内人士表示。而对于自己的选择，他有几个理由支撑：首先，住宅是消费品，每个家庭在租房时都会考虑价格，不能太贵，这就限制了它的投资回报率。相反，商铺是用来赚钱的。其次，住宅与商铺相比，显然后者更具有稀缺性的特质。再有从整个宏观发展方向来看，住宅都是抑制的策略。而写字楼可以说是房产理财中的小众产品，其租金上涨也比较可观。泰元中心的销售负责人表示：近两年的写字楼市场一直处于低调走红状态，在租金迅猛攀升的同时，空置率也一直在下降。新地中心策划经理马洪涛则表示：随着企业对办公环境要求的提高，沈阳优质写字楼平均空置率到目前已下降至近年来的最低水平，而且很多写字楼甚至牛到筛选租客的程度。马洪涛算了一笔账，以一个100平方米的写字楼为例，惠工位置品质稍高的写字楼，总价大概在130万左右，而租金至少在1000~1500元/㎡每年左右，那么每年的租金在10万~15万左右，显然收益要高出住宅产品很多。

众多板块受益地铁地铁房与日俱热

塔湾

老“火车头”换上新引擎

“如果说，要寻找能代表沈阳城市文化的老街道，塔湾一定算一个。但是在上一轮经济起飞中，塔湾肯定不能算是热点发展的区域。 ”辽宁社会科学院研究员张思宁教授说。但是，作为9号线的起点，塔湾板块的老沈阳文化内涵，将被装上新发展的“火车头”。近年来，经过老城改造塔湾，家乐福等大型商超的进驻，各项配套日趋完善。中海百万大盘等大项目，不仅提升塔湾地区的居住品质，更给区域注入经济活力。“塔湾作为皇姑一环内的传统板块，缺少一个经济助力点，一直处于价值洼地。而地铁9号线以塔湾为起始站，无疑是给这个传统板块，注入新的活力。未来塔湾一定是皇姑区的一处经济火车头。 ”张思宁表示。

于洪新城蓄势“已久”迎来起飞契机

坐落在浑河北岸于洪新城，近几年已经出落成为真正的新城区，市政配套初具规模，城市化基础较为坚实。阳光100国际新城、碧桂园·银河城、恒大绿洲等13家房地产开发项目相继入驻，大大拉动了区位条件及优美的生态环境，极具潜力的市场开发前景，构筑了城市生态滨水居住区的美好未来。“但是作为城市的一个‘飞区’，于洪新城的发展受交通的影响较大。地铁9号线的开建，无疑是给这个‘飞区’的发展插上翅膀，盘活于洪新城目前的经济基础。 ”辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜表示。

长白岛立身“铁臂弯儿”双轨共托举

应该说，长白岛并不老，而且一直保持着强劲的发展势头——说它老，是因为“少年老成”。近年来长白岛在政府的大力支持下，呈现出高楼林立的现代形象，加上万科、远洋、中海、格林等各大知名开发商的相继进驻，形成了高端的生活圈。另外，万科、华润两大品牌的商业项目相继进驻，也令此区域的配套更为完善。“枕在9号线‘臂弯儿’里的长白岛，此次更有4号线在岛内形成的‘十字’铁军，将长白岛与母城紧紧连接。未来属于长白岛的时代，已经开启了。 ”香港联想置业总经理杜宏鹏说。

长白岛、会展中心借势全面升级

地铁4号线的南部，通过了大盘云集的长白岛区域，在规划刚刚公布的时候，就有业内人士半开玩笑地说道：有了地铁，即便长白岛没有商业也无所谓。虽然这种说法有些夸张，虽然长白岛的配套正在不断完善，但地铁的作用可见一斑。“以长白岛为中心的半小时生活圈将覆盖整个沈阳。”一位销代公司的负责人说，在长白岛拥有了区域自身的配套之后，当地业主仍然能够通过发达的地铁线路便捷地到达沈阳各处，告别驾车出行所面临的拥堵烦恼。有人曾作过这样一个比方：迪拜塔顶端拥有至高的风景，但如果没有电梯，再美的风景也仅仅是畅想。地铁就好比是大厦的电梯，让城市的风景更为辽阔。如果说长白岛的“都市电梯”让大盘的风景远播，那么会展中心板块的“电梯”则使是区域的经济获得进一步发展。自从新会展中心落户苏家屯以来，无论是参展单位，还是观展人群都曾经抱怨路途的遥远，但随着地铁的延伸，这种抱怨将成为历史。唯美尚品营销总监贺东亮认为，现在刚需置业的主要区位在三环和地铁沿线，随着地铁线路的贯穿，会展中心板块的楼盘也受益匪浅，恒大名都、奥园国际城、唯美尚品、郡原美村等地铁4号线沿线的楼盘都将借势地铁便捷，吸引更多购房者前来置业。

中环地带

北站、市府、太原街“圈”内表现：四号线的中环地带串联北站、市府、太原街、长白岛，圈内表现最为亮眼的当属北站与市府紧密相连而成的中央商务区，也被外界称为沈阳CBD，众所周知，任何一个CBD都是一个城市集合价值的体现，整合了城市里面最好的资源，无论是交通、信息、文化，而华府、恒隆、新华，每个项目都有一定体量的商业，这个体量加起来已经过百万了，应该说整体北站地区商业价值还有巨大潜力。此外，传统商圈太原街以及被喻为沈阳“陆家嘴”的长白岛的表现也可圈可点。

投资沈阳经济也可落户

一、私营企业、个体工商户，自领取营业执照之日起，连续2年年纳税3万元，或当年(12个月)纳税5万元，在沈阳有固定住所的，准予业主或个体工商户本人、配偶及未婚子女落户。二、委托经营、租赁沈阳国有企业、集体企业，从委托经营、租赁之日起，连续2年年纳税额超过10万元，准予经营人或其直系亲属、企业专业人员中，办理1名未婚人员落户我市。2年后年缴税金每满10万元，在上述人员中增加1人落户。三、外埠人员投资社会公益事业10万元以上，准予其本人、配偶及未婚子女在沈阳落户。四、外埠人员在我市投资兴办企业，使用沈阳失业下岗职工30人以上的，准予投资者本人、配偶及未婚子女在沈阳落户。五、外埠人员具有普通中等专业以上学历，并在沈阳就业签订劳动或聘用合同的，准予其本人、配偶及未婚子女户口迁入我市。专家：沈阳落户政策较宽松据有关人士介绍，沈阳的落户政策，对外埠来沈人员购买住房的面积和款额均不作限制，尤其是允许购买二手房也可办理落户，这在全国同类大城市中是第一个。沈阳取消暂住证后，将学历、投靠政策、人口指标等户口迁移的限制进一步打破，在沈阳有生活基础、合法居住地和长期居住的外地人首次可以享受到沈阳公民的平等待遇。