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谈一谈房地产开发商的越冬之术
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主题:
谈一谈房地产开发商的越冬之术
微笑女王陛下
发表于
2011-12-19
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在调控的重压下,房地产进入了秋天。更为严重的是,12月9日召开的政治局会议定调了“调控不能松绑”的基调,这预示着2012年的上半年房地产市场还将进入寒冬。那么,在生死攸关的时期,不管是实力型开发商还是项目型开发商,他们都将面临如何越冬的严峻考验。所幸的是,经历了2008严冬的开发商,已经积累了不少越冬的经验。笔者经过多年观察,发现了开发商们的不同越冬之术。
1、实力型开发商的越冬之术
所谓实力型开发商,是指那些具有一定的土地储备、资金实力、且开发战线相对较长的开发商。他们的越冬之术,概括起来,有以下几种:
1.1以价换量,及时输血
资金是企业的血液,保持现金流是企业的生存之道。在市场的低迷期,唯有才能带来成交。出血贱卖,虽然损失利润,心疼不已,但毕竟能维持身体的血液循环,延续生命。因此,活下来比赚钱更重要,所谓的“好死不如赖活”讲的就是这个道理。目前,万科、绿城、龙湖等龙头企业率先促销,他们采用的就是这一越冬之术。
1.2裁员降薪,节省开支
不仅是房地产业,任何其他产业与行业,在面对市场低谷之时,企业要想苟延残喘,就必须想尽一切办法来开源节流,而节省开支的最简单办法就是裁员降薪。回想2008年金融危机到来之时,一夜之间,沿海地区有数以万计的人瞬间失业。这虽然是对民生的残忍和对老臣的抛弃,但也是企业的苟活之道,不得已而为之。尽管理不可恕,可也情有可原。
1.3整合资源,抱团越冬
实力型开发商都拥有许多资源,他们若能像刺猬那样抱起团来,寒冷的冬天对他们来说将不再寒冷。然而,中国人由于受传统文化的熏陶,他们往往“宁为鸡头,不为凤尾”或“宁做杉板上的船老大,不做航母上的水手”,资源整合与抱团越冬的过程比较困难。然而,在大难面前,生存才有后话的情况下,许多“山大王”意识根深蒂固的开发商们也开始转变观念了,他们知道“留得青山在,不怕没柴烧。”所以,在平安时期中国人是一盘散沙,但在危机时期,中国人就会变成一群狮子。5.12大地震、玉树地震、抗日战争,一个个历史事件已经证明了中国人的这一秉性。在的开发商都大难临头,面临生死存亡的危机当口,笔者相信开发商们不会抱残守缺,他们一定能够资源整合,抱团越冬。
1.4增加持有,静待回暖
在市场销售低迷、产品去化不畅的情况下,实力型开发商中资金链相对不太吃紧者,尤其是商业物业开发量较大的开发商,完全可以适度增加持有型物业,避开“甩卖”的恶性竞争,静等市场的回暖。况且“住宅越用越折旧,商业越用越”。因此,采用这一越冬之术的开发商,在房地产春天到来之际,一定能够享受到“沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春”的诗情画意。
1.5驼鸟战术,死拖硬赖
非洲的鸵鸟是最大的鸟类。它不但体形大,力气也不小,常常能背负着一个成人跑得飞快。但它的智商并不高。遇到敌人,打不赢就跑的道理它是懂的。跑不赢怎么办呢?有的人是投降,有的人是取义。鸵鸟的办法是将头埋进沙堆里:眼不见心不烦,管它屁股后面冒烟呢?在目前的情况下,开发商采用这种战术的具体办法就最大限度地降慢开发进程,死拖硬赖,把投入降低到最低水平,如假开发,真拖延,或直接进入“冬眠”状态。虽然政府出台了“两年不开发就要收回土地使用权”的管理办法,但在寒冷的冬天里,地方政府会对开发商“出工不出力”的行为睁一只眼闭一只眼,甚至置若罔闻、听之任之。在地方政府眼里,开发商毕竟是最挣钱的孩子,房地产业是最大的摇钱树,怎能乘人之危,置他们于死地呢?
1.6以房抵债,苟延残喘
鉴于百姓都有房产保值、的习惯思维与心理预期,在企业资金链实在难以为继的状况下,借用已经建成的房产进行债务抵偿,即可解决资金链短缺的燃眉之急,又可使联盟伙伴(是建筑商)眉开眼笑(低价获取,高价售出)。回想十年来与开发商合作的商家(如建筑商、材料供应商、劳务商、智能集成商、营销代理商、广告商等),如果工程款被开发商以房子抵偿,最后都获取了超额利润。因为“造房的不如卖房的,卖房的不如买房的,买房的不如的。”所以,以房抵债,是开发商获得喘息机会的不错选择。
1.7内部融资,共度难关
一般说来,实力型开发商都有稳定的组织架构和庞大的运营团队,员工也较为众多。经过多年的运营,员工与企业都建立起了良好的合作关系与信任关系,且员工都有不少的积蓄。是那些建立起了“企兴我荣、企衰我耻”企业文化的开发商,员工与企业的关系更为紧密。当企业遇到困难并向内部员工进行融资时,员工出于感恩和对企业、项目的了解,多数人都会慷慨解囊。另外,内部融资不会设定季度或年度为债务偿还周期,往往是项目开发结束后才进行债务偿还。因此,采用“内部融资,共度难关”的战术,是开发商最好的越冬方式之一。
2、项目型开发商的越冬之术
所谓项目型开发商,是指那些实力较弱、资金短缺、仅有一宗或两宗地等待开发的开发商。他们没有长远打算,更没有战略规划。他们的目的清楚,也简单,就是选择时机将自己手上的一、两宗地开发完毕,赚钱走人了事。他们的的越冬之术如下:
2.1整体转让,金盆洗手
面对寒风凛冽,竞争又十分惨烈的市场环境,对于项目型开发商而言,不管项目进展到何种程度,整体转让项目股权,以期换回资金是最佳的选择。前几天,笔者就帮一项目开发商整体转让了一个开发项目,尽管该项目手续已经办理到了施工许可证阶段,可以正式开工建设了,但考虑到市场的寒冷和未来的不确定性,开发商还是忍痛割爱,整体转让了该项目。当笔者问及该开发商未来的打算时,他说“房地产行业的水太深了,我决定金盆洗手。”
2.2出血贱卖,现金为王
房地产行业有一个特点:繁荣时期,土地说话;萧条时期,现金为王。也就是说,在市场繁荣和萧条的情况下,开发商的话语权分别是土地和现金。目前,肯定是资本说话的时期。因此,为了获得现金且要快速地获得现金,项目开发商只有出血贱卖自己的项目、断臂割腕才能达成所愿,除此之外别无二法。当然,有落水的就有拾金的,房地产寒冬的到来,也意味着“抄底潮”和“洗牌潮”的到来。政府的调控目标是“不让的开发商都能活下来”,已经把这一信号释放得淋漓尽致。
2.3束之高阁,瞒天过海
如果项目还没有正式开发,且整体转让和出血贱卖都无门的情况下,开发商可采用与政府打“痞官司”的办法来越冬。所谓“痞官司”,就是一个字“拖”或“赖”,将项目束之高阁,只办理手续,不进行开发,瞒天过海,静待市场的回暖。如果政府追究捂地不开发的责任,开发商可以说“手续正在办理之中、政府约定的开发条件不具备、市政配套设施不完善”等无法进行正式开发的理由来搪塞政府,从而达到“束之高阁,瞒天过海”的越冬目的。
总之,幸福的家庭都是一样的,不幸的家庭有各种各样的不幸。在开发商普遍面临不幸之际,怎样化不幸为有幸,甚至幸福,不同的开发商有不同的选择。冬天来了,走过去前面就是春天,睡过去可能就永远没有机会醒来。所以,笔者在此祝愿的开发商朋友们,不要永远的睡去,都能够笑迎春天的到来!至于选择何种越冬之术,想必大家已经胸有成竹。
微笑女王陛下
发表于
2011-12-19
微笑女王陛下,您好!你所发的帖子“
谈一谈房地产开发商的越冬之术
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微笑女王陛下
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玉池馨
发表于
2011-12-20
不知明年啥样
这儿那儿
发表于
2011-12-26
当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张
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1、实力型开发商的越冬之术
所谓实力型开发商,是指那些具有一定的土地储备、资金实力、且开发战线相对较长的开发商。他们的越冬之术,概括起来,有以下几种:
1.1以价换量,及时输血
资金是企业的血液,保持现金流是企业的生存之道。在市场的低迷期,唯有才能带来成交。出血贱卖,虽然损失利润,心疼不已,但毕竟能维持身体的血液循环,延续生命。因此,活下来比赚钱更重要,所谓的“好死不如赖活”讲的就是这个道理。目前,万科、绿城、龙湖等龙头企业率先促销,他们采用的就是这一越冬之术。
1.2裁员降薪,节省开支
不仅是房地产业,任何其他产业与行业,在面对市场低谷之时,企业要想苟延残喘,就必须想尽一切办法来开源节流,而节省开支的最简单办法就是裁员降薪。回想2008年金融危机到来之时,一夜之间,沿海地区有数以万计的人瞬间失业。这虽然是对民生的残忍和对老臣的抛弃,但也是企业的苟活之道,不得已而为之。尽管理不可恕,可也情有可原。
1.3整合资源,抱团越冬
实力型开发商都拥有许多资源,他们若能像刺猬那样抱起团来,寒冷的冬天对他们来说将不再寒冷。然而,中国人由于受传统文化的熏陶,他们往往“宁为鸡头,不为凤尾”或“宁做杉板上的船老大,不做航母上的水手”,资源整合与抱团越冬的过程比较困难。然而,在大难面前,生存才有后话的情况下,许多“山大王”意识根深蒂固的开发商们也开始转变观念了,他们知道“留得青山在,不怕没柴烧。”所以,在平安时期中国人是一盘散沙,但在危机时期,中国人就会变成一群狮子。5.12大地震、玉树地震、抗日战争,一个个历史事件已经证明了中国人的这一秉性。在的开发商都大难临头,面临生死存亡的危机当口,笔者相信开发商们不会抱残守缺,他们一定能够资源整合,抱团越冬。
1.4增加持有,静待回暖
在市场销售低迷、产品去化不畅的情况下,实力型开发商中资金链相对不太吃紧者,尤其是商业物业开发量较大的开发商,完全可以适度增加持有型物业,避开“甩卖”的恶性竞争,静等市场的回暖。况且“住宅越用越折旧,商业越用越”。因此,采用这一越冬之术的开发商,在房地产春天到来之际,一定能够享受到“沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春”的诗情画意。
1.5驼鸟战术,死拖硬赖
非洲的鸵鸟是最大的鸟类。它不但体形大,力气也不小,常常能背负着一个成人跑得飞快。但它的智商并不高。遇到敌人,打不赢就跑的道理它是懂的。跑不赢怎么办呢?有的人是投降,有的人是取义。鸵鸟的办法是将头埋进沙堆里:眼不见心不烦,管它屁股后面冒烟呢?在目前的情况下,开发商采用这种战术的具体办法就最大限度地降慢开发进程,死拖硬赖,把投入降低到最低水平,如假开发,真拖延,或直接进入“冬眠”状态。虽然政府出台了“两年不开发就要收回土地使用权”的管理办法,但在寒冷的冬天里,地方政府会对开发商“出工不出力”的行为睁一只眼闭一只眼,甚至置若罔闻、听之任之。在地方政府眼里,开发商毕竟是最挣钱的孩子,房地产业是最大的摇钱树,怎能乘人之危,置他们于死地呢?
1.6以房抵债,苟延残喘
鉴于百姓都有房产保值、的习惯思维与心理预期,在企业资金链实在难以为继的状况下,借用已经建成的房产进行债务抵偿,即可解决资金链短缺的燃眉之急,又可使联盟伙伴(是建筑商)眉开眼笑(低价获取,高价售出)。回想十年来与开发商合作的商家(如建筑商、材料供应商、劳务商、智能集成商、营销代理商、广告商等),如果工程款被开发商以房子抵偿,最后都获取了超额利润。因为“造房的不如卖房的,卖房的不如买房的,买房的不如的。”所以,以房抵债,是开发商获得喘息机会的不错选择。
1.7内部融资,共度难关
一般说来,实力型开发商都有稳定的组织架构和庞大的运营团队,员工也较为众多。经过多年的运营,员工与企业都建立起了良好的合作关系与信任关系,且员工都有不少的积蓄。是那些建立起了“企兴我荣、企衰我耻”企业文化的开发商,员工与企业的关系更为紧密。当企业遇到困难并向内部员工进行融资时,员工出于感恩和对企业、项目的了解,多数人都会慷慨解囊。另外,内部融资不会设定季度或年度为债务偿还周期,往往是项目开发结束后才进行债务偿还。因此,采用“内部融资,共度难关”的战术,是开发商最好的越冬方式之一。
2、项目型开发商的越冬之术
所谓项目型开发商,是指那些实力较弱、资金短缺、仅有一宗或两宗地等待开发的开发商。他们没有长远打算,更没有战略规划。他们的目的清楚,也简单,就是选择时机将自己手上的一、两宗地开发完毕,赚钱走人了事。他们的的越冬之术如下:
2.1整体转让,金盆洗手
面对寒风凛冽,竞争又十分惨烈的市场环境,对于项目型开发商而言,不管项目进展到何种程度,整体转让项目股权,以期换回资金是最佳的选择。前几天,笔者就帮一项目开发商整体转让了一个开发项目,尽管该项目手续已经办理到了施工许可证阶段,可以正式开工建设了,但考虑到市场的寒冷和未来的不确定性,开发商还是忍痛割爱,整体转让了该项目。当笔者问及该开发商未来的打算时,他说“房地产行业的水太深了,我决定金盆洗手。”
2.2出血贱卖,现金为王
房地产行业有一个特点:繁荣时期,土地说话;萧条时期,现金为王。也就是说,在市场繁荣和萧条的情况下,开发商的话语权分别是土地和现金。目前,肯定是资本说话的时期。因此,为了获得现金且要快速地获得现金,项目开发商只有出血贱卖自己的项目、断臂割腕才能达成所愿,除此之外别无二法。当然,有落水的就有拾金的,房地产寒冬的到来,也意味着“抄底潮”和“洗牌潮”的到来。政府的调控目标是“不让的开发商都能活下来”,已经把这一信号释放得淋漓尽致。
2.3束之高阁,瞒天过海
如果项目还没有正式开发,且整体转让和出血贱卖都无门的情况下,开发商可采用与政府打“痞官司”的办法来越冬。所谓“痞官司”,就是一个字“拖”或“赖”,将项目束之高阁,只办理手续,不进行开发,瞒天过海,静待市场的回暖。如果政府追究捂地不开发的责任,开发商可以说“手续正在办理之中、政府约定的开发条件不具备、市政配套设施不完善”等无法进行正式开发的理由来搪塞政府,从而达到“束之高阁,瞒天过海”的越冬目的。
总之,幸福的家庭都是一样的,不幸的家庭有各种各样的不幸。在开发商普遍面临不幸之际,怎样化不幸为有幸,甚至幸福,不同的开发商有不同的选择。冬天来了,走过去前面就是春天,睡过去可能就永远没有机会醒来。所以,笔者在此祝愿的开发商朋友们,不要永远的睡去,都能够笑迎春天的到来!至于选择何种越冬之术,想必大家已经胸有成竹。