主题：成交量压缩降价空间 部分城市降后回涨显端倪

成交量回暖压缩房价“下降空间”

“降后回涨”在一些城市初显端倪

刚刚过去的5月份，众多热点城市成交量“全线回升”，房价。与三、四月份的“杀跌性回暖”不同，5月楼市出现量增价平的现象。7日，央行“降息”明确发出释放流动性的信号，无疑对楼市构成又一重利好。人们普遍关注，政策调整能否推动楼市真正回暖？房价下调空间是否会被“压缩”。

持续回暖带动多种需求入市

根据中原地产、中指院以及各地网上房地产发布的最新数据，5月份全国主要城市新建住宅成交量创限购16个月以来新高。

一线城市中，5月份，北京新建住宅成交突破8千套，上海销售突破75万平方米，广州环比大增4成，深圳则暴涨6成。天津、南京、杭州、青岛、无锡、常州等二三线城市成交量创出新高，武汉住宅销售逼近1万套高位。

“楼市"红五月"的一个特点是，全国大多数城市由四月的成交下降转为上升”，中指院常务副院长黄瑜介绍，一二线城市环比几乎都增长显著，成为这一轮上涨的“龙头”。

刚需依然是5月楼市的主角，而成交持续放量吸引了多种需求加速入市，除了首置与首改外，多次改善型需求，以及带有明显投资属性的需求也悄然现身。

在旅游地产占很大比例的海南省，5月全省住房销售面积突破50万平 方 米 ， 环 比4月 增 幅 达 到84%。刚刚在海南文昌购买了一套住房的内地教师吴先生说，“我们学校这次有10多个教师组成了小型"购房团"，有的还买了不止一套，都是"旅游+投资"类型的。”

“365网”近日对6600余名购房人调查发现，近一个月来，南京楼市改善型需求加快入市，占比较4月提高了12个百分点。“其实改善型需求中有一部分是投资需求，有的属于二次以上改善，有的是以亲属名义购买。”“365网”宏观研究院李智表示。

中指院(华东)总监曹旭东表示，北京、上海等地开发商近期加大中高档商品房推盘力度，加上一些价格促销活动，改善型购房需求进一步释放。

楼市预期“反转”部分项目悄然涨价

业内人士认为，楼市“红五月”的形成有多重因素，在去年四季度和今年3月份两轮降价的基础上，5月份多数银行恢复了首套房按揭的优惠利率，对“刚需”人群构成了实质性利好。

“其次是信贷政策突然放宽出人意料，成为影响市场心理的另一个重要因素”，李智说，业内普遍认为要到下半年才会放松信贷，但是近期下调存准、解冻重点工程、加强地方平台贷和中小企业贷等政策频出。“金融是房地产的命脉，宽松的货币政策必然会起到为楼市输血的作用。”

此外，各地楼市微调政策频出，对市场的心理产生的“叠加效应”不可低估。去年下半年以来，包括北京、上海、佛山、中山、重庆、芜湖、扬州、杭州、营口等30多个城市相继出台微调政策，涉及购房入户、公积金放宽、购房补贴、限购变化、调高住房限价价格、松绑限购条件、税费优惠、首套房利率优惠等。除佛山、成都、上海、芜湖等6城市的微调政策在出台几天后就被叫停外，超过8成的微调政策均被默许。而5月份扬州出台的个人购房奖励政策、辽宁营口出台的公务员购房补贴政策至今未被叫停，亦被业内视为是政策微调的放行信号之一。

成交回暖以及市场心理的变化，正在影响开发商和购房者的行为。

“365网”对南京主要在售楼盘价格统计发现，对比5月末和1月末的报价，南京共有71家楼盘房价发生了变动，其中有41家楼盘房价仍保持下跌，占比近6成，另外还有30家楼盘的房价出现了不同程度的上涨。

在北京，据链家地产统计，最近两个月有82个项目有成交，其中11个项目价格涨幅在5%以上，占比13%。在上海，路劲翡丽湾、智富名品公馆等多个项目提价。“目前的涨价幅度很小，但是涨价楼盘数量正在明显上升。”江苏东凯置业总经理包天雷说。

自5月下旬以来，不少城市还出现“翘尾”现象，一些购房者结束观望，加快入市。