主题：沈阳土地市场现"南北两头热"

  沈阳土地市场向南向北走

        沈阳这座城市，似乎有独特的空间优势，无论是向北，还是向南，都有扩展的空间。如今走在城市中的很多地方，似乎都可以看到高耸的机器和在建的楼房，机器的轰鸣作业声不绝于耳，工地也是一片接着一片。而这种工地在建的景象，在沈北和浑南更为多见。

        可以说，传统中的“市内五区”——和平、沈河、皇姑、铁西、大东，土地供应量相对较小，因为市内五区地处城市核心，大多已被开发成较为成熟的项目，而沈北、浑南，是较有代表的新兴发展区域。

  数据分析：沈北、浑南成交面积均超百万平

        数据显示，今年5-9月份，沈阳有将近600万平方米的土地成交。这其中，最大的两个赢家就是沈北新区和浑南新区。这两个区域的土地成交面积，都超过了百万平方米。其中浑南新区位列第一，成交面积为1849717.941平方米，沈北新区居第二位，为1004705平方米。其余的区域，土地成交面积均控制在百万平方米以内。“市内五区”虽然位置好，但土地成交面积加起来只有50多万平方米。其中土地成交面积最少的沈河区，仅有8156.7平方米的土地找到了买家，成交面积仅相当于浑南新区的1/226。

  一位有着多年在沈开发经验的业内人士表示，快速发展的沈阳经济，极大促进了沈阳城镇化水平的提高，这让沈阳城市圈不断扩大，人们不再纠结于上下班是花半个小时还是一个小时，再加上交通网络的不断遍及，区域发展水平和城市投资潜力的提升，人们更倾向于去房价尚未达到高位，尚有发展前景的区域。于是一南一北，成为众多人士的目标，在此情况下，沈北和浑南的土地，供销两旺，自然顺理成章。

        数据分析：开发商城市周边“抢地盘”

        从今年5-9月份各区域土地成交块数来看，明显出现周边合围城市中心的态势。成交土地块数最多的是沈阳经济技术开发区，为23块；浑南新区的土地成交块数与其仅相差1块屈居第二；接下来就是沈北新区，土地成交块数为21块，位列第三。

   这3个主要区域的地块，从北、西、南三个方向以及东面的一部分对沈城形成合围之势，而唯一的缺口城市东面部分，也被棋盘山开发区填补。棋盘山开发区12块成交土地的战绩，也远远高于市内五区的平均成交地块数量。

        对此，王强表示，城市周边地块成交量高于市中心，这一点不但印证了沈阳房地产呈现南北之争的特点，同样是沈阳城市不断扩大发展的一个缩影。城市中心土地成交数量少，在一定程度上说明城市中心的土地供应量不大，即使有供应，也可能因为较高的拿地成本，让开发商望而却步。而在城市周边，沈北、浑南、经济技术开发区这些区域，土地供应量大，而且区域发展尚不到完全成熟的时候，地价相对低，开发商出手拿地，甚至一家开发商出手拿多块地的情况都有。这是开发商抢先一步“布局抢地盘”的策略，也许在未来，这些被开发商拿到手的土地上，将建起一批批的新项目，可与城市中心的项目相媲美。

   开发商加快在沈拿地脚步

        从市场供求关系来看，随着城市化进程的加快、城市外来人口不断涌入以及人们对居住条件要求的不断提高，沈阳的购房需求持续放大。数据显示，去年，沈阳新开工面积达3655万平方米，同比增长49.1%。而今年，受政策调控影响，1-8月新开工面积回落至2060万平方米，同比下降26.5%。但近段时间来，沈阳楼盘销售状况一直很好，记者调查了几个新开盘的项目，发现其销售速度都很快，几乎是在开盘之后的几天内，主力房型就会售罄。开发商是不会让自己手里没有地，没有项目做的。一个项目做好之后，开发商就会加紧下一个项目的开发，从土地成交数量来看，5-9月份，沈阳成交的土地块数在逐月增加。这说明，开发商已经加快了在沈拿地的脚步。

        数据分析：浑南最稳，铁西最“跳”

        数据显示，今年5-9月，沈阳各个区域土地的溢价情况各不相同，其中平均溢价最高的是铁西区，达到1072.13元，溢价最少的是浑南新区，仅为3.45元。

        某房地产开发投资中心经理穆阳告诉记者，溢价多还是少，主要看开发商对地块的看法，以及该地块所在区域的发展程度。穆阳告诉记者，他一直关注沈阳的土地市场，因为土地这个环节，算是房产市场的晴雨表。

        一直以来，浑南的土地价格都很平稳，通常起拍价格在1000元/建筑平方米左右，加价1轮就成交了，加价幅度也就是几元钱。另外，穆阳表示，虽然浑南土地起拍价格不高，加价幅度也不高，但开发商拿地的成本也不算低。因为开发商拿到土地之后，开发需要一个成本周期，将大量的资金压在里面，本身就是一种消耗。另外，该区域周边配套尚未完全成熟，开发出的项目是否能得到消费者的认可，也存在风险。不过有很多开发商看好浑南区域未来的发展潜力，现在入驻拿地，以较低的价格有望换取日后较高的回报，还是很有眼光的，这要好于在本已拥挤的黄金地段拿地，成本高不说，市场相对饱和，发展空间不大。

        另外，溢价稳定的区域还有棋盘山开发区，该区域土地平均溢价为4.417元，高出浑南新区不多，与其他区域相比，也属于地价稳定的区域。

        与浑南新区和棋盘山开发区压倒一切的稳地价相比，铁西的土地溢价最跳，平均溢价超过千元。不过拉高铁西平均地价的并不是住宅，而是规划作为加油、加气站的商业用地。铁西的住宅用地成交很冷静，位于建设大路的两个地块，均是以加价10元/建筑平方米的价格成交。但位于肇工街十二路的一个商业地块，土地面积仅3160.12平方米，就是因为其规划将作为加油、加气站，它的起拍价格高达12000元/平方米，却以24500元/平方米的价格成交。

        对此穆阳表示，溢价情况如何，还要综合考虑该地块用地性质这个因素，因为加油、加气站地块是特别稀缺的资源，抢到了就可能带给自己源源不断的客流，可以以加油站、加气站为中心，辐射周边区域的工厂、企事业单位以及居民，培养人们到其消费的习惯。而居住商业用地，供应量相对较多，可选择性大，开发商们除非根据该地块周边做了十分完善而详尽的规划，否则不大可能会纠结于一个地块的得失，所以居住商业地块的溢价率一直不是很高。

        数据分析：溢价王者为商业用地

        记者搜集了将近半年的数据发现，溢价高的地块，绝非规划为住宅的土地。这个溢价之王的光环，一直在商业用地上，遥遥领先的就是加油、加气站用地。紧随其后的就是小面积的商业用地，这种小的商业用地，非常适合做单独的酒店、写字楼、公寓之类，总价不高，未来的回报却很高，是开发商们关注的焦点。

 亮点回顾1：加气站地块获封单价地王

        肇工街十二路地块，可以说是今年5-9月，沈阳土地市场上成交面积最小而成交价格最高的单价地王，其从起拍价格到成交价格，都足以让人刮目相看。其实该地块并不是加油、加气站成为王者的开始，在今年4月，位于沈阳经济技术开发区细河五北街的细河五北街-1地块，让人们第一次看到了加油站地块的魅力。该地块土地面积为3048.11平方米，以4000元/平方米的价格起拍，最终成交价格达到了12100元/平方米。

        其实，位于经济技术开发区的住宅用地，起拍价格一直不高，通常在1000元/建筑平方米左右徘徊，位置好的土地，价格也就在2000元/建筑平方米上下。所以在细河五北街-1地块拍卖时，4000元/平方米的价格，已经让人们感到意外。不过该地块引来了5组竞买人争相出价，并最终将价格推到了12100元/平方米，出乎了所有人的意料。而当肇工街十二路地块拍卖时，起拍价格就达到了12000元/平方米，就当现场观众怀疑其是否会流拍时，人们再次看到了加油站地块的吸引力，12000元/平方米的起拍价，被提升至24500元/平方米成交，这让人们再一次感受到加油站地块的独特魅力。

        对此，有分析人士指出，抢夺加油、加气站地块，就相当于抢地盘，无论是对于巩固自己的势力还是向对方的地盘进行渗透，扩大加油站数量无疑都是较为有效的方法，这就使得加油站地块成为焦点，也让它成为盖过住宅用地，获封单价地王的重要原因。

   亮点回顾2：小商业地块创高溢价率

        排除掉加油、加气站这个光环不要，较为引人注目的，就是小面积的商业用地了。位于铁西区云峰街七马路的高级服装厂地块就是很好的范例。该地块土地面积为3626.51平方米，是一块纯商业用地，以3300元/建筑平方米起拍，结果以5090元/建筑平方米的价格成交。

        在今年4月中旬，同样位于铁西区的一块商业用地，创造了比它更高的溢价率，那就是原飞跃教育地块。地处建设大路的原飞跃教育地块，土地面积只有1610平方米，却引来了一组志在必得的竞买人。当时，无论竞争对手出价多少，他直接喊价“加1000”，最终，将只有3500元/平方米起拍的价格推到了9080元/平方米。

        当时就有业内人士对其大为惊叹，认为这位买家要这块地一定有着特殊的用途，直接喊价，要么就是“不差钱”，要么就是想以这种方式，表达对该地块志在必得的决心，震慑竞争对手。

   亮点回顾3：二度登场跻身溢价三甲

        5-9月，沈阳成功拍卖的地块，溢价位列第三的，是一块二度登场的地块——沧海路-3地块。该地块位于沈阳经济技术开发区沧海路，土地面积为6026.64平方米，不算太大，规划用途为商业用地（商务金融）。

        该地块首次登场时，起拍价格为1400元/建筑平方米，加价幅度定到了300元/次。当时只有1位买家举牌应价，即使是在拍卖师一直提示，“达不到底价，不能成交”的情况下，仍无人回应，最终该地块因为未达到成交地价而被收回。二度登场时，该地块仍以1400元/建筑平方米的价格起拍，加价幅度还调整到了更高，首次加价变成了420元/次，但奔着这块地而来的4组竞买人，还是展开了不小的竞争。最终该地块调整了2次加价幅度，最终定格在3100元/建筑平方米的价格上。