主题：今年沈阳近半地块成剩地 土地市场陷入深度低迷

新闻背景

（来源：时代商报）“瘦身”之后第三次登场的赤山路北-1A地块，再次因竞买人数不足而被取消拍卖。该地块与近段时间来备受关注的沈水路南地下空间、青年大街199号地块一样被束之高阁，陷入无人问津的窘境。近段时间来，沈阳频繁出现有地块被取消拍卖的情况，这些地块多数都在公众的热情期盼中黯然谢幕。根据《时代商报》对沈阳土地市场的监测，年初以来，沈阳共计划拍卖445块土地，其中有197块因竞买人数不足无缘登上拍卖舞台，地块的拍卖取消率达到了44.3%，成功登上拍卖舞台的地块有248块，占预计拍卖地块总数的55.7%。

回头看，近两年沈阳土地市场的成交数据如下，2009年，沈阳共有550块土地成交；2010年，沈阳有300块土地成交。虽然今年的土地市场上，已经有248块土地找到了买家，但如今距离年底仅剩一个多月的时间，今年的土地成交数量难以突破去年的成绩。

从“多点开花”到“无地可供”

在沈阳房地产市场快速发展的同时，沈阳的土地成交量却是逐年下跌，是什么原因造成了这种情况？业内人士指出，沈阳的土地市场已经从“多点开花”变成“无地可供”的情况。尤其是二环内土地，供应量大幅减少，是导致地块成交数量下跌的主要原因。

沈阳一房地产投资公司老总告诉记者，前两年，沈阳的土地市场可以用“多点开花来形容”。当时沈阳的土地供应量比较充足，能够提供土地的板块也比较均衡，以2009年为例，沈河区、和平区、大东区、铁西区都时常有地块成交。尤其是铁西区，当时发展比较快，需要的土地量大，是当时当之无愧的“供地大户”。

进入2010年，沈阳市内的核心区域，诸如沈河、和平、皇姑的土地已经供应得差不多了，铁西也已经开发到了一定的程度，大东和沈北的土地一度成为市场上的主角。但到了今年，大东的土地也已不多，沈北也仅在较远的位置有部分土地供应。这时候，浑南的土地异军突起，成为“救市”的主力军。

供地板块 所剩无几

“沈阳城市开始了向外扩张的进程。”资深地产研究人士王强告诉记者，“其实从土地市场看，也能折射出沈阳城市发展的缩影。以往二环内可供拍卖的地块较多，但现在基本仅剩浑南、沈北这两个主要区域。最近一段时间，还有城市核心区域，金廊沿线的土地供应，但其中很多都因竞买人数不足而被取消了拍卖。”

是什么原因造成今年有197块土地“流拍”呢？

原因一：面积大，买不起

王强告诉记者，地块被取消有多方面的原因。面积大小是首要因素，面积大，就需要开发商动用的资金多。以赤山路北-1A为例，仅以起拍价格计算，就需要将近5亿元的资金，这个门槛确实将许多开发商拒之门外。

原因二：变数大，不敢拿

整个市场的环境变化较大，开发商也不敢拿地。如果说是房地产市场供销两旺的时候，即使地块大，需要开发商动用的资金多，但也有可能引起争抢场面。因为开发商就是做这个行业的，不拿地，不开工，不建设，那就没有房子可卖，也就没利润可赚。

不过现在一线城市的房价松动，消费者观望的情绪越来越浓，买房子的人也越来越少。很多人都想看看到年底，会不会出现房价大跌的情况，开发商也不太敢拿地了。

原因三：位置差，不值得

土地的位置也是影响开发商出手的因素。“现在很多待拍地块都在二环外，周边配套不是十分好，很多开发商认为现在拿地不值得。”一位业内人士告诉记者，“从表面情况看，现在浑南的土地供应量较大，成交量也可以，不过这其中很多是开发商早早做好规划，配合全运会做的项目。也可以说，很多成交的地块，带有‘定向’计划。而除此之外，很少再有地块能吸引开发商的目光。”

沈阳土地市场的3个分水岭

沈阳一家房地产投资公司的老总告诉记者，要分析沈阳土地市场的成交情况，得结合大环境。纵观年初到现在的土地市场，可以看得出，沈阳开发商的拿地进程，可分成几个阶段。3月份、6月份、10月份都是土地市场变化的分水岭。这其中，沈阳“限购”令的出台，土地市场的供应情况以及待拍土地的价格，都起到了至关重要的作用。

限购令“屏蔽”二环内土地

首先要提到今年3月份这个关键的转折点，限购令的出台，让开发商们都开始放慢了拿地的脚步。“限购”令在抑制了人们购房欲望的同时，也对开发商拿地的信心造成了影响。二环内本来地就少，价格已经较高，限购又导致地产商的客户群体受限。如果项目不能顺利且快速地进入销售环节回笼资金，那必定对房产企业的整体运作产生影响。可以说限购令在一定程度上“屏蔽”了二环以内的土地，供需两方面都对二环内的土地“不感冒”，这一现象一直持续到现在，似乎不见缓解的趋势。

知名开发商暂别土地市场

二环内的土地供应量少，开发商们拿地的热情也不高，这一点直接影响到了业内巨头的拿地计划。一些知名的大开发商，暂时从土地市场上离开。

因为没有知名开发商的出现，推向市场的地块分量显得不那么重了。根据记者的监测，从3月份到现在，位置好、面积适中的地块几乎没有出现过。就算偶尔出现几块地，也时常因为竞买人数不足而被取消拍卖。

可以说，没有了知名开发商们的支持，沈阳的土地市场愈发走向低迷，业内人士称，现在需要有重点地块以及知名开发商拿地的信息出现，给沈阳的土地市场注入强心剂。

6月待拍地块取消七成

6月份之后，沈阳的土地市场呈现出一个新的变化，那就是频繁有地块缺席拍卖。仅以6月份为例，原计划要拍卖的46块土地中，有33块因为竞买人数不足而取消，待拍地块的取消率超过70%。

待拍地块被取消的情况一路持续，7月份时，沈阳计划要拍卖29块土地，但有11块被取消。8月份计划要拍卖74块土地，但成交的地块仅有21块，53块土地被取消拍卖。到了9月份，计划要拍卖的93块土地有40块未能登上拍卖舞台。10月份，待拍土地有57块，其中有22块土地被取消。而本月至今，计划要拍卖的25块土地，有17块被取消。

待拍土地频繁被取消，主要是因为开发商对于土地市场的预期不乐观，“少有核心区域的土地出现，市场上要拍卖的地块位置还不理想，干脆不拿。”一位开发商表示，“现在消费者越来越会精打细算了，拿了不理想的地块，项目赚头不大，还不如不拿。”

明年或许会好转

长期从事地产分析的杜经理表示，对于现在的沈阳土地市场，可以用“半死不活”来形容。10月份以来，土地市场又进入到一个新的阶段，临近年底，开发商手中资金不充分，再加上没有特别合适的地块，干脆不拿。所以缺席拍卖的地块数量积累了很多，这将直接影响到明年的房地产市场。

“房地产开发需要一个周期，现在不拿地，到明年4、5月份的时候不开工，明年只能是吃老本。”杜经理告诉记者，“虽然现在看沈阳好像是到处都在盖楼，但这些房源未必就够整个市场的需要。要知道，现在沈阳乃至周边城市的人们，也喜欢到沈阳来购房。明年没有新开工的项目，供需双方就会出现僵持，开发商们是无房可卖，消费者又找不到心仪的楼盘，这样僵持的局面至少要持续明年一整年，也许到后年才会有所好转。”

不错