主题：房价什么条件下会大跌

友：政府是在做买卖吗？

易：实质是一样的。地方政府搞征地、拆迁，然后卖地，这一征一卖就有很大一笔净收入。与其他商品交易不同的是，地方政府可以强制拆迁，有强买的权力，且价格由地方政府说了算。

友：为了降低房价，地方政府做些亏本买卖也是值得的，毕竟是有利于当地老百姓的。

易：很难。因为这10多年来，各地政府靠卖地、征收房地产交易税，使财政收入维持了高速增长，有的城市这部分收入占财政收入的50%以上。现在你要它放弃或大幅减少这部分收入，结果是财政收入不增反降，它如何向上级交代？

友：那就应该降低财政收入增长指标，不要给地方政府太大的压力。

易：谈何容易。十几年了，中国的财政收入一直在高速增长，这成为政府最重要的政绩之一。财政收入多了，许多事情也就好办了。增速一旦降下来，或者不增反降，许多事情都办不了。政府也像我们个人，办每一件事都是要花钱的，由穷到富易，由富到穷难。所以，即使上级给它降指标，地方政府也不会降。做所有的事都要靠财政收入，而卖地、征房地产交易税，就是最主要的财政收入来源。

友：刚才说到保障房中的以权谋私，有人说因为存在以权谋私，所以不应该建保障房，这其实也是错误的，毕竟以权谋私的部分不占多数。

易：不一定。有些地方可能占少数，有的地方可能占比不小，尤其在一些小城市，“山高皇帝远”，官员不按规矩办事，加上官员多，保障房少，这些官员一旦看上了，可能很大一部分就被占有了。

友：没有法律保障，保障房难保。

易：确实如此。有了法律也不一定就有保障。中国的许多事情之所以难办，分析到最后都是一个原因：法律制度不起作用。相对于经济体系，还有其他体系比如医疗体系、教育体系来说，法律体系是它们的外生条件，也就是说，法律是否起作用不是经济体系、医疗体系、教育体系中的人可以决定的。而外生条件又是解决经济、医疗、教育等体系中的内生问题的必要条件，在外生的法律问题得不到很好的解决的情况下，经济等内生问题就不可能得到很好的解决。这种外生、内生的关系是分析所有社会现象的方法。

友：有些人还没有意识到这种关系。

易：关键是管理部门的人必须知道这一点，否则就会出错，就会好心办了坏事，保障房就是如此。许多人总是说国外、香港的保障房很成功，所以我们也应该搞。但是他们没看到，中国的外生条件不一样，也就是法律制度起作用的程度有限，结果是应该保障的人没有得到保障，不该保障的人反而得到了保障，这就是好心办了坏事。中国的股市搞不好，也与外生条件不具备有关。

友：许多人骂开发商，说他们获得了暴利，是房价上涨的罪魁祸首。

易：这一两年骂得少了，以前几乎所有人都将高房价归咎于开发商，这是没道理的。开发商只要合法合规地建房卖房，他将房价定多高都没错，更没罪。你嫌高了可以不买，大家都嫌高可以都不买，房价就一定会降下来。开发商之所以定高价，是因为有人买得起，有人愿意买。

友：许多人认为投资商是房价上涨的主要原因。如果是的话，针对他们设立房产税，让他们每年交税，这样他们就不会买那么多房了。这样不是可以降低房价吗？

易：投资商并不是房价上涨的最终原因，自住需求才是。过去人们总是将房价上涨归咎于开发商，后来将原因不仅归咎于开发商，还归咎于投机商即投资商，因为投资商只买不住，增加了需求，导致房价上涨。我一直不同意这种观点。我认为，地方政府是最主要的原因，开发商、投资商只是次要原因。因为在中国，土地是地方政府掌握的，政府有权决定是否增加土地供应。住房需求增加，土地量不增加或者赶不上需求的增加，房价必然上涨。严格地说，开发商、投资商只是在短期内看会成为房价上涨的原因，从长期看，并不是根本原因。投资商买房，比如买两套、三套或更多套，虽然自己不住，但是多数甚至全部会用来出租，等到价格上涨了他可能卖出去。出租的话就满足了租房人的需求，使想租房的人有房可租，否则这些人只能去买房，所以，投资商买来供出租的房屋并没有额外增加市场的需求。当然，也有一些房没有出租，但比例不大，尤其在大城市比例很小。这部分房屋空着，等到房价上涨到他满意的程度，比如过了三年，才会卖出去。三年前他买房时增加了市场需求，是房价上涨的因素，但还要看他卖房时对市场供应量的影响。将三年期完整地看，则有没有投资商均不会对市场供求关系有实质性影响，对房价也就没有实质影响。所以，政府如果针对投资商开征房产税，即使会导致他们不再投资购房或减少投资购房，从长期看其实对房价不会有实质性影响。

而且，即使短期有影响，也不会像想象的那么大，因为投资购房的比例并不是人们想象的那么高。至于有多大比例，政府也拿不出数据。我倒是专门去中介市场调查过，时间在2010年4月，即北京市限制外地人购房之前。我问了5个中介门市部，我的问题是：一、到你们这里买房的人，有多大比例是用来自住，多大比例是用来投资？二、投资买房的人，买了房后出租的比例有多大？这5个中介的回答差不多，自住的比例是70%～80%；投资的比例是20%～30%，买房后用于出租的比例超过一半。也就是说，卖出去的100套房，有20～30套是投资商买的，这20～30套中有10套左右是空着的，其余都出租了。当然，投资商也不会永远让房子闲置，早晚要卖出去。这个数据不一定能代表市场的整体情况，但是可以作为参考。

限制投资购房还会有一个副作用。如果政府针对投资商出台房产税，可供出租的房子的数量增加得更慢了，投资商必然会提高租金，租房人的负担就会增加。

友：中国的房价是不是不可能大跌了？

易：在北京、上海、广州、深圳这样的大城市，均价小幅下降，比如下降5%～10%是可能的，但是30%、50%以上的下跌不可能。下降50%的话，北京的均价就是1万元左右，这不可能。但是，有两种情况会导致中国的房价出现30%以上的大跌：一是中国遇到了严重的经济危机，导致大量企业倒闭，失业率大幅上升，各种需求大幅下降，那时候人们首先关心的不是买房而是吃饭，住房需求就会大降，房价也就会大跌。二是各地政府大量增加土地供应，比如每年增加50%甚至每年成倍增加，连续三年以上，同时要求拿到土地的开发商在限定时间内开建、封顶、销售完，还要限制本地人和外地人的购房数量，这样必然会导致供给大于需求，使房价大幅下跌。但是，出现这两种情况的可能性都太小，几乎是不可能的。

房价不会大跌的

保障性住房都不够住，有权利的还跟我们抢

需求大于供给

房价是个无底洞啊

等到中国房子无限饱和后，才能降吧

摘自读者