主题：城镇化新增需求庞大 房企偏爱一二线

这一次，开发商没有一窝蜂奔向中小城镇。多数开发商2013年的发展战略是，深耕现有区域，谨慎进入新城市。

北京大学国家发展研究院院长周其仁提醒说，城镇化过程在历史上是遵循市场价格规律的自发行为，中国未来城镇化不能全部依赖政府，更要防止运动式的城镇化。

城镇化到底是陷阱还是馅饼？

根据CRIC的预测，未来城镇化可为房地产市场带来巨大的存量和增量需求。

以上海为例。过去10年上海房地产市场几乎是单边向上，但根据CRIC调研数据，截至2011年底，约有60%的上海常住居民还住在1990年代以前的老公房里，他们无疑有着强烈的改善型需求。

未来10年，一二线城市将陆续进入以改善型需求主导的阶段，而三四线城市则进入首套房集中释放的阶段。

增量需求更为庞大。以城市化率每年推进1个百分点计算，每年新增1400万城市人口，此即是稳定的新增购房需求。

CRIC分别测算了在城镇化高、中、低的三种增长速度下所带来的新增购房需求总量，取其平均值，未来10年新增购房需求约为20亿平方米。

但高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵认为，“城市化仍然大有可为，但开发商别到小城镇做大投资，会死无葬身之地的。未来20年大中城市还是主战场。”

同策咨询研究中心总监张宏伟担忧的是，缺乏产业与配套的“被城镇化”，势必助推一些三四线城市的楼市面临崩盘的风险。