主题：为何认购后，一两年后才交房？为嘛啊

从购房签合同到交楼，快则一年，慢则两年多。为什么需要那么长时间？南都记者采访佛山开发商，帮买家厘清从认购到交楼的全过程。
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买房签约：认购七天内签合同交首付
业内资深人士黄先生介绍，以目前市场上最主流的高层洋房为例，办理预售证最通俗的理解就是建筑主体至少达到2/3。此外，还需要房地产开发资质证书、营业执照、土地使用权证书、施工许可证、规划图、企业执照、前期物业管理协议、预测绘面积证明，甚至还有白蚁预防证明等等系列证明。
这一串流程显然比消费者买房之前核验购房资格更为负责和严格。拿到预售证的房子还要办理物价备案，备案后24个小时才能进行销售。拿到预售证的房子，就像是炉子上开蒸的包子，老板开始张罗售卖，以免包子直到蒸熟放冷了还“窝”在手里。
简单地说，买房签约就是认购环节，这套房子从开发商的变成你的。这个环节包括准买家到现场签署认购书、网签《商品房买卖合同》、交付首期等一系列手续。按照规定，房子认购7天内就要签署正式的《商品房买卖合同》。这时客户就需要支付首期款，合同正式由双方签字，开发商盖章。
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备案登记、银行放款：1-4个月
当然，买家签完合同之后，这一环节并没有完全结束。签署合同之后按照付款方式不同，将分别以不同的“路径”做备案登记。
据介绍，如果是一次性付款，开发商将委托相应机构将这份合同送去房管交易所，做合同备案登记，这就比较简单。如果是以银行按揭形式购房，在南海区的购房人要自行将合同一并交给银行，银行在对客户贷款资格进行审理之后，连同相应的贷款合同，一起备案登记和抵押登记。在禅城区则要先进行备案，再移交给银行进行抵押登记。流程略有不同。
“完成这一系列之后，合同将会以‘原路返回’的形式，回到开发商的手里，再通知买家领取走。”该品牌房企售后负责人介绍，“这样就完成了初步的购房程序。”
当然，在这一备案登记的时候，还会再进行客户购房资格的最终确认，也是后续办理房产证的资料依据。这时房子就好比有了一份“出生证明”。
目前房贷收紧，商业贷款和公积金贷款时间更长，预计整个流程在1-4个月不等。
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建筑施工：剩下三分之一主体，建设需两三个月
如果这套房子很幸运，在刚刚拿到预售证就被卖出去，那也就是说，整个建筑物的主体还有约1/3部分没有盖好。也就是说，你只是在包子铺点了菜，包子还没熟。
据业内资深人士黄先生介绍，不同开发商的施工进度可能存在不同，以某国内一线房企的建造速度、30层高洋房为例，剩余的主体部分大约需要2-3个月。主体完工后，意味着“筋骨”已完成，但离你憧憬中的家还有距离。
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内部施工、园林建造：8-10个月
在主体建筑完成之后，施工队开始对房子进行内部施工，包括管线布置、砌内墙、安装门装、消防系统以及建筑物外墙砖的铺设等等。
据介绍，在进行建筑物主体施工时，很多埋在建筑物内的管线已经先行做好，但是这一环节仍旧十分重要。同时，对于目前市场主力的高层洋房，电梯也要进场安装和调试。整个过程相对于主体建筑来说显得更为“精细”，通常这一环节需要8-10个月。
此外，在销售中心参观沙盘时，你一定也关注过意向那套房窗外的景观，对着的是湖水、羽毛球场还是中央泳池。或者在参观样板房的路上，你已经领略到了部分的园林景观。通常来说，这个时候所见的园林并非交楼后的最终呈现，或者是全部呈现。
开发商在项目前期规划和设计时，已对园林有初步的设计方案并进行招标。据某本土开发商负责人介绍，通常楼盘的做法是在建筑物排栅拆除之后，才会进行园林绿化和园林道路整体铺设。如果是为了现场效果提前呈现园林，那么建筑物在拆了排栅之后，园林还要进行二次施工维护。
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竣工验收：1-1.5个月
根据规定，房屋竣工验收合格交付使用条件是，已办理竣工验收备案手续并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。这大抵相当于房子的“健康证”。
工程验收涉及到规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。通俗地说，就是包括如楼板厚度钢筋，外墙有没有渗水，消防是否规范等等方面。最终，建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
在达到基本竣工验收之后，相关部门还会对房子进行重新测绘，确定房屋的准确面积，这样一来，销售时的预售面积可能会有一定幅度的修正。
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装修环节：4-6个月
精装房会比毛坯房多花4-6个月的时间。开发商会根据之前约定好的装修标准，对室内包括地板、墙面、厨房卫浴等进行装修，甚至可能还要包括部分灯具、卧室的衣柜等等。
据介绍，在进行精装修之前通常已经进行了建筑物的竣工验收，对于合同约定的精装交楼的房子，在装修完成后，还将会有一次验收环节。
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开发商验收：1个月
这一环节并不是“必选项”，但目前不少大型房企都设交楼前验收环节。不同于此前工程部进行施工的跟进和监控，这次验收主要由项目工程、营销部门及物业部门共同参与。
据介绍，通常开发商在进行交楼前的物业验收时，进行三次左右的“验楼”。大约需1个月。其中，毛坯房验收比较简单，主要是“天地墙”以及门窗，也就是墙身是否有裂纹、地面是否平整、门窗是否顺畅、下水道或者阳台是否顺利排水以及是否有渗水的情况。精装房则增加如电线布局、插头通电情况、水龙头开关、下水道等验收。
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业主收楼：提前10-15天通知
按照规定，房地产开发企业应制定《收房通知书》并附《交房流程图》，在合同约定交付期限前10-15天通知房屋购买人做好交验准备。其中，《收房通知书》以书面通知形式送达房屋购买人。这时业主可正式验收自己的房子。
这里需要提醒的是，业主要检查开发商包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、合同约定的装修标准、设备标准，带装修的房屋应当出具管线分布示意工图、《装修搬运管理承诺书》、《装修搬运工作指引》等文书，开发商还需要向业主提供《房屋检查表》、《房屋交接表》，并派员陪同房屋购买人对房屋质量进行验房。
事实上，目前不少楼盘可以提前交楼，这是因为目前对于延迟交楼的处罚比较严格，所以多数开发商都会将交楼时间预留得比较宽松，这样以备有之前没有预料到的突发状况导致某一环节的延迟。

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