主题：沈阳土地市场向南向北走 沈北浑南格外"抢眼"

沈阳土地市场向南向北走

沈阳这座城市，似乎有独特的空间优势，无论是向北，还是向南，都有扩展的空间。如今走在城市中的很多地方，似乎都可以看到高耸的机器和在建的楼房，机器的轰鸣作业声不绝于耳，工地也是一片接着一片。而这种工地在建的景象，在沈北和浑南更为多见。

可以说，传统中的“市内五区”——和平、沈河、皇姑、铁西、大东，土地供应量相对较小，因为市内五区地处城市核心，大多已被开发成较为成熟的项目，而沈北、浑南，是较有代表的新兴发展区域。

资深地产研究人士王强认为，未来在沈阳，房地产必将呈现出南北之争的局面。一直以来，沈北相对于市内五区，开发的步伐就相对滞后，沈北可供开发的土地多，面积大，地价相对便宜。所以，随着沈阳城市发展的加速，交通网络的发展，越来越多的开发商开始选择到沈北拿地开发项目。浑南也是一样，具有很好的发展空间，全运会的利好消息，城市重心的南移，都让那里的房价一路飙升。浑南也吸引了为数不少的开发商和市民的目光。王强告诉记者，最近一段时间内，沈阳房地产市场必将出现一南一北两个活跃的区域，无论是土地的供应面积，还是成交面积，都将在全市范围内处于领先地位。

数据分析：沈北、浑南成交面积均超百万平

数据显示，今年5-9月份，沈阳有将近600万平方米的土地成交。这其中，最大的两个赢家就是沈北新区和浑南新区。这两个区域的土地成交面积，都超过了百万平方米。其中浑南新区位列第一，成交面积为1849717.941平方米，沈北新区居第二位，为1004705平方米。其余的区域，土地成交面积均控制在百万平方米以内。“市内五区”虽然位置好，但土地成交面积加起来只有50多万平方米。其中土地成交面积最少的沈河区，仅有8156.7平方米的土地找到了买家，成交面积仅相当于浑南新区的1/226。

一位有着多年在沈开发经验的业内人士表示，快速发展的沈阳经济，极大促进了沈阳城镇化水平的提高，这让沈阳城市圈不断扩大，人们不再纠结于上下班是花半个小时还是一个小时，再加上交通网络的不断遍及，区域发展水平和城市投资潜力的提升，人们更倾向于去房价尚未达到高位，尚有发展前景的区域。于是一南一北，成为众多人士的目标，在此情况下，沈北和浑南的土地，供销两旺，自然顺理成章。

数据分析：开发商城市周边“抢地盘”

从今年5-9月份各区域土地成交块数来看，明显出现周边合围城市中心的态势。成交土地块数最多的是沈阳经济技术开发区，为23块；浑南新区的土地成交块数与其仅相差1块屈居第二；接下来就是沈北新区，土地成交块数为21块，位列第三。

这3个主要区域的地块，从北、西、南三个方向以及东面的一部分对沈城形成合围之势，而唯一的缺口城市东面部分，也被棋盘山开发区填补。棋盘山开发区12块成交土地的战绩，也远远高于市内五区的平均成交地块数量。

对此，王强表示，城市周边地块成交量高于市中心，这一点不但印证了沈阳房地产呈现南北之争的特点，同样是沈阳城市不断扩大发展的一个缩影。城市中心土地成交数量少，在一定程度上说明城市中心的土地供应量不大，即使有供应，也可能因为较高的拿地成本，让开发商望而却步。而在城市周边，沈北、浑南、经济技术开发区这些区域，土地供应量大，而且区域发展尚不到完全成熟的时候，地价相对低，开发商出手拿地，甚至一家开发商出手拿多块地的情况都有。这是开发商抢先一步“布局抢地盘”的策略，也许在未来，这些被开发商拿到手的土地上，将建起一批批的新项目，可与城市中心的项目相媲美。

开发商加快在沈拿地脚步

从市场供求关系来看，随着城市化进程的加快、城市外来人口不断涌入以及人们对居住条件要求的不断提高，沈阳的购房需求持续放大。数据显示，去年，沈阳新开工面积达3655万平方米，同比增长49.1%。而今年，受政策调控影响，1-8月新开工面积回落至2060万平方米，同比下降26.5%。但近段时间来，沈阳楼盘销售状况一直很好，记者调查了几个新开盘的项目，发现其销售速度都很快，几乎是在开盘之后的几天内，主力房型就会售罄。开发商是不会让自己手里没有地，没有项目做的。一个项目做好之后，开发商就会加紧下一个项目的开发，从土地成交数量来看，5-9月份，沈阳成交的土地块数在逐月增加。这说明，开发商已经加快了在沈拿地的脚步。

数据分析：开发商手中“余粮”不多

数据显示，5-9月份，沈阳成交的土地块数一路上涨。到9月份，成交土地块数达到峰值，数量将近占到5-9月总成交块数的一半。

某房地产开发投资中心经理穆阳表示，从数据上来说，确实可以看出开发商在沈拿地的脚步在加快。这其中有几个原因，首先是开发商手中的地已经不多，他们在建的项目完成之后，急需向下一个项目拓展，而拿地这个环节，自然要做在前面。另外，土地开发需要一个周期，地块大小的不同，规划项目的差异，都会影响到项目进展的速度。去年，沈阳商品房销售面积和销售额都达到了高点，而开发商不可能同时囤很多地块，销售多了，就说明手里的“余粮”不再充裕，需要补充。

去年，沈阳房地产开发投资额达1450亿元，今年1-8月，沈阳房地产开发投资额为1134.4亿元，同比增幅为20.2%。随着城市发展的加速以及手中囤粮的减少，开发商必将加快拿地的脚步。不过穆阳认为，虽然这几个月开发商拿地不少，但缺乏城市核心区域重量级地块的成交信息。也许还没到烫金地块面世的时候，毕竟相对城市周边，中心区域的地块成本更高。这需要买卖双方共同的努力，既有适合的土地待拍，也要有对其钟情的开发商，才能让我们看到烫金地块出嫁的场景。

土地市场理性兼具疯狂

土地市场的拍卖法则是，1个地块至少要有2组或以上的竞买人参与竞争，出价最高者成为地块的竞得人。也就是说，价高者得一直是土地市场亘古不变的真理，好的地块会引起竞争，甚至会有1个地块引来五六组人马争相出价的情况，而非热门的地块通常只有2组人马竞争，往往低价成交。用土地的成交价格减去起拍价格，这个溢价的金额，最能体现出土地的价值，以及其在人们心目中的分量。

另外，溢价高也体现出开发商对该地块未来的发展充满信心。由于土地的稀缺性和市场需求的扩张，以及土地市场的还存在投机和炒作，都会造成地价上涨，开发商为了争夺地块提价，不过最终开发商为土地的买单，都要由最终的消费者来消化。虽然遇到一些难得的优质地块，会引发开发商竞相追逐，出现高溢价情况，不过从沈阳情况看，土地市场是理性兼具疯狂，低价、底价成交的案例并不少见，偶尔也会掀起一场小高潮，创造溢价超100%的纪录。