主题：稳健型地产投资有方法 商圈物业后劲优势明显

不动产投资一向被认为是最稳健的投资方式，但是市场仍然给予它一定的风险。有理财专家曾经提出，在目前情况下，要达到每年5%的资产增值，通过房产投资是完全可以实现的。2006年中，不论是酒店式公寓，还是其他商业地产类项目，在新产品的比例中都不是很高。业界人士认为，一方面说明沈阳地产投资市场还很有限，开发商认为过度开发风险较大，因此减慢了市场供应的节奏。另一方面消费者在去年受到宏观经济调控的心理影响，开始理性注意投资风险，入市更加谨慎。鉴于这些情况，对于目前的沈阳地产市场来说，还有没有机会实现稳健而又安全的地产投资呢？一些业界人士认为，沈阳地产市场方兴未艾，要想鱼与熊掌兼得，最重要的是个人的投资方略。只要能够兼顾收益与风险，共同构建一个高效的投资组合，获得稳定安全的长线收益的机会仍然存在。


 


商圈物业后劲优势明显


对于大多数投资者而言，投资怎样的项目？以何种方式投资？回报率如何计算？这些问题都不容忽视。要进行不动产投资，首先得把这一系列问题捋出个头绪。


先天优势确定走势稳健不动产投资的稳定性是其吸引投资者的决定性因素。就现阶段沈阳城市发展环境来看，这种稳定性则是城市不动产普遍具有的先天特质，也将因此成为投资收益的基础保障。不论是政策变化还是现实供给状况，土地可利用资源的日渐萎缩与人口增长带来的居住需求增加之间，正在形成越来越鲜明的矛盾。也正因此，房产的自身价值和租金也都开始随着市场供求关系的紧张，而日趋上涨。这种走势，也恰恰形成了投资者投资不动产的良机。


沈阳市在近两年的房地产开发与销售中始终保持改善型住宅占据主流，投资性购买集中在少数的商圈之中。从2006年的市场趋势看，这一特征不会改变。同时，作为成熟商圈的太原街等区域中，已经开始出现土地资源匮乏、缺少后续供应的征兆。这样看，原本优势明显的商圈物业将在未来表现出强劲的势头，投资回报值得期待。以太原街商圈为例，目前除了仅存的一点棚户区遗留以外，其他商业物业和住宅物业多为近几年中的新项目。但另一方面太原街已经成为和平乃至沈阳一个重要的中心商务区，商务与商业功能的不断发展，使这里必然吸引城市高端消费人群在这里聚集，而这正是不动产投资的后劲所在，所以开年以来，该区域中的银信国际公寓等项目不断传出热销消息。


素质决定高端物业收益


因为高端住宅市场的出租状况乐观，目前很多投资者都认为只要在一定价位区间内选择一些高价项目，就可以“高投入高产出”了。这种理论虽然有一定的道理，但是也未必是决胜的法宝。正是由于高端物业的需求人群特殊，因此高端房地产市场的产品品质与其发展前景息息相关，更加需要购房者谨慎挑选。


首先，要选择人文环境和生活设施都比较优越的地段，否则很难吸引到高端租住客户的注意。如果同样是6000元/平方米以上的高档住宅，地处近郊的一些别墅项目，在高端物业出租市场就会鲜有问津。原因很简单，高档租住市场的主要客户群就是一些外籍或外地公司的高级经理或技术职员，其选择租住房屋的标准也主要集中在交通便捷、生活设施齐全、物业服务成熟等方面，城市中心区尤其是成熟高端商务区中的高档公寓大多比较受到这类人群的青睐。


同时，如果投资高档住宅旨在出租，那么购买精装修的国际公寓是最保险也是最经济的方法。一方面精装修的公寓在投入方面已经包含了“装修”的成本，不需另外增加人力物力；另一方面精装修物业在管理方面相对保障更多一些。例如像银信国际公寓这种，能够与世界著名酒店管理集团的丽兹·卡尔顿酒店管理集团这类高端酒店管理集团合作，无疑决定了该物业未来的高端品质和发展保证。因此，在具有一定超前品质的高端物业中，选择不动产投资方向也能够在一定程度上保证收益的稳健和安全。


租金保障计划决定投资安全


目前沈阳地产市场的高端精装修酒店式公寓类产品主要集中在太原街和五里河地区，但是各家项目为投资者作出的“租金保障计划”却各有不同，而这正是投资安全性的关键所在。在今年的市场中，“售后包租”类型的计划重返市场，与以前不同的是，经营模式发生了转变。而今的“售后包租”经营方不一定是开发商，而是更加专业的管理公司。


据专业人士分析，投资这一类物业前要注意三点：一、租金是否能够保障到位。二、也许有1至两个月的空置期或者是中途退房的都应考虑清楚。三、每个月的投入，包括首付、物业费、电视收视费等等一些费用要有一个静态的分析。


对于沈阳来说，最近一段时间传出“银信国际公寓”已经开始为业主返还承诺的租金回报，在沈阳市场中还属少有。那么这样的消息不仅对其项目产生推动，而且也为其他青睐推出售后包租计划项目的投资者作了提示：只有按时反租才能够真正保障投资安全。