主题：按揭贷款：要选择适合自己的 新品不一定最适合

最近的房贷按揭市场，几乎成了银行的“新品展示会”。双周供、固定利率贷款、直贷式贷款、接力贷款、宽限期房贷纷纷出炉，让人眼花缭乱。如何分辨这些房贷产呢？


东亚银行主管按揭贷款业务的上海分行副行长缪燕文认为，“投资者最终还是根据自身的经济状况，选择适合自己的房贷产品，新品不一定是最适合的产品”。

据缪燕文介绍，内地市场上出现的房贷多样化趋势，与香港等海外发达市场数十年前的情形如出一辙。但与香港等利率开放市场不同的是，内地银行在厘定利率和还贷方式等方面的自主权，远小于海外的同行。因此，从产品丰富和多样性看，现在出台的各种产品，还处于比较初级的阶段，是否能给投资者带来实惠，仁者见仁，智者见智。


固定利率房贷虽然保证了贷款期限内利率的相对稳定，但在选择该类房贷时，最主要的是防范利率风险，投资者要具备对未来利率走势进行判断的能力。


她提醒投资者，要留意固定利率贷款是否提供可以变更厘定利率方式的选择权，以免当市场利率下调时，让自己陷入被动的境地。从海外市场来看，月供还款仍然是主流方式。


深发展的双周供，一度引起很多投资者的兴趣。她分析说，双周供通过加速还款，确实能达到节省利息、缩短还款周期的目的。但“总还款额”并不是衡量“省钱”的指标，投资者应该留意名义利率和实际利率的差异。


海外市场上，房贷给投资者带来的实惠更容易实现。


据了解，香港银行一般根据最优惠利率(P)-2.5%来确定房贷利率，P由银行根据市况确定。在香港，有的楼盘为了促销，会与银行合作，向借款人派发现金回赠，一般为贷款额的0.3%～0.5%。银行提供的贷款产品，利率安排比较灵活，贷款期初利率比较优惠，在后期则逐步提升。根据个人的资信状况，可以安排利率或者成数优惠。


贷款成数，最高可达九成五。现在，香港银行更注重的是服务竞争。直客式贷款承诺的一揽子服务，在香港银行提供的服务中并不鲜见。如果客户因为财务状况出现问题，而要求对贷款重新安排，银行业务人员会为其提供相关的财务资询并给出建议。更重要的是，与内地银行纷纷上收贷款审批权限不同，香港银行会借助风险控制体系和严格的评估程序来筛选客户，权限下放到当地的分支机构，大大缩短了贷款审批周期，客户可以在短短几天内得到贷款。


缪燕文认为，产品的衍生发展，也需要有成熟的市场环境配合。内地居民对金融产品的认知度还不是很成熟，银行应承担更多培育市场的义务。内地投资者在面对新型金融产品时，要特别留意产品的实质，而不是轻易被广告上的“节省利息”、“缩短还款周期”等字眼吸引。