主题：擅自入住视为房屋交付

案情

    钱某为购置房产，和某房产商签订了房屋买卖合同，约定合同签订之日付款25万元，第二期付款25万元，房屋交付时付清余款20万元。在房屋交付前，钱某擅自入住，并开始进行装修。房产商遂要求其立即付清所有房款，钱某称房屋尚未交付，不同意付款。

    分析

    一般情况下，房产商交付房屋需要具备法律规定的条件。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”以上规定说明房产商对商品房应先验收合格，并向购房户提供住宅质量保证书和住宅使用说明书后才能交付。

    本案情况比较特殊，钱某在房产商具备了交付条件前，已经提前入住，对此该如何认定呢？依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中钱某因个人原因，在未付清购房款，双方未签收住宅质量保证书、住宅使用说明书前便擅自入住，在实际上已占有使用了该房屋，符合法律规定的转移交付条件。钱某先行违反合同行为，应视为对合同约定房屋交付条件的放弃，钱某入住之时，就应认定为房屋交付的时间，钱某应按合同约定，付清全部房款

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