主题：售楼均价如何来

一些开发商在楼盘推广时，打出的均价，并不是这个项目现在推
出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。这
样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他
楼中的户型没有什么两样，无论是楼层位置还是朝向、通风、采光都
不是最差的，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型
朝向而已。
“均价”，顾名思义当然是这个楼盘的平均价格，它代表一个项
目的整体价位水平。但“均价＂不是简单的最高价与最低价的算术平
均值，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得利
润的价格。
一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼
中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标
准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，
先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系
数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等
定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均
价。
而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置（楼层
）和水平位置（在一层楼中的位置）差以及每个户型的朝向、采光、
通风等的不同定出系数（好朝向、好位置的户型当然系数就高），再
用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每
户的面积相乘，便得出一户的总价。因此，你在挑房时就会产生用“
均价”的价格，买不到自己合适的房子的情况。
一般来说，多楼盘接近均价的户型位于4层至5层；高层在6至8层，
户型位置多为东、西向；一梯二户的多层楼盘单位面积最高价与均价
相差5％至8％，高层则在15％至20％之间。