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房价冲到户均收入10倍以上 中国房市有两大泡沫
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主题:
房价冲到户均收入10倍以上 中国房市有两大泡沫
小兔撞大树
发表于
2005-09-05
进微信群讨论
目前衡量房价高低与否比较通行的办法是房价收入比,其含义大体是:在当地购买一套住宅所需支出的价费与居民户均年收入和之比。据了解,欧美等发达国家的房价收入比为3—6倍,发展中国家偏高。
世界上房价最贵的地方当属日本东京,目前在东京市区,一套使用面积80平方米的公寓楼,加停车位售价约为3000万日元,折合人民币225万元,其单位平方米的价格约为2.3万元。
美国的房价比较特殊,美国一般以每单元住宅来统计房价,而不是按每平方米来计算。美国住宅多数集中在120至300平方米左右,目前平均面积约220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元(约合人民币8900元)。
总体来看,国外房价要高于国内,但上述几个国家或地区的人均收入远远高于国内,其房价与家庭年均收入的比例一般在3-6倍之间。
一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国,这一比例已经达到甚至超过了10至20倍。在美国一套普通住宅大约等于城市居民3-5年的收入,而在中国,这一数字大约是10至15年。
全上海来说,2004年上海人均可支配收入为16683元,按统计口径的户均2.9人计算,户均收入为48380元。而从构成比例来看,2003年家庭人均可支配收入在3.5万元以上的只占5.6%,也就是说有94.4%的上海家庭的人均可支配收入在3.5万元以下,即户均可支配收入101500元。基于上海的实际情况,房价收入比按照最为宽松的101计算,上海市民可承受的房价平均每套为483800元,而最高可承受房价为每套100万元左右,而上海中环以内的房价已远远超过了这个水平。这也表明,已经有94.4%的人无法承受中环线以内的房价。
由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异,中国和美国的房价很难进行直接的比较。美国的房子多为一两层,建筑面积多在200—300平方米之间。这样的房子售价一般为20—30万美金。对于年收入在五六万美元(这是美国工薪阶层的中等收入),双职工收入在十多万美元的家庭,年收入与房价之比不过21。
需要指出的是,中国住宅只有70年的居住权,相当于年折旧率1.4%,而美国人纳税之后享有对住宅永久的所有权。
国际投资银行摩根士丹利最近在一份研究报告中指出,中国房地产市场有两个泡沫:一个是需求方面,向沿海城市的移民潮增加了对房产的需求,导致大量投机。第二个泡沫,则是由供应过多引起。一些没有经验的开发商大量借钱投资,建的房产项目却无人问津。报告中惊呼:人均收入不到美国1/30的中国购房者正在负担着和美国人一样高的房价!这样高的房价最终能坚持多久,我们拭目以待。
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世界上房价最贵的地方当属日本东京,目前在东京市区,一套使用面积80平方米的公寓楼,加停车位售价约为3000万日元,折合人民币225万元,其单位平方米的价格约为2.3万元。
美国的房价比较特殊,美国一般以每单元住宅来统计房价,而不是按每平方米来计算。美国住宅多数集中在120至300平方米左右,目前平均面积约220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元(约合人民币8900元)。
总体来看,国外房价要高于国内,但上述几个国家或地区的人均收入远远高于国内,其房价与家庭年均收入的比例一般在3-6倍之间。
一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国,这一比例已经达到甚至超过了10至20倍。在美国一套普通住宅大约等于城市居民3-5年的收入,而在中国,这一数字大约是10至15年。
全上海来说,2004年上海人均可支配收入为16683元,按统计口径的户均2.9人计算,户均收入为48380元。而从构成比例来看,2003年家庭人均可支配收入在3.5万元以上的只占5.6%,也就是说有94.4%的上海家庭的人均可支配收入在3.5万元以下,即户均可支配收入101500元。基于上海的实际情况,房价收入比按照最为宽松的101计算,上海市民可承受的房价平均每套为483800元,而最高可承受房价为每套100万元左右,而上海中环以内的房价已远远超过了这个水平。这也表明,已经有94.4%的人无法承受中环线以内的房价。
由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异,中国和美国的房价很难进行直接的比较。美国的房子多为一两层,建筑面积多在200—300平方米之间。这样的房子售价一般为20—30万美金。对于年收入在五六万美元(这是美国工薪阶层的中等收入),双职工收入在十多万美元的家庭,年收入与房价之比不过21。
需要指出的是,中国住宅只有70年的居住权,相当于年折旧率1.4%,而美国人纳税之后享有对住宅永久的所有权。
国际投资银行摩根士丹利最近在一份研究报告中指出,中国房地产市场有两个泡沫:一个是需求方面,向沿海城市的移民潮增加了对房产的需求,导致大量投机。第二个泡沫,则是由供应过多引起。一些没有经验的开发商大量借钱投资,建的房产项目却无人问津。报告中惊呼:人均收入不到美国1/30的中国购房者正在负担着和美国人一样高的房价!这样高的房价最终能坚持多久,我们拭目以待。