主题：蒲和板块进入发展加速度了！

背景
农业高新区发展迅速
沈阳辉山农业高新区成立于2002年1月28日，是国家农业部首批批准命名的 “国家级农产品深加工示范基地”。现在，沈阳辉山农业高新区已经形成了以乳品加工、粮油加工、畜禽加工、果蔬（饮料）加工和生物制品加工等五大主导产业为主体，以涉农配套产业为补充的“五加一”产业发展模式。现在，沈阳辉山农业高新区又以振兴东北老工业基地为契机，不仅要发展成为一座环境优美、功能齐全、科研与产业并重的新城区，并最终成为中国的“农业硅谷”。尤其注意的是，目前农业高新区已经规划了蒲河为农业休闲观光旅游区，分为观光采摘区、休闲度假区及民俗风情旅游区，力求打造四季有绿的自然生态景观。

环境
自然山水生活区——蒲河
    随着三年来城市基础设施的不断投入，又有包括沈阳2中、育才中学等学校已经在这里安家落户，农业高新区的居住条件和生活配套已经发生天翻地覆的变化。棋盘山秀湖成为源头，滋养着一条秀美的自然的蒲河流经这里，茂密的树林和葱郁的草地，让蒲河周围的地区成为得天独厚的“山水自然生活区”。
远离交通繁华区，附近没有旧工厂，让蒲河地区充满着清新的空气，而没有嘈杂的噪音污染，森林覆盖率达38%，棋盘山风景旅游区、怪坡风景区，森林、山冈、清泉、水库构成了这里优美良好的自然生态环境。
目前，蒲河已经是沈阳市重点景观改造项目，预计投入资金7000万，目前二期工程正在兴建，大力修建人行景观桥、交通桥、景观湖等，计划将这里建设形成带状蒲河生态园。

供应
“翠玉宝石”渐入放量期
    蒲河地区的住宅开发在最近两年中进度较慢，只有一个“辉山新城”的项目为附近居民提供商品住宅，而且价格相当便宜。但是从去年下半年开始，这里的自然山水资源开始成为开发企业眼中的“翠玉宝石”，经过调研、筹备阶段，泉涌新镇、翔凤·山水国际、浅水湾三个项目陆续进入启动阶段，其中泉涌新镇和浅水湾已经证实开盘。最近，由已经在沈阳成功开发“沈阳奥林匹克花园”的香港泰盈集团也加入蒲河地区，虽然项目还没有正式亮相，但是大约300亩的开发用地量，开发公司实力和操盘经验，项目产品自然值得期待。因此，虽然目前蒲河地区的住宅产品供应量并不突出，但是可以预见到的是，随着泰盈集团项目的快速启动，以及翔凤·山水国际项目的入市，在今年年底之前，蒲河区域应该可以进入市场放量阶段，并且在高品质的情况下，可以满足普通百姓的购房要求。
    
定位
产品供应倾向洋房和普通住宅
由于蒲河区域的自然条件和土地成本优势，目前集中在该区域中的地产项目将开发方向普遍锁定在景观洋房和普通住宅两个方向上。一方面有蒲河和辉山河两条自然水系，另一方面，新区中保存了相当面积的自然绿化，加上在建造新区过程中进行的绿化工程，使得这里成为沈阳市中绿化率最高的区域之一。同时，由于新区近三年的工作主要集中在基础建设和农业产业化的工作上，住宅开发启动较晚，土地价格较低，土地供应量较少，当然适合普通低价住宅的开发。
泉涌新镇目前供应大约有2.6万平方米的住宅面积，大约100余套住宅产品已经于5月28日正式上市，项目定位低密度的景观别墅洋房，户型面积全部超过150平方米，主打项目的景观特点，受到业界关注，同时也成为今年年度中沈阳景观地产的新亮点。
    浅水湾项目近邻农业高新区的管委会，上市供应量预计将有5万平方米，大约800套住宅。项目中以小户型为主，产品主打“低价位、小户型、生态住宅”，面积大都在50——80平方米之间，属于中低档次的普通住宅。
    另外，记者还了解到，泰盈集团目前已经对蒲河区域中的地块进行了较高标准的规划，开发目标虽然同样锁定在中小面积的住宅产品方面，但是在景观、规划、配套等方面都可能参照较高水平的住宅项目标准，从而将土地成本优势转化为市场中的高品质低价位住宅上。

交通
区域交通具备基础条件
    沈阳城市三环以外的公交系统相对薄弱很多。但是，由于近两年来大量的新公交线路主要针对城市交通干道和城市交通盲点，因此农业高新区中企业较多，今年3月份，公交公司特意将219路公交车加开了农业高新区中的线路。另外，由于农业高新区成立至今，大量投入用于基础设施建设，公路状况十分优良，驾车行驶顺畅。在开发区的南边，是沈阳的绕城高速公路，距离市区仅有15公里，即使到达桃仙机场，也只需要半个小时的路程。
    219路公交车单程时间50分钟，主要站点有五爱市场、风雨坛、市环保局、大南门、小河沿、大东门、小津桥、中捷友谊厂、东站货场、市骨科医院、第二十八中学、有机玻璃厂、上园小区、小二台子、三洋空调、化工油漆厂、前进乡政府、王家沟。农业高新区中的加车线路为前进乡政府、辉山乳业、消防大队、中央转盘、宏业街、人和街、农业高新区管委会、通远街、兴农路，据了解在泉涌新镇和泰盈地块的附近，均有219路的站点。

价位
产品价格尚低于市区水平
    从目前蒲河区域中已经上市开盘的住宅产品中可以发现，大量的产品价格十分诱人，例如浅水湾项目中一期产品的最高价也没有超过2000元，对于低端市场相当具有竞争力。对照该项目的主要户型面积，在这里购置一套两室两厅的房子总价不超过15万元，是普通工薪阶层的理想购房价格。
    泉涌新镇由于项目定位的不同，价格较高，接近目前大东区二环左右的住宅产品价格。其中叠拼的别墅均价在2800元左右，联排别墅3300元起价。但是，相比较沈阳已有的别墅项目而言，蒲河的天然条件无疑成为这里最大的景观卖点，而相对较低的价格对于期望拥有经济性别墅的人群来水，仍然具有相当的竞争力。
    总体来说，虽然目前蒲河区域中还有大量的市场供应还没有亮相，例如浅水湾项目一期只有6万多平方米，而其土地储备大约30万平方米，说明这里的市场供应潜力相当巨大。而由于这些土地目前的市场价值比较市区偏低，因此具有刚性成本早就的价格优势。

人群
一次置业年轻化  二次置业有文化
    蒲河区域是今年以来沈阳房地产市场中的一颗新星，大量的开发项目上处于销售起始阶段，并且有大量的市场潜在供应。在消费人群方面，一则各家项目定位不同，针对的人群也有所差别；二则目前蒲河区域的住宅销售主要针对了本区域内部的人群需求，对于沈阳市区内的居民还没有形成明显的吸引力，因此经管这里拥有着价格方面的优势，但是市场竞争力还没有显现。
    据业内人士分析，从目前已有的项目和已启动的项目信息分析，加上蒲河的基本条件，这里有可能成为两大类人群的选择。首先，由于蒲河区域目前的市场供应中，两室两厅户型最多，三室两厅户型面积也没有超过100平方米，非常适合工作不久、经济能力较弱的年轻人作为首次置业的选择。而像泉涌新镇这类项目定位较高，已经成为沈阳近两年中鲜有的新增别墅类项目，如果能够充分挖掘蒲河天然的景观优势，并在产品上着力打造，应该可以吸引到沈阳市区相当一批二次置业的人群。而且从目前沈阳市具有二次置业要求的人群状况看，受教育程度较高，有稳定的工作，期望更高的生活品质，其中还包括从事个体经营的业主。

配套
生活配套空白明显  教育前景可观
    不可否认的是，蒲河地区虽然在农业高新区中相对居住条件比较成熟，但是这里仍然存在着明显的生活配套空白。
    首先就是在商业设施方面，区域中没有大型的生活超市或者农贸市场，生活购物也不如市区内方便。在医疗、金融等其他生活服务设施方面，也比较欠缺。但是记者了解到，由于浅水湾、泰盈地产启动的项目占地面积都比较大，因此开发商也在项目中规划了商业服务配套内容，例如引进大型超市等计划。相信这一空白会在项目入住之后得到缓解。
    从另一方面得到的消息，目前沈阳市内已经有数家中学和大学的新校址选择在蒲河区域之中，其中有沈阳市重点中学——第2中学和育才中学，填补该区域中小学教育的空白。其中育才中学项目施工速度很快，今年年底基本可以竣工。同时，翔宇中学教师公寓用地也在平整之中。可见，未来不久这里的教育气息将相当浓厚，并可能成为吸引居住的又一主要亮点。

分析
美丽生活的潜力区域
    郊区居住观念在近几年的发展中已经为越来越的沈城百姓所认可。而能够在青山碧水之间拥有一套住宅，也成为很多二次置业人们的理想目标。沈阳城东一直以环境优美而著名，主要的自然旅游景点都集中在这一区域中，因此在景观住宅开发商，蒲河无疑具有这先天无可比拟的优势。
    郊区化住宅在沈阳发展数年，为市民带来了全新的居住理念。在蒲河这样的城市边缘地区，交通条件好，地形开阔，适合做低密度住宅和普通住宅。结合小城镇建设进行，既利于创建良好的城市居住环境，也利于营建更自然、更人性化的生活居住空间。

    房地产市场的宏观政策已经向解决普通大众居住问题的方向上倾斜，但是中低价住宅开发不应该以牺牲品质为代价，那将是沈阳房地产市场的倒退。因此，选择城市边缘地区，尤其是交通便利的边缘地区，即能解决居住问题，又能以低成本保障开发的高品质。对比沈阳浑南新区、铁西新区、东陵区等区域的发展经验，蒲河板块的发展潜力自然不容小视。

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