多年来，对物业使用人的法律地位问题一直因循守旧地停留在僵化的概念上，唯恐和业主权益划不清界限。按以往思维定式，业主大会只是业主的事，与物业使用人无关或可以忽略不计。其实较起真来，这可不是任意忽略的小事。以笔者居住的佳和新城为例，对一期入住的４１８户调查统计，仅实际买受人(父母)和名义业主(子女)分离的物业使用人合计６２户、占１４．８％，这还未包括其他原因形成的物业使用人所占比率。现在，佳和新城扩建业已累计入住五期、达３５８０户居民，就按１４．８％的比率类推，也有５３０户。据统计，沈阳市已经建成住宅区３３２６个，假定平均每个住宅区按８００户计，上述物业使用人也得高达３９万多户，这还能当作是不应重视的社会性问题吗？认真分析研究《中华人民共和国物权法》、国务院发布的《物业管理条例》及有关“法无授权即禁止”的法律条款，再追溯2003年7月12日《人民网》发表的“本报评论员”以《法无禁止即自由：一个值得永远重复的常识》为题的法理，有必要以党的十八大报告中强调的运用法治思维和法治方式深化改革、推动发展、化解社会矛盾。据此，笔者抛砖引玉地求证如下：1. 关于业主和物业使用人国家的《物权法》专设了第六章“业主的建筑物区分所有权”，然而尚未明确“业主”的具体概念。国务院《物业管理条例》第二章第六条则概括为“房屋的所有权人为业主”。 由此，因房屋的实际买受人和名义业主分离或房屋的所有权人转让、委托、出租使用权等，势必衍生出物业使用人。业主和物业使用人之间的基本区别可概述为：前者对占用的物业具有法定意义的所有权、收益权、处置权，后者则不具备这些权利；所以，前者在业主组织建设中拥有区别于后者的专有权是不容置疑的。但是，业主和物业使用人合法占用物业的条件下，在尽其占用物业的义务﹙如，交纳物业费、遵守物业管理区域内具有法定意义的规章制度等﹚方面并没有本质区别。2. 关于确认物业使用人的法律地位业主的法律地位，在业主组织建设中集中体现为：既有表决权、选举权，又有被选举权；那么，应该怎样依法确认物业使用人的法律地位呢？按国家的《民法通则》第六十三条规定，“应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”即，物业使用人不得代理属于业主特殊权益的被选举权，不能被选举为业主委员会委员。然而，按国家的《民法通则》第六十四条规定，可以“委托代理人按照被代理人的委托行使代理权”。在这方面，国务院《物业管理条例》第二章第十二条也指出：“业主可以委托代理人参加业主大会会议”。第四章第四十八条又指出：“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。” 这就为物业使用人依法代理或按约定行使业主的一般权利提供了无可辩驳的法律依据。也就是说，只要不违反法律、法规和管理规约的明文规定不得代理业主的被选举权外，参加业主大会甚至业主大会的筹备工作方面，受委托或约定的物业使用人可以行使与业主一样的表决权和选举权。3.“法无授权即禁止”与“法无禁止即自由”如上所述之外，有关“法无授权即禁止”的法律条款，为重新确认物业使用人的法律地位提供了有力的法律保障。如，《中华人民共和国行政强制法》第十一条“法律对行政强制措施的对象、条件、种类作了规定的，行政法规、地方性法规不得作出扩大规定。法律中未设定行政强制措施的，行政法规、地方性法规不得设定行政强制措施。”显然，到目前为止还没有哪一条法律、法规，明文规定受委托或约定的物业使用人不得行使与业主一样的表决权和选举权，也没有作出不得参加业主大会筹备工作的规定。2003年7月12日在《人民网》发表的“本报评论员”以《法无禁止即自由：一个值得永远重复的常识》为题的文章强调指出，“对公民而言，不但可以大胆地运用自己的权利（法无禁止即自由），还可以勇敢地监督政府（法无授权即禁止）。” 这就是说，党中央机关报早在九年前就肯定了“法无禁止即自由”的公民权益。况且，业主大会筹备组成员，按惯例是通过业主﹙不应排斥受委托或约定的物业使用人行使业主的一般权益按一定比率﹚自荐或推荐产生。这与被过半数的业主﹙包括受委托或约定的物业使用人﹚参与选举业主委员会委员是不同范畴的问题，不应混为一谈。确认物业使用人的法律地位，究其目的并非削弱业主权益；相反，是为了更广泛地建立并恢复所有业主权益的统一战线。与其按以往的思维定式限制物业使用人，不如依法名正言顺地确认物业使用人的法律地位，使他﹙她﹚们也能和广大业主一样为积极参与业主组织的民主建设，发挥中、老年的社会经验、聪明才智余热，也为创造条件保障老年人权益提供可行的法律依据。这是利国利民的好事，何乐而不为呢？(12/29—2012修订,在此基础上96123市民热线发表,查询编码:2591959053715)
多年来，对物业使用人的法律地位问题一直因循守旧地停留在僵化的概念上，唯恐和业主权益划不清界限。按以往思维定式，业主大会只是业主的事，与物业使用人无关或可以忽略不计。其实较起真来，这可不是任意忽略的小事。以笔者居住的佳和新城为例，对一期入住的４１８户调查统计，仅实际买受人(父母)和名义业主(子女)分离的物业使用人合计６２户、占１４．８％，这还未包括其他原因形成的物业使用人所占比率。现在，佳和新城扩建业已累计入住五期、达３５８０户居民，就按１４．８％的比率类推，也有５３０户。据统计，沈阳市已经建成住宅区３３２６个，假定平均每个住宅区按８００户计，上述物业使用人也得高达３９万多户，这还能当作是不应重视的社会性问题吗？
认真分析研究《中华人民共和国物权法》、国务院发布的《物业管理条例》及有关“法无授权即禁止”的法律条款，再追溯2003年7月12日《人民网》发表的“本报评论员”以《法无禁止即自由：一个值得永远重复的常识》为题的法理，有必要以党的十八大报告中强调的运用法治思维和法治方式深化改革、推动发展、化解社会矛盾。据此，笔者抛砖引玉地求证如下：
1. 关于业主和物业使用人
国家的《物权法》专设了第六章“业主的建筑物区分所有权”，然而尚未明确“业主”的具体概念。国务院《物业管理条例》第二章第六条则概括为“房屋的所有权人为业主”。 由此，因房屋的实际买受人和名义业主分离或房屋的所有权人转让、委托、出租使用权等，势必衍生出物业使用人。业主和物业使用人之间的基本区别可概述为：前者对占用的物业具有法定意义的所有权、收益权、处置权，后者则不具备这些权利；所以，前者在业主组织建设中拥有区别于后者的专有权是不容置疑的。但是，业主和物业使用人合法占用物业的条件下，在尽其占用物业的义务﹙如，交纳物业费、遵守物业管理区域内具有法定意义的规章制度等﹚方面并没有本质区别。
2. 关于确认物业使用人的法律地位业主的法律地位，在业主组织建设中集中体现为：既有表决权、选举权，又有被选举权；那么，应该怎样依法确认物业使用人的法律地位呢？按国家的《民法通则》第六十三条规定，“应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”即，物业使用人不得代理属于业主特殊权益的被选举权，不能被选举为业主委员会委员。然而，按国家的《民法通则》第六十四条规定，可以“委托代理人按照被代理人的委托行使代理权”。在这方面，国务院《物业管理条例》第二章第十二条也指出：“业主可以委托代理人参加业主大会会议”。第四章第四十八条又指出：“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。” 这就为物业使用人依法代理或按约定行使业主的一般权利提供了无可辩驳的法律依据。也就是说，只要不违反法律、法规和管理规约的明文规定不得代理业主的被选举权外，参加业主大会甚至业主大会的筹备工作方面，受委托或约定的物业使用人可以行使与业主一样的表决权和选举权。
3.“法无授权即禁止”与“法无禁止即自由”如上所述之外，有关“法无授权即禁止”的法律条款，为重新确认物业使用人的法律地位提供了有力的法律保障。如，《中华人民共和国行政强制法》第十一条“法律对行政强制措施的对象、条件、种类作了规定的，行政法规、地方性法规不得作出扩大规定。法律中未设定行政强制措施的，行政法规、地方性法规不得设定行政强制措施。”显然，到目前为止还没有哪一条法律、法规，明文规定受委托或约定的物业使用人不得行使与业主一样的表决权和选举权，也没有作出不得参加业主大会筹备工作的规定。2003年7月12日在《人民网》发表的“本报评论员”以《法无禁止即自由：一个值得永远重复的常识》为题的文章强调指出，“对公民而言，不但可以大胆地运用自己的权利（法无禁止即自由），还可以勇敢地监督政府（法无授权即禁止）。” 这就是说，党中央机关报早在九年前就肯定了“法无禁止即自由”的公民权益。况且，业主大会筹备组成员，按惯例是通过业主﹙不应排斥受委托或约定的物业使用人行使业主的一般权益按一定比率﹚自荐或推荐产生。这与被过半数的业主﹙包括受委托或约定的物业使用人﹚参与选举业主委员会委员是不同范畴的问题，不应混为一谈。
确认物业使用人的法律地位，究其目的并非削弱业主权益；相反，是为了更广泛地建立并恢复所有业主权益的统一战线。与其按以往的思维定式限制物业使用人，不如依法名正言顺地确认物业使用人的法律地位，使他﹙她﹚们也能和广大业主一样为积极参与业主组织的民主建设，发挥中、老年的社会经验、聪明才智余热，也为创造条件保障老年人权益提供可行的法律依据。这是利国利民的好事，何乐而不为呢？(12/29—2012修订,在此基础上96123市民热线发表,查询编码:2591959053715)