主题：争论三 住房空置率低算不算无泡沫？（４）

无泡沫论者坚持认为，我国房地产市场出现供需两旺、量价齐增的现象是认为楼市无泡沫的一个重要论据。从另一个国际上通用的衡量楼市泡沫的指标--住房空置率来看，我国房地产市场也不存在泡沫。我国2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比上年底减少3%；上海商品房空置率下降为2.7%，比国际警戒线的下限还低0.3个百分点。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。

泡沫论者则对房地产市场的需求和空置率都提出了质疑。他们认为目前房地产需求旺盛和低利率有很大的关系。目前CPI指数在5%以上，使得实际存款利率和按揭贷款利率都是负值，这是很多居民采用购买房产的方式来保值资产的重要原因。其次，我国的房地产市场刚刚起步，购房的人都是高收入者，这明显夸大了我国居民的购买能力。但目前这些消费者的需求已经得到了满足，还用他们的支付能力来代替普通居民的支付能力，实际上是夸大了有效需求。还有一个是投资性需求所占的比重过高，已接近20%的国际警戒线。

我们认为，当前房地产购销情况的真实数据值得怀疑。许多报道披露了房地产商制造虚假需求的事实。另外，许多需求反映的其实是投资需求而非居住需求，而这种需求和银行利率即资金价格高度相关，如前所述具有自我膨胀机制，因此亦是脆弱的和“不真实”的需求。

由于房地产资产价格与利率价格有关，因此房地产的问题在一定程度上是一个宏观问题，与利率和汇率等宏观参数的变动息息相关。目前，从市场购房资金成本与租金的比率来看，长三角主要城市购房资金成本为租金的1.3至1.5倍，月供为租金的1.5至2倍，已与香港1997地产泡沫破裂前的水平接近。显然，如果利率上升，房地产价格波动势必出现反转。如果利率上调至10%，恐怕再也不会有什么供销两旺的事情，也不会有房价上涨的情形了。