主题：三道金牌不好使，房价还在上涨！

水狼狐

发表于2005-05-29

无法回避，房价还在上涨。

据国家发改委、国家统计局4月15日发布的统计数字，一季度我国35个大中城市房屋销售价格同比上涨9．8％，其中商品住宅销售价格上涨10．5％。上海再次位居房价涨幅之首，达19．1％。而同期全国房价平均涨幅达12．5％。

政府要不要“干预”房价？听起来这是个不言自明的问题，但它仍然是个问题。因为，并非所有人都能认同某一个答案。

把房价交给市场？

4月初的新华社评论员文章严肃提出：“为强化地方各级人民政府的责任，对住房价格上涨过快、控制措施不力、造成当地房地产价格大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”很显然，稳定房价已成为当前“行政问责制”的重要内容，各地政府不能无视房价的大幅涨跌而无所作为。

2005年旺销楼盘
但是，有人认为，政府不应该过多地干预房价，尤其是商品房价格，应该交由市场自己来决定。

北京某著名开发商说，在改善与提高住房条件的阶段，只有对低收入家庭提供保障是政府的责任。“政府应该建立良好的市场化发展规划和监控总量平衡，其他的则应是市场的事了”，“当中国建立了对低收入家庭的住房保障体系之后，商品房只面对中高收入家庭，主要解决改善与提高住房质量的责任。在递次消费的条件下完全可以放开或不控制这部分商品房的价格，更不应用行政的手段去干涉商品房的市场价格”。一种公平的做法是，非商品房的供给总量与结构是政府真正要加以调控的，而商品房则应通过市场自身的规律来调节。“低收入家庭的住房问题由政府承担，而中高收入家庭的住房问题应交给市场。这样，市场中的调控问题就会简单得多了”。

有业内专家说，这位开发商的看法，并非毫无道理。但他的看法更多是一种理想的状态，即在完全市场化的条件下是可能的。而我国还处于向市场化转型的阶段，还不能完全由市场来配置各种资源和生产要素。有时候，简单地依靠市场手段来调控，可能还会出现失灵的情况。譬如，有些地方政府片面追求政绩，在“以地生财”思想的主导下，兴建各种名目的工业园、开发区，推动投资过热；有些地方则想方设法拉高地价，以便从土地出让中获得尽可能高的地方财政收入。这种现象用市场手段调控往往效果不大。

同时，商品房作为关系百姓生活和社会稳定的重要因素，其价格的波动也应该纳入政府的调控范畴。

如何“干预”？

如果房价不能完全交给市场自行调节，而现阶段，除经济适用房外，房价的形成基本是由市场决定，那么，政府如何干预？总不能由政府发布一条命令，对所有商品房价都实行限价销售吧？

不可错误理解房价实行“行政问责”的意思。房价大起大落（目前主要是指上涨过快），影响经济稳定运行和社会发展，就有可能要追究当地政府的责任。但这并不是说，要各地政府用行政命令的方式来管制房价，正如现有市场条件下完全用市场化的手段来调控市场有可能出现失灵的情况一样，像过去那样只用行政命令的方式来管制房价也必然失效。

在调控房地产市场进而稳定房价方面，地方政府有很多事情可做。譬如土地供应量的调控问题。房价上涨的一个重要因素是购房需求旺盛，有效供应不足，其中很重要的原因是土地有效供应不足。杭州市自从实行政府土地储备制度以来，与庞大的需求相比，土地一直处于严重供不应求的状态。而广州市每年的土地供应也不够充分，但该市开发商和其他机构手中还掌握了大量土地，因而实际上可以满足市场需求的。

最近，北京市开发商中间有一种“地荒论”的说法流传甚广，即是说北京土地供应不足。但北京市发改委委员宋宇近日表示，目前北京市未开发建设用地可满足10年以上的开发需求。2004年，北京市住宅施工面积6759万平方米，其中新开工面积2207万平方米；住宅竣工面积2344万平方米；住宅销售面积2286万平方米。“即使未来3年不新开工1平方米住宅，现有施工面积竣工后，仍可保持每年2000万平方米以上的现有供应规模”。北京市土地供应充足，经济适用房供应有保障，是该市房价涨幅远低于上海的重要原因。

土地供应还存在一个结构的问题。如果中低价位商品房土地供应不足，房价还是难以平抑下来的。上海近几年来房价迅猛上涨的教训之一，就是中低价位商品房缺乏。也因此，上海市政府今年猛然向市场推出了高达2000万平方米的配套商品房和中低价商品房，其土地供应量占供应总量的65％，有业内人士分析说，这一措施将有可能拉低全市平均房价15％以上。

4月15日，《2005年全国土地利用计划》下达各地。按照该《计划》，本年度土地供应量将有所增加，对居住用地地价、住宅价格上涨过快的城市，将适当提高居住用地在土地供应中的比重，增加中低价位商品住宅和经济适用住房的用地供应量。此亦为土地调控手段之一。

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