主题：辽宁房价怎么看？开发商:“自住需求当出手”

房地产业直接关系国计民生

如何看待房地产业的地位?来自政府部门和业内专家的回答惊人的一致：发展房地产业，是一个重大经济问题，也是一个重大民生问题，关系辽宁全面振兴的大局。

有关人士告诉记者，房地产业是辽宁重要的支柱产业之一。促进房地产业持续健康发展，对带动相关产业发展，保持辽宁经济又好又快发展的良好态势，创造良好的就业和生活环境，提高人民群众的生活水平，加快辽宁全面振兴的步伐具有十分重要的意义。

“房地产业对社会经济的推动作用很大。”辽宁省房地产行业协会常务副会长王殿武在接受记者采访时指出：“房地产业是国民经济的先导产业、基础产业、支柱产业，涉及面广，拉动作用强，可以带动几十个行业的发展，是经济发展的重要推动力，对拉升城市的投资、提高城市的承载力、改善民生、改善住房条件、筹集发展资金，具有重要作用。”

他随即拿出一组数据证明自己的论断：统计数据表明，房地产业消耗了年产量70%的水泥和玻璃、40%的木材、25%的钢铁与塑料制品，房地产业的投入产出比达到1∶6。据统计，我省房地产业投资占固定资产投资的1/5，房地产业税收占地方税收的1/4。

“房地产业不但对经济与社会发展至关重要，而且与人民群众的生活休戚相关。”王殿武说：“房地产业的发展，是实现全省人民安居乐业的重要条件。改革开放以来，特别是东北老工业基地振兴战略实施五年来，我省人均住房面积增加到24平方米，群众住房条件不断改善，居住水平明显提高，房地产业功不可没。大规模的棚户区改造中，让百余万困难群众喜迁新居，改善生活条件的愿望变成了现实，房地产业贡献突出。在许多民生工程的实施中，在解决历史遗留的民生问题的攻坚中，房地产业都出了大力。由此可见，房地产业的发展与每一个人都是紧密联系的。”

辽宁楼市是否健康?

目前，全球经济复杂多变、国内房地产市场出现新特点，我省房地产业的发展态势如何呢?沈阳市房地产开发研究会会长、沈阳市房地产研究所所长范翰章的结论是：我省房地产市场运行状态总体上是良好的，开发投资快速增长，商品房销售同比略有增长，房价稳中有升，整个市场处于平稳的、健康的、可持续发展的态势，成为我省经济发展的引擎和重要的支柱产业;基本上实现了国家的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调”的宏观调控目标。

“可以说辽宁房地产市场已经成为全国最好的房地产市场之一。”对范翰章的论断，王殿武表示认同，“我省房地产市场总体上是平稳健康的，一些统计数据能说明问题。”据统计，今年1至10月份，辽宁省房地产开发投资累计完成1636.6亿元，同比增长42.4%;其中商品住宅开发投资1266亿元，增长43.4%。1至10月份，我省商品房销售面积2722.09万平方米，同比增长2.8%。

“从各项指标来看，我省在去年大幅增长基础上，今年依然保持历史上最好时期，做到平稳运行，略有上升，这个成绩实属来之不易。”范翰章说。

“由于辽宁房地产市场运行平稳、没有泡沫，受到国际资本和国内资本的高度青睐，纷纷登陆辽宁。”范翰章告诉记者：“仅以沈阳为例，全国房地产前30强企业已经有70%在沈阳投资，据一家全国知名开发商讲，全国最大的楼盘，都在辽宁。”

辽宁楼市，处于什么阶段?

在全球经济一体化的今天，辽宁房地产业发展会保持什么势头?业内专家指出：我省的住房水平较低，城市化水平较高，经济发展势头较快，又具有良好的社会环境、政治环境和资源环境，房地产业发展潜力巨大、前景广阔。

王殿武分析，由于全球经济已经一体化，国家之间、地区之间的经济联系日益密切，生产要素的流动与资源配置都受市场规律的支配，追求利润的最大化。我省具有后发优势，国内外的人才、技术、资金都在加快流向我省，我们完全可以趋利避害。

他分析，房地产业的一个主要特点就是区域性，房地产资产不可移动，其价值就在于其位置;房地产市场运行，既受大环境影响，又受小环境制约，尤其是受当地供求关系的影响。他说，我省房地产业发展的有利条件之一在于具有比较大的刚性需求。由于我省的城市人口比重大，历史欠账多等原因，截至2007年年底，全省城市人口人均住宅建筑面积不足24平方米，比全国平均水平(人均28平方米)低4平方米，存在改善住房条件，增加居住面积的客观要求。全省2500万城市人口要达到2007年全国城市住房平均水平，每人增加4平方米，全省就需要1亿平方米的住房;若达到2007年东部沿海地区住房平均水平，每人需增加6平方米，全省就需要1.5亿平方米的住房。它激励我们奋发有为，迎头赶上。

在王殿武看来，推动我省房地产业发展的利好因素还有许多，国家实施振兴辽宁老工业基地的重大举措，吸引了国外的大量投资，为房地产业发展提供了良好的机遇和条件;我省实施“五点一线”沿海经济带、沈阳经济区、突破辽西北等发展战略，为工业地产发展提供了广阔空间;辽宁作为城市化较高的地区，城市人口将进一步增加，城市区域将进一步扩大，房地产业发展具有良好的自然、地理、区位条件;我省经济发展比较快，居民的收入增加快，房地产业发展有很好的经济基础;近几年的棚户区改造，改变了城市面貌，增强了城市吸引力和辐射力，房地产业发展具有良好的社会基础。

在谈及辽宁省房地产业中长期发展的前景时，范翰章同样提到了后来者居上效应与城市化效应等因素，“不平衡发展规律决定了我省房地产市场发展潜力巨大。”在范翰章看来，我国600余个城市的房地产业发展是极不平衡的，大体上可以分为五种类型：发达地区、比较发达地区、发展中地区(二线城市)、刚启动地区、滞后地区(主要体现在县级市上)。按上述5个梯队分类，我省除大连为第二梯队外，沈阳为第三梯队，余下12个城市为第四梯队，县城为第五梯队;总体来看，我省房地产基本上处于发展阶段和刚刚启动阶段，发展空间很大。

“房地产业作为基础性和先导性产业，将会在第三增长极和第四增长极中获得较大较快发展空间。”谈到增长极发展规则时，范翰章说，改革开放后，我国经济发展趋势是重心逐渐由南向北转移，现在第三增长极正在启动和运行之中，第四增长极刚刚启动。辽宁省在第三增长极中为重要成员，但在第四增长极中为核心成员。

最后，范翰章得出自己的结论：我省房地产正处在上升期，是一个后发市场，具有强大的后发优势，我省房地产市场发展空间较大;参照国际和国内发达地区的经验，辽宁房地产业快速发展期将持续相当长一段时间。

政策，会否发挥作用?

最近，我省各市出台了符合本地房地产市场特点的优惠政策。那么，这些政策会对房地产业发展、开发商、普通百姓产生什么影响呢?有关人士认为，各市陆续出台的优惠政策，将会进一步振奋广大消费者和开发商的信心指数，从而对我省房地产开发建设、商品房的销售都会起到重要的促进作用，对地方经济与社会发展将发挥重要作用。

“促进房地产业又好又快发展，是保证经济与社会协调发展的重要举措。各市出台政策的内容，涉及城市发展战略、城市规划、税费减免、购房补贴、公积金贷款、土地出让、开发、交易、清理收费、行政审批、信息服务等多方面;政策的对象，既有消费者、投资者、开发商、中介机构，又有金融机构和政府管理部门，既是促进房地产业发展的政策，也是保持经济与社会健康发展的重要政策。”王殿武认为。

“对消费者来说，这些政策对他们有利，会激起他们的购房热情。”沈阳房地产开发协会会长、中房集团辽宁省有限公司董事长赵昱举例说，目前沈阳市铁西区、大东区不少开发单位反映近段时间访客量明显增多，最高时甚至比沈阳房产25条新政发布前多出几倍;而二手房方面，签订意向书的也有大幅增长，“这说明消费者对于楼市的信心正在逐步恢复”。他具体分析了这些政策，各市出台的政策，有的放矢地暂缓征收房屋转让的营业税、城市维护建设税、土地增值税等项税费，降低购买普通商品房契税的税率，减少购房者的负担;通过实行购房补贴、放宽公积金贷款条件，增加贷款额度等政策，增加了居民的购买力，进而调动消费者购房的积极性。

专家指出，特别值得关注的是，各市出台的政策，都注意解决低收入家庭住房难问题，具有很强的保障性。大连市规定，在通过现行廉租住房、经济适用住房解决中低收入家庭住房困难的同时，增加了货币化补贴方式，对符合条件的购房者，每平方米补贴2000元，拓宽了保障渠道。沈阳市鼓励开发企业定向、定价开发建设中低价位、中小户型的商品住房。抚顺、本溪等市规定，农民工在城市购房，可以办理城市户口。丹东市决定，市财政出资，采购价格合适、户型适中的二手住房，作为保障用房。各市都决定加快平房区与危房区的改造，尽快改善困难群体的居住条件。