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商业地产的七大思考(1)
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主题:
商业地产的七大思考(1)
亦醉亦醒
发表于
2005-07-16
进微信群讨论
思考一:商业定位
商业定位很关键,是服务于本小区的,是辐射周边的,还是服务于全市的。如果是服务于本小区的,那么开门七件事,柴米油盐酱醋茶都有了,就没什么问题。如果是服务于全市的,那么差异化经营非常重要,北京东有燕莎、赛特,南有SOGO,西有双安、当代,北有北辰、漂亮,大家凭什么就去你那里,一定是有特别吸引人的地方。
在谈到此问题时,赢家生活方式研究中心首席观察员徐世恒特别强调了一点:北京每年的固定消费人口大致维持在一定水平上,当然也有一定比例的增加。即使今年市场上增加了100万的商业面积,这个比例也会有太大的波动。实际上若要成功,还需要与现有的商业去抢饭碗,那么肯定不是所有的都能吃饱,最终成为赢家的只有少数一部分。所以发展商做项目时,除了定位之外,还要考虑很多其他的东西。
目前,在中关村附近有一两个商业项目正在建设,在琉璃场附近有14万平方米的购物中心在运作,白塔寺有一个30万的商业项目,而珠江帝景,总建筑面积90万平米,商业部分就占了30万,相当于上海新天地。业内人士估计,到2007年购物中心、百货店及超市三种业态,新增的供应量就将达到300万平方米。如此巨大的体量供应,北京商业地产可能会出现过剩。
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商业定位很关键,是服务于本小区的,是辐射周边的,还是服务于全市的。如果是服务于本小区的,那么开门七件事,柴米油盐酱醋茶都有了,就没什么问题。如果是服务于全市的,那么差异化经营非常重要,北京东有燕莎、赛特,南有SOGO,西有双安、当代,北有北辰、漂亮,大家凭什么就去你那里,一定是有特别吸引人的地方。
在谈到此问题时,赢家生活方式研究中心首席观察员徐世恒特别强调了一点:北京每年的固定消费人口大致维持在一定水平上,当然也有一定比例的增加。即使今年市场上增加了100万的商业面积,这个比例也会有太大的波动。实际上若要成功,还需要与现有的商业去抢饭碗,那么肯定不是所有的都能吃饱,最终成为赢家的只有少数一部分。所以发展商做项目时,除了定位之外,还要考虑很多其他的东西。
目前,在中关村附近有一两个商业项目正在建设,在琉璃场附近有14万平方米的购物中心在运作,白塔寺有一个30万的商业项目,而珠江帝景,总建筑面积90万平米,商业部分就占了30万,相当于上海新天地。业内人士估计,到2007年购物中心、百货店及超市三种业态,新增的供应量就将达到300万平方米。如此巨大的体量供应,北京商业地产可能会出现过剩。