主题：公摊面积组成部分

购房者在签买房合同时，开发商一般会写清楚购房者公摊面积总共是多少，由哪些部分组成。但各部分面积具体多少？是怎么测算出来的？消费者并不十分清楚，由此因公摊面积产生的纠纷时有发生。最近就有读者咨询这些问题，记者对此进行了采访。


购房时如何约定公摊面积 


南京市民陈小姐看中了位于中山北路某楼盘３楼的一间办公房，她从开发商处得知，这间办公房套内建筑面积为４５．３６平方米，公用分摊建筑面积１３．８８平方米，这些数据是测量产权处测绘大队预测的结果。陈小姐觉得比较划算，遂同开发商签了商品房买卖契约，其中约定“该房屋建筑面积为甲方预测，如与实际交付的面积有误差，上述单价不变，房款总额按实际面积调整”。陈小姐很快向开发商交了３０万多元钱，开发商也交付了房屋。但是在２００３年３月，陈小姐办理产权过户手续时，却收到开发商的通知——她买的房屋多出了９．９４平方米，需要按照约定补交５万多块钱。陈小姐大吃一惊，房屋建筑面积怎么多出了１７．２８％？就在她惊讶的时候，她同层的几位邻居也都收到了通知，其中一家的房屋建筑面积竟然超出了２１．３８％。双方为此对簿公堂。 


公摊面积莫名增加 


遇到这样的事情，谁都会觉得窝火。现在房地产已经慢慢地由卖方市场转为买方市场了，在销售压力日益增加的今天，有些开发商便刻意隐瞒了“巨大”的公摊面积，诱使消费者购买。市民刘先生也遇到了此类事情，让他很是恼火。刘先生说，当时签买房合同时，公摊面积是２１．６５平方米，然而到收房时，却得知公摊面积为３８．９５平方米，这多出来的１７．３平方米刘先生必须补交９万多元才能拿到房产证。之后经过调解，刘先生交了５万多元拿到了房产证，这让刘先生觉得窝囊，却又无可奈何。业主认为开发商是蓄意隐瞒，刻意欺骗，开发商说交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。公说公有理，婆说婆有理。 


公摊面积组成部分 


公摊面积，顾名思义，就是公共分摊的面积。那么它究竟是包含哪几个部分呢？据了解，关于分摊面积目前尚无法律加以约束，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性的规定。现在政策主要是根据２０００年８月１日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。 


根据《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积为：１、大堂、公共门厅、走廊、过道、电楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交配电室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；２、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙包括山墙为墙体面积水面投影面积的一半。 


不应计入的公用建筑空间：１、仓库、机动车库、非机动车库、车道等作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；２、售房单位自营、自用的房屋；３、为多幢房屋服务的警卫室、管理包括物业管理用房。 


需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。 


住宅楼分摊系数计算方法为需要分摊的共有建筑面积总和除以参加分摊的各单元的建筑面积总和。然后用各单元参加分摊的建筑面积乘以分摊系数就可以得出各套房屋的分摊面积。其中需要分摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。 


公摊面积比例没有限定 


公摊面积和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积过大得房率自然降低，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积应该占多大比例呢﹖ 


据产权处测绘科负责人介绍，一般来说，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。在他们测量实践中，高层的分摊系数一般在０．１８—０．２６之间，而多层的分摊系数则在０．１１—０．１６之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。但该负责人说，究竟公摊面积占多大的比例，开发商在跟业主签合同时，应明确说明。 


大于部分超过３％可不付钱 


２００２年５月１日起施行的《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条规定：当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房……预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。实际交付面积是指有资质的房产测绘机构测绘，经房产管理部门审核的房屋建筑面积。业主在与开发商签定合同时一定要小心，必要时应作附加条款予以写出，这可为日后减少不必要的麻烦。