主题：坐看绿城集团的迅速发展与扩张
- 发表于2006-02-16
不得不走的棋
如果对浙江民企有所了解，你也许会感到惊讶。这些在改革开放初期靠“白天当老板、晚上睡地板”的艰苦创业发家致富的企业家，对国内企业趋之若鹜的A股上市都没有表现出足够的热心，按常理更不会容忍自己的床侧多出一个洋人。据一位浙江地产界人士透露，前几年摩根士丹利一直在关注浙江民企的投资前景，但多次接触未果，原因是这些老板要么不缺钱，要么对于请会计师事务所把自己的家底翻个遍有所顾虑。
事实上，海外投资者此次对绿城中国控股融资所提出的要求着实不低，比如，各方约定，绿城集团公司旗下的绿城房地产集团最迟将于2006年下半年在海外上市，如果没有如期上市，投资者有权要求公司在未来的18个月内兑现可转债并补偿三年的债券利息，其中包括三年期的看跌期权，也需要兑现。据一位浙江地产界人士转述宋卫平的说法，“你们别看这些老外话说的很好听，其实他们很挑剔，要求很苛刻，但我们有信心。”究竟是什么促使绿城不惜答应如此苛刻的条件，来完成其比国内银行贷款难度大得多的海外融资计划呢？
如果对浙江民企有所了解，你也许会感到惊讶。这些在改革开放初期靠“白天当老板、晚上睡地板”的艰苦创业发家致富的企业家，对国内企业趋之若鹜的A股上市都没有表现出足够的热心，按常理更不会容忍自己的床侧多出一个洋人。据一位浙江地产界人士透露，前几年摩根士丹利一直在关注浙江民企的投资前景，但多次接触未果，原因是这些老板要么不缺钱，要么对于请会计师事务所把自己的家底翻个遍有所顾虑。
事实上，海外投资者此次对绿城中国控股融资所提出的要求着实不低，比如，各方约定，绿城集团公司旗下的绿城房地产集团最迟将于2006年下半年在海外上市，如果没有如期上市，投资者有权要求公司在未来的18个月内兑现可转债并补偿三年的债券利息，其中包括三年期的看跌期权，也需要兑现。据一位浙江地产界人士转述宋卫平的说法，“你们别看这些老外话说的很好听，其实他们很挑剔，要求很苛刻，但我们有信心。”究竟是什么促使绿城不惜答应如此苛刻的条件，来完成其比国内银行贷款难度大得多的海外融资计划呢？
- 发表于2006-02-16
对绿城发展史的追溯或许有助于找到答案。成立于1995年的绿城异地扩张始于2002年。2003年，扩张步伐明显加快，迈入上海、北京、合肥等多个重要城市。目前，绿城在全国13个城市有在建项目共40多个，开发面积达到约356万平方米，土地储备总建筑面积超过700万平方米。一张截至2004年12月21日的绿城集团资产负债表显示，该集团的合并货币资金是8.39亿元，合并短期借款为16亿元，而其应收账款仅为3478万元；该集团存货中，在建开发产品的合并数字为44.37亿元。
据悉，2005年初，绿城集团提出的2005年销售额目标是60亿-70亿元,后确定为57亿元。但是随着宏观调控影响的加大，绿城集团的销售计划下调至47亿元。2005年上半年，绿城集团销售回款实到账24亿元，完成全年销售额的51%。当时绿城集团即谨慎表示：开发步骤会根据市场形势作出短暂调整，适当放慢速度。
据悉，2005年初，绿城集团提出的2005年销售额目标是60亿-70亿元,后确定为57亿元。但是随着宏观调控影响的加大，绿城集团的销售计划下调至47亿元。2005年上半年，绿城集团销售回款实到账24亿元，完成全年销售额的51%。当时绿城集团即谨慎表示：开发步骤会根据市场形势作出短暂调整，适当放慢速度。
- 发表于2006-02-16
资本模式推翻协议模式
钱、钱、钱。当开发商们在房地产论坛里扎堆说事时，如何找钱的话题几乎是每个论坛的必修课。在今年1月8日北大光华管理学院为其房地产业的MBA校友主办的论坛上，主持人要求上台演讲的光华校友、富力地产总经理吕劲“透露一点秘密”。“那我就说说富力的成功秘诀吧，是什么呢？很简单，‘现金为王’。”吕劲表示。
近一年多来，资本运作实力雄厚的外资机构在中国几个主要城市攻城略地。新加坡凯德置地，光在北京一地，16个月内投资78亿的力度足以令国内开发商瞠目结舌。在上海，汤臣、和记黄埔等几家港资背景的开发商常常轻取国内开发商无力竞争的天价地块。在杭州，2005年10月挂牌的原浙江大学湖滨校区地块因为高企的门槛，只有嘉里集团和太古集团两家香港地产商参与挂牌，最后以24.6亿的天价成交。
钱、钱、钱。当开发商们在房地产论坛里扎堆说事时，如何找钱的话题几乎是每个论坛的必修课。在今年1月8日北大光华管理学院为其房地产业的MBA校友主办的论坛上，主持人要求上台演讲的光华校友、富力地产总经理吕劲“透露一点秘密”。“那我就说说富力的成功秘诀吧，是什么呢？很简单，‘现金为王’。”吕劲表示。
近一年多来，资本运作实力雄厚的外资机构在中国几个主要城市攻城略地。新加坡凯德置地，光在北京一地，16个月内投资78亿的力度足以令国内开发商瞠目结舌。在上海，汤臣、和记黄埔等几家港资背景的开发商常常轻取国内开发商无力竞争的天价地块。在杭州，2005年10月挂牌的原浙江大学湖滨校区地块因为高企的门槛，只有嘉里集团和太古集团两家香港地产商参与挂牌，最后以24.6亿的天价成交。
- 发表于2006-02-16
中国人民银行《2004中国房地产金融报告》显示，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。而商务部统计数据显示，2004年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额逾134亿美元。房地产业连续3年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资行业。
与笑傲江湖的外资相比，以绿城和顺驰等为代表的、在宏观调控前后启动全国性扩张道路的中型开发企业则显得有些捉襟见肘。而据基强联行董事总经理陈基强表示，外资开发基金在05年年中前后的地位今非昔比，在05年4月以前进来很难，因为当时国内开发商的现金流还比较畅通，而到6月份就开始受欢迎了，到10月份以后，在上海已经颇有些开发商表现出求钱若渴、愿意放低身段的意思。
与笑傲江湖的外资相比，以绿城和顺驰等为代表的、在宏观调控前后启动全国性扩张道路的中型开发企业则显得有些捉襟见肘。而据基强联行董事总经理陈基强表示，外资开发基金在05年年中前后的地位今非昔比，在05年4月以前进来很难，因为当时国内开发商的现金流还比较畅通，而到6月份就开始受欢迎了，到10月份以后，在上海已经颇有些开发商表现出求钱若渴、愿意放低身段的意思。
- 发表于2006-02-16
“这些为资金问题头疼的企业，多数是2002年以后开始迅速扩张的。盘子打得很大，但是生不逢时。现在毕竟已经不是万科、中海这批老牌开发商起家的那个时代了。”一位业内人士尖锐地指出，这些在地方上很多属于领头羊的开发商，仍然认为可以靠买一块地，拉一帮人，借一笔钱来撬动房地产，坐享其成，没有意识到国内地产业已经进入资本开发模式，撞上资金链难题也不足为奇。
以控制土地和信贷两个闸门为主要手段的宏观调控，则直接加速了资本开发模式的全面登陆。“自有资金率提高到35%，这部分资金银行是不给贷的。借高利贷成本奇高，股市和信托融资受的限制都比较多，在这种情况下，寻求和外资的各种合作就成了国内不少开发商的迫切需求。”北京先锋基业投资顾问有限公司董事长孟伟表示。不过，孟伟也表示，现在只要是大一点的开发商都在和外资接触，但双方对利润分配看法的协调还是一个艰难的过程。
以控制土地和信贷两个闸门为主要手段的宏观调控，则直接加速了资本开发模式的全面登陆。“自有资金率提高到35%，这部分资金银行是不给贷的。借高利贷成本奇高，股市和信托融资受的限制都比较多，在这种情况下，寻求和外资的各种合作就成了国内不少开发商的迫切需求。”北京先锋基业投资顾问有限公司董事长孟伟表示。不过，孟伟也表示，现在只要是大一点的开发商都在和外资接触，但双方对利润分配看法的协调还是一个艰难的过程。
- 发表于2006-02-16
北京地厚致远项目管理公司总经理谢远玉补充道：“开发商认为自己的管理能力和关系网络才是最重要的，而外资认为应该是资本说了算。孙宏斌和摩根士丹利谈合作，大摩要求25%的年回报率，孙宏斌怎么可能答应？”陈基强则认为利润分配不是主要问题，内资方的机制、领导力等因素才是决定性的，“我们认为目前京沪符合条件的开发商也就首创、天鸿、永业、复地等少数几家公司。”
尽管当年鼓励银行敞开了花钱的房地产金融政策，在更大程度上属于政府因形势需要而对开发商的额外阶段性“恩赐”，但现在看来，尝过暴利甜头的地产商似乎多已将其视为理所当然。“我认为现在开发商首要的问题是摆正自己的心态，房地产业的利润最终会向平均利润的方向发展。”谢远玉以地产行业边缘旁观者的立场建言。
尽管当年鼓励银行敞开了花钱的房地产金融政策，在更大程度上属于政府因形势需要而对开发商的额外阶段性“恩赐”，但现在看来，尝过暴利甜头的地产商似乎多已将其视为理所当然。“我认为现在开发商首要的问题是摆正自己的心态，房地产业的利润最终会向平均利润的方向发展。”谢远玉以地产行业边缘旁观者的立场建言。