主题：专家预计:地产税收新政实施沈房价可能小幅拉升

3月20日，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）（以下简称“31号文件”），其中对之前规定的“开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税”调整为，省会城市和计划单列市的城区和郊区非经济适用房项目不得低于20%。而且执行这一规定的时间也被追溯自今年1月1日。
沈阳作为省会城市，开发商将按照20%的标准交纳预售收入的预计计税，这比原来提高5个百分点，那么毛利率的调整将对沈阳的房地产开发企业造成怎样的影响？是否会带动沈阳房价的上升呢？对此，记者采访了沈阳建筑工程学院教授、管理学院副院长、沈阳市住房公积金管理委员会专家刘亚臣。刘教授表示，新政策理论上不会给沈阳的房价造成影响，但长期看，沈城房价有小幅拉升的可能。


在以前的规定中，开发商开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。而“31号文件”对这一规定作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。


毛利率的调整对沈阳市的房地产开发企业会造成怎样的影响？刘教授认为，此举从宏观调控上意味着国家对预售房（即期房）进行了风险控制，这也在传递着一个信号，就是国家对期房政策的收紧。刘教授表示，目前我国现行的政策对开发商期房的约束力不大，由此给消费者带来了一定的风险。“31号文件”的实施，将挤占开发商的一部分现金，从长远看，可能会使期房供应受到限制。


“从理论上来讲，预交税并不是实际所缴的税款，先垫付多少对开发商乃至房价都不会有影响。但由于垫付资金增加，造成开发商融资困难，投资风险加大，而现实中，开发商往往会把风险转移给消费者。而且由于期房供应受到限制，长期看，很可能会导致期房供应减少，从而导致房价上升。”刘主任表示，根据以往的经验，开发商如此操作的可能性非常大。

不用预计也可定就上升