主题：房地产游戏规则改变 调控下“剩者”为王

强力调控下的“剩者”往往是开发模式创新的“胜者”——

新年的钟声恍惚在眼前，但房地产行业的冬天却让不少地产从业人员忧心忡忡。

在经历了2005年与2008年的楼市调控后，2011年的中国房地产行业究竟发生了怎样的变革?未来的生存发展之路究竟在哪里?兴致勃勃的恒大集团主席许家印一如既往地往东北大地二三线城市迈进，萌生退意的绿城集团董事长宋卫平坦言不排除从此不再做房地产，掌舵万科集团旗舰的少帅郁亮则将目光扫向了万科素来“漠视”的商业……同样是地产大佬，每一个人的选择都极为不同。

然而，不管是幸福的人，还是痛苦的人，地产大佬都不约而同地在反思自己的生存模式。万科总裁郁亮在一次媒体采访时表示：“游戏规则改变了，我们应该做的是顺应规则，在变革中生存。”

有业内人士表示，经历了2011年前所未有的调控之痛、生死之痛之后，才醍醐灌顶市场游戏规则发生了怎样巨大的转变!才明白剩者之所以为王背后的开发模式之决定性力量!

反思2011，从地产开发模式起，悟道者从此气定神闲、一骑绝尘。

[商业缺失之憾] 纯住宅开发模式渐趋式微

十年前，地产策划专家王志纲在总结华南板块的开发模式时曾经断言：有什么样的市场，就有什么样的消费者;有什么样的消费者，就有什么样的发展商;有什么样的发展商，就有什么样的房地产开发模式。

这十年来，住宅地产价格一路狂飙突进，让大规模供应城市住宅的开发商得以超乎寻常的速度成长，万科、恒大、龙湖、碧桂园等一系列地产上市公司长时间成为市场的宠儿。

住宅开发的超级利润，成就了过去十年的房地产神话，也成就了龙湖地产创始人吴亚军420亿元中国女首富和360亿元的亚军——碧桂园主要持股人杨惠妍。

一系列财富神话的背后，我们可以隐隐约约看见纯住宅开发模式的成功。

万科集团总裁郁亮曾经坦言，“通货膨胀的预期、货币政策的宽松，让我们得以享受市场的红利。”而万科集团的精神领袖王石甚至讥讽，“这是一个阿猫阿狗都可以盈利的时代。”

在这种甚至可以说“毫无技术含量”的造福机器面前，开发住宅、滚动开发住宅、规模化跨区域开发住宅，成为多数开发商的共同选择。万科、龙湖、雅居乐、富力、合生创展、保利、碧桂园、恒大、佳兆业、光耀、金地、中海等莫不如此。

一位地产开发商告诉记者，“前些年我们都尽量不开发商业，除非是销售还显顺畅的临街商铺。”住宅开发简单、销售价格高、销售回款快，所以多数开发商选择快速开发住宅。其中，万科是典型。在美国偶像帕尔迪模式的引导下，万科集团十多年里，一直在做减法，逐渐剥离了商业等附属业务，而与众多专业公司合作，仅仅保留了住宅开发者一块最单一的业务，并在经营实践中，逐渐形成了“规模扩张、快速开发、快速销售、提高资金周转率、追求25%阳光利润”，提高经营效率的开发模式。

过去十年的实践，帕尔迪模式成就了万科集团的辉煌霸业。万科成了中国地产界第一个年销售额过千亿元的房地产公司。

然而，市场的突变开始在2011年显现：速度不可能无限制地增加，价格也从来不会永远向上。

在“限购、限贷、限价”等政策的调控下，僵持了一年之久的楼价，终于在“金九银十”后开始断崖式下降，龙湖地产、碧桂园、万科地产、中海地产、招商地产等一系列品牌开发商的相继降价出货，让消费者彻底改变了“城市化加速、土地资源稀缺、房价仍然会涨”的神话。

而对于开发商来说，房价溃退则更是生与死的考验。对于那些过于依赖住宅开发的地产商来说，销售困难、金融紧缩，叠加效应的显现让开发商资金链极度紧张，房地产纯住宅开发模式的致命弱点——“企业抗风险能力弱”由此显现无遗。

正是在这种反思之下，从2011年年初起，保利地产、招商地产、金地集团等巨头就先后表示要加大持有型物业的开发。招商地产专门成立了商业地产开发公司，并启动了总投资600亿的“蛇口都市综合体项目”。保利地产则表示一年内在广州推出100万平方米商业物业，提前改变盈利模式。 下转B20版

房地产游戏规则改变，强力调控下的“剩者”往往是开发模式创新的“胜者”——

[利润平衡之患] 要向制造业学习盈利模式

“商人重利，天经地义;舍得舍得，必有所得。”2011年的中国房地产行业，让许多人从骨子里重新理解了这句话的含义。

从2011年年初开始，大多数的房地产企业依然在坚持自己的定价。许多地产商依然相信，“市场旺盛时加速开发，市场疲软时慢慢销售”，囤地捂盘的开发模式，一定是实现价值最大化的最佳模式。

也正是在这种思路的引导下，整个2011年上半年，中国楼市的价格都还是基本持平甚至略有上涨的。而作为调控政策之重要一环的“限价销售”甚至让许多楼盘极为“悲壮”地选择了延后上市，甚至是精装修上市以避开“限价”。

在“确保项目利润”和“后市很快会反弹”的预期下，2011年“金九银十”以前的成交整体来说都是非常可怜的。

然而，由龙湖、中海、保利、万科这样的大型房企率先举起的降价大旗彻底改变了人们的预期。万科总裁郁亮甚至表态说，中国房地产市场的下半场大幕已经拉开，2012年将是房地产行业的冬天。“这个时代真的不一样了。我们要和发展势头过快、有暴利可图的时代告别。我们要向制造业学习，要有正常的行业利润水平，要通过品牌、性价比等赢得市场机会。”

“这是一个剩者为王的时代。有时候现金流比利润显得更重要。”搜房控股总裁代建功在接受记者采访时说，而今的许多项目在降价20%的情况下，依然会有5%左右的利润，这相比于制造业来说，依然是比较好的收益。“今天以5%的利润出货，赢得生存机会，也就有可能赢得未来十年中国房地产行业15%的阳光利润。”

[规模扩张之殇] 资金链断裂凸现模式短板

万科集团总裁郁亮曾经坦言，依赖高负债周转曾经是过去许多房地产企业的盈利模式。然而，对于那些走“品牌规模化扩张模式”道路的企业来说，2011年绝对是一个刻骨铭心的年份。

有人像多年前的顺驰孙宏斌一样悲壮，也有人像2008年的恒大许家印一样成功突围。2011年的中国房地产，仅规模扩张一项就写下了许多令人惊叹的江湖故事。

应该说，过去的10年里，以“品牌支撑规模化扩张模式”取得成功的房地产企业比比皆是，万科、龙湖、恒大、碧桂园、绿城、星河湾等等，都是其中翘楚。

其中，碧桂园可以说是最典型的代表。碧桂园，以一个品牌南征北战，成就了一个房产帝国。而恒大集团更是规模扩张的娴熟运用者。

2011年，这些以品牌规模扩张的房企均不同程度地受到了“限购、限贷、限价”等调控政策的影响。比如龙湖地产，为回收资金，壮士断臂地率先在上海启动了价格战，引发了同行的跟风，更在北京低于成本价售房。比如星河湾，在上海星河湾、太原星河湾取得空前成功后，鄂尔多斯星河湾却遭遇销售困境。

这些问题的背后，都或多或少地与“资金链紧张”有联系，而规模化扩张的必要因素往往就是高负债经营，他们对于融资的依赖度非常高。

2011年在严控房地产开发贷款、基金信托，同时一再提高存款准备金率的情况下，整个中国经济都在为抑制“通货膨胀”而过着紧缩的日子，全社会都缺钱，民间高利贷风行。对资金需求量极高的规模扩张型企业来说，就显得格外艰难。

专家介绍说，房地产企业的主要资产为土地和房产。理论上说，一旦楼市普遍降价20%，房企资产相应缩水20%，那么负债率超过80%的企业都可能资不抵债。而如果房企贷款多为长期借款，或许可以挺过这一轮宏观调控。那些流动负债又占比较高的企业，将是实实在在的高危房企。

而市场的现实是怎样呢?

北京、上海、深圳等一线城市的房价已经达到或接近降幅20%，鄂尔多斯这样极端的城市房价甚至已经腰斩。而企业负债呢?上半年的统计就显示，绿城集团资产负债率高达87%、滨江集团资产负债率为81.44%，盛高置地资产负债率也高达80.64%。“这些企业的许多项目所在地，房价都已经降价接近或超过了20%，资不抵债已经是板上钉钉的事情了。”一位地产业内人士这样说。

大佬声音

“房地产行业正在经历由资源竞争向创新竞争的过渡阶段，这将是一个淘汰与再生的大洗牌时期。未来的房地产企业要不断向住宅产业化和节能环保、绿色生态的方向创新，创造新的盈利模式，才能赢得未来的竞争。”

——万通地产董事长冯仑

“中国房地产行业的下半场来了，房地产业将变成一个利润平均化的行业，就像制造业那样赚钱不再那么容易。以往那种‘依靠高负债周转、依赖土地自然升值获利、寄望通货膨胀预期提升销售额’等等想法来盈利的时代已经过去了。”

——万科集团总裁郁亮

“如果降价的话，应该怎么降?我们会分三个阶段走，首先努力做销售;其次看看能不能腾挪掉几个项目;如果都不奏效，那我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”

——绿城集团董事长宋卫平

业界动向

巨头联合开发成趋势

日前，中体奥园集团借势10周年庆典，高调宣布，联合海尔地产、万通地产、世茂股份、复地集团等14家房企大佬，成立“中国城市体育地产投资联盟”，并宣告向体育地产全面进发。

此前，富力地产高调宣布，与合景泰富、新鸿基地产抱团，斥资百亿元于广州联合开发建筑面积约57万平方米的城市综合体项目。北京万科副总经理肖劲透露：以后凡10亿元的项目，万科都将以合作的方式开发，以规避风险。

与此同时，中航地产与紫金房地产，保利地产与融创中国，华远地产与香港嘉里集团旗下香格里拉公司，远洋地产、万通地产联合国寿投资控股有限公司、中国人寿资产管理公司等，都在积极开展合作以对冲房地产调控带来的业绩波动。