主题：为房价洗冤：楼市矛盾尖锐 房价本是“替罪羊”

经过去年以来的这一轮宏观调控，各大城市房价涨幅有所减缓，但房价和普通居民购买力之间的矛盾依然尖锐，所以“房价”又成为今年两会代表热点话题。

事实上，房价无辜。它之所以成为焦点，一是“平均房价”这个并不能直观地反映商品房市场真相的数字一直在作祟，给人们以错觉；二来住房供应结构不当尤其中低档房供不应求，地方政府行政调节市场结构的职能没有充分发挥，房价代人受过。


平均房价不足为凭


人们议论的房价通常是国家统计局每月统计的各城市的平均房价，该数字是不同档次的商品房价格的平均值，相当于不同星级宾馆租金的平均数或鱼翅与白菜价格的平均数。况且变化的动因有多个，可能是高档房价格有变动或数量有增减，也可能是低档房的供应量或单价有变动，还可能是多个变量同时作用的结果。所以业界一直呼吁用房价指数替代平均房价，以便准确观测房价的真实走势。


房价本是“替罪羊”


在中央通过出台一系列政策、为“稳定住宅价格”做出努力的时候，对高房价尤其是房价居高不下的问责也未间断过，如今这一声音更通过两会被放大。


开发商是房价问责中主要的被声讨对象，被指认为“价格推手”、“楼市阴谋的制造者”等等。在拉高房价问题上，也有人把地方政府与银行指认为开发商的同谋，因为三者都是房价上涨的受益者。其实，按照这样的理论推导，所有的商品房买家也算得上开发商的同谋，因为只要房价上涨，他们毫不例外地也会成为获益者，他们投资的房产因此而实现了保值或增值。


人们因为买不到合适的房子而烦恼，根本原因是符合购买力的中低档商品住宅供应量不足，为什么矛头却指向了房价、指向了开发商？那些单价上万的房子原本就不是为普通消费者造的，那些项目的规划都是政府部门批准的，作为经营者开发市场有需求的、高利润的产品是商人的本分，何错之有？


在市场当前强劲的需求支持下，房价下降希望渺茫。以北京为例，开盘均价在七八千元的房子如今大多涨到了上万元，仍然旺销，而且销售对象以自用型客户为主。在市场引导下，京城开发商的开发行为也出现了集体向“上”的趋势，首创置业、华远地产、天鸿集团等等都在开发中高档项目。那么，谁来满足中低端客户需求？在开发商没有自觉选择这一开发领域的情况下，就需要政府用行政手段来调整市场的供应结构。


地方政府职能缺失


众所周知，当前住宅消费需求得不到满足的主要来自于中低收入人群，而根据这一群体的收入水平，他们多数不是商品房的消费对象，其住房应该由政府通过廉租房和经济适用房解决，或者引导其购买价格相对低的二手房市场。


在市场经济体制下，指望商人主动背负社会责任不容易，必须由政府部门依据法律及行政手段来对市场供应结构进行调节，政府必须担起自己的职责来。房地产的主要生产资料“土地”控制在政府手里，政府出面调整产品供应结构并非难事，就看政府肯不肯放弃丰厚的土地出让收益了。


据观察，一些地方政府不把全部精力放到调整住房供应结构、解决廉租房与经济适用房建设问题上，还想靠行政干预在售商品房价格来平复人们对高房价的抱怨。


“有形”、“无形”两手都要硬


地段好、品质高的高价商品住宅因为市场有需求而存在，但如今似乎不为大众所容。既然日常消费品中有单价过万的奢侈品也有单价几元的便宜货，那么商品房因为消费对象不同也会分出不同档次，有单价几百元、几千元的房子，自然也有单价几万元的房子，各有各的销售对象。


北京银泰中心去年年底推出的极品酒店式服务公寓柏悦居成交均价3.8万元，2个月售出30套；北京星河湾开盘单价1500万元，半年售出几百套；上海的汤臣一品开出每平方米13万元的天价，也不乏买主。中国豪宅有市场！客户既有跨国企业高管、外籍华侨，也有本土企业家。北京银泰中心一人士评价：“在好地段开发的好产品就应该有一个好价钱，高端客户的需求也应该满足，优质的建筑产品还能提升区域乃至城市的形象。”


承认高价住宅存在的合理性与价值，并不意味着对其放任不管。市场一好，开发商就会一哄而上，产品就可能过剩，造成对土地资源和金融资源的巨大浪费。所以，政府的监管不可或缺。


归根结底，房价是市场调节的杠杆，需求大于供应，价格就上去了；供应大于需求，价格自己就会落下来了。搀杂了太多政府行为，反倒会破坏了市场自身的平衡系统，影响房地产市场的健康发育。同时，政府又必须肩负起自己的职责来，对市场进行必要的监督与管理。


我国的房地产行业确实太年轻。满打满算，从1984年提出房地产业概念至今也不过20余载，真正在全国范围全面实行市场化运作更是只有7年左右时间。这7年，投资增长高歌猛进，曲线一路上行，尚未完成一个从高峰到低谷的起落。而这期间，作为市场主体的开发企业的进步速度比较快，政府管理部门的经验积累相对慢一些。今后，政府部门的进步也该加速了！