主题：50%开发投资来自贷款 商业地产潜伏金融风险

商务部商业地产调查组日前对广东、广西、福建、浙江、四川、湖北、重庆等地商业地产建设情况进行了调研，相关人士表示，我国商业地产投资的快速增长中潜伏较大金融风险。 

据介绍，今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8%，连续5年高于房地产投资增速。1至7月，北京商业营业用房投资增长32%，上海增长77%，天津增长48%，陕西、山东、四川同比增长超过50%，湖北、海南、河南增速均超过90%。另据中国人民银行统计，前7月全国商业营业用房开发贷款余额437.6亿元，增长46.3%，增速比住房开发贷款高31.4个百分点。 

商业地产调查组相关人士指出，目前我国商业地产开发投资中有50%左右的资金来源于银行贷款。同时，个人购买商业用房贷款数量更大。据中国建设银行统计，该行个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上。 

该人士指出，目前全国个人购买商业用房贷款额约2000亿元，个人还贷主要依靠商铺租金或开发商承诺的投资回报，但从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款潜伏的风险较大。 

据商务部市场建设司郑书伟介绍，我国一些商业地产开发商主要采用分割出售的方式进行地产开发，分割出售将带来商铺的产权多元化，并容易引发经营混乱以至经营状况的恶化，有可能损害中小投资者的利益，风险将最终传递到银行。 

相关人士指出，开发商之所以对开发的项目分割出售，主要是为了尽快收回资金，以偿还前期项目开发中从银行、其他企业、以及施工队那里借贷和拖欠的资金。因此，商业地产调查组人士建议，商业银行应针对商业地产项目长期性的特点，研究推出一些中长期的金融产品。据介绍，目前发达国家商业地产的融资渠道主要是房地产投资信托基金(R e its)，还有少量的中长期贷款，而国内融资主要依赖银行短期贷款。 

此外，记者还获悉，今年上半年，我国商业营业用房投资同比增长23.8%，我国商业地产开发继续保持快速增长态势。一些地区空置面积增长过快，商业地产已呈局部过热趋势。 

据介绍，随着国家对房地产宏观调控后许多住宅开发商开始转移到商业地产领域，以及嘉德、盛阳、摩根士丹利等海外资本也竞相进入这一领域，我国商业地产投资与开发逐渐升温。 

商务部此前发布的流通业报告预测，随着中国城市化进程的不断加快和消费结构的快速升级，城市商业将以较高速度发展，其中，商业营业设施将成为投资热点。报告说，2004年，全国商业地产投资达到1723亿元，比2003年增长31.4%。