主题：业主和物业权利义务看合同

“物业是个破筐，啥都往里装。修房、停车、卫生，业主稍有不满就拿物业费卡我们。我们是业主雇来的，可也不是啥都干的使唤丫头，业主有权也不能滥用啊！”这是近日沈河区一家物业管理公司负责人向记者倒出的苦水。

业主有什么权利？怎么行使权利？11月23日，手捧刚刚出炉的《沈阳市住宅物业管理规定》（明年1月1日施行），记者为业主们寻求答案。问号一：小区里到底谁说了算

根据规定，当一个小区的业主（户）入住率达50%%以上，或首套房屋出售并交付使用满两年，就应当成立业主委员会。业主选举产生业主委员会，选举时每套住宅为一票；非住宅业主按照每100平方米为一票，每超过100平方米计一票。

业主大会在小区内最说了算，但业主大会做出决定，必须与会业主半数以上通过。如涉及选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定事项，必须获得全体业主2/3以上票数通过。问号二：物业公司都该干啥

哪些事归物业管？物业费该交多少钱？这些问题的答案都需要在物业服务合同中寻找。

根据规定，业主大会可以通过招投标的方式或采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。业主委员会应与业主大会选聘的物业管理企业订立物业服务合同。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

如果物业公司违反服务合同规定，业主大会可以解聘物业；业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳，并按照规定缴纳滞纳金；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。问号三：房子坏了物业修不“一些业主在买房时对工程质量验收不细，在保修期间出现问题也找物业算账，不交物业费。因为房子漏雨了，就不给保姆工资，没有这个道理呀！”一位物业公司负责人的话看似戏言，却颇有代表性。

根据规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。前期物业管理企业只负责对小区公共部分、共用设施设备进行检验，发现问题由建设单位负责。业主的房屋在保修期间出现问题由建设单位负责修缮。业主应当按照国家规定交纳专项维修资金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。问号四：物业被炒后小区谁管

一旦物业管理公司撂挑子不干了，小区该由谁来管？针对这种情况，《沈阳市住宅物业管理规定》做出了比国家《物业管理条例》更细、更具突破性的规定：实行物业管理的住宅区出现物业管理企业提前解除合同时，应当由社区委员会对小区的环境卫生和垃圾收集实施管理，并按未实施物业管理住宅区卫生费标准收费，直至业主大会选聘新的物业管理企业。本报记者朱峰实习生黄雪娇