主题：收房的程序和注意事项
- 发表于2007-10-17
- 发表于2009-08-20
不错的帖子啊 顶
- 发表于2009-08-23
能拿到钥匙就不错了
- 发表于2009-08-25
不顶不行 `fuima;
- 发表于2009-09-01
- 发表于2009-11-27
花几百万买的房子不找专业的验房师把关还真有点不放心。“11月19日，本报记者随同沈阳维方房产咨询有限公司验房师卢连元以及小陈前往某楼盘进行实地验房，在四个小时的“体检”过程中，这栋458平方米的双拼别墅共检查出54处毛病，业主刘女士表示，“多亏了专业验房师，否则自己根本就看不出这么多问题。”
看上去很美
验房师却检出54处毛病
刘女士购买的房子位于苏家屯区，当初千挑万选的双拼别墅房子看上去确实很美，“这房子要让我们自己看觉得挺好的，跳不出什么毛病，蛋毕竟我们不专业，房子到底怎么样
还得找专业的验房师。”
正式验房之前，验房师在房子外免单转了一圈就发现了几处毛病：
进户门外门框板开胶；进户门两门错口有缝不平；花园内没有井盖。随后验房师
进入房间内，拿出专业的验房工具开始
逐项检查，门窗、土建、采暖、电气、排水都是检查的重点。，经过四个小时的全面检查，共检查出54处毛病。验房过程中查出的问题，验房师都及时地跟业主沟通，看哪些需要开发商整改，哪些部门是需要后期装修环节注意的问题
验房工具齐上阵
专业验房获得业主认可
“你们的工具可真专业。“当验房师拿出伸缩性”响鼓锤、激光标线仪、红外线激光测距仪等专业的验房工具进行各项测试时，业主对验房师的专业性表示了认可。
与此同时，业主对验房的态度也比较理性。刘女士表示”这房子我们肯定是要，验房只是为了发现房屋存在的问题，通过验房公司出具的验房报告，督促开发商进行整改。“”沈阳维方房产咨询有限公司小陈保湿，“我们专业验房公司出具的验房报告都是以国家标准为依据，经过烟叶仪器得到的客观数据，所以开发商很认可验房报告的情况，并且会根据我们出具的报告将相应的问题做出整改。“”
房梁大面积空鼓
房屋质量让业主心里没底
在对房屋土建方面进行检验时，房梁大面积空鼓、墙面有裂痕以及地面不平是主要问题。当验房师用专业的伸缩性响鼓锤对房梁进行敲打，发现房屋空鼓现象比较严重，业主对刘女女士甚至怀疑房屋质量。
“你听，这房梁基本都是空的。”沈阳维方房产咨询有限公司验房师卢连元表示, 根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》的相关规定，抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层无脱层，空鼓、面层应无爆灰和裂缝。而刘女士家的房屋却出现多处空鼓；客厅东梁、北梁面大面积空鼓；卫生间门口棚上空鼓；
楼梯储物间门梁下沿空鼓；车库南屋东梁上裂缝空鼓，对于后期如何处理的问题卢连元建议将空鼓部位凿开，将基层湿润后重新抹灰就可以。本报记者刘建玲
典型问题举例：
刘女士新房出现的问题，可以说是目前一般项目存在的普遍现象，记者将比较典型的问题列举出来，准备收房的业主可以着重严查这几项。
问题1门外框开胶
门市一个楼房的门面，不过验房师在爱检验过程中发现，刘女士家进户门外门框板却已经开胶，而且进户门两门错口有缝且不平
整改建议：根据《建筑装饰装修工程质量验收规定》金属门窗框和副框的安装必须牢固。胶合板门、纤维板门和模压门不得脱胶。扇与扇接缝高低差允许误差2毫米。验房师表示，业主可以要求开发商重新固定。
问题2内层玻璃有赃物
验房师卢连元表示，刘女士家的窗户属于目前沈阳高档楼盘使用的三玻窗，保温效果好，节能。但是在检查过程中，验房师发现客厅窗户内层有赃物，客厅东开窗玻璃内层不洁净漏气。此外也存在外窗框损坏变形、二楼主卧书房西开窗五胶条的情况。
整改建议：根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》相关滚定，玻璃表面应清洁，中空玻璃内外表面均应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。金属门窗扇的橡胶密封条应安装完好。，金属门窗表面应无划痕、碰伤。验房师表示，内层有赃物的需要将玻璃打开将赃物擦拭干净重新安装玻璃。玻璃有划痕的则需要更换玻璃。
3顶棚有多处锈点
一楼客厅顶棚有多处锈点，二楼书房棚上有锈点，对于肉眼就能看见的问题，业主担心这些”瑕疵”如果不处理是否会影响到后期安装的效果。验房师表示如果不及时处理，刮完大白后锈点还会暴露出来。
整改建议：根据《建筑装饰装修工程质量验房规范》（GB50210-2001）4.2.6规定，
普通抹灰表面应光滑、洁净、接平整，分格缝应清晰。
验房师建议将锈点处框上的铁丝抠出后，涂白漆处理。
4地面不平
地面不平是很多房屋存在的通病，刘女士家的房子也不例外，当验房师测量地面平整度时发现，二楼主卧书房地面与主卧室地面差10毫米。
整改建议：根据《建筑地面工程施工质量验房规范》规定，整体面层表面平整度允许误差5毫米、对于不平整的地面，验房师建议重新找平处理。
5三楼暖气不热
刚进刘女士家的房屋，就能感受到一股热气扑面而来，大家都对采暖效果表示满意。不过验房师在检查时却发现三楼地热却不热，室内温度明显低于一楼和二楼，温度不达标。
整改建议：根据相关规定，设置集中采暖系统的普通住宅的室内采暖计算温度，卧室、起居室（厅）、卫生间不应低于18摄氏度。由于一楼二楼温度较好，验房师表示问题应该不大，建议重新检查管路。
看上去很美
验房师却检出54处毛病
刘女士购买的房子位于苏家屯区，当初千挑万选的双拼别墅房子看上去确实很美，“这房子要让我们自己看觉得挺好的，跳不出什么毛病，蛋毕竟我们不专业，房子到底怎么样
还得找专业的验房师。”
正式验房之前，验房师在房子外免单转了一圈就发现了几处毛病：
进户门外门框板开胶；进户门两门错口有缝不平；花园内没有井盖。随后验房师
进入房间内，拿出专业的验房工具开始
逐项检查，门窗、土建、采暖、电气、排水都是检查的重点。，经过四个小时的全面检查，共检查出54处毛病。验房过程中查出的问题，验房师都及时地跟业主沟通，看哪些需要开发商整改，哪些部门是需要后期装修环节注意的问题
验房工具齐上阵
专业验房获得业主认可
“你们的工具可真专业。“当验房师拿出伸缩性”响鼓锤、激光标线仪、红外线激光测距仪等专业的验房工具进行各项测试时，业主对验房师的专业性表示了认可。
与此同时，业主对验房的态度也比较理性。刘女士表示”这房子我们肯定是要，验房只是为了发现房屋存在的问题，通过验房公司出具的验房报告，督促开发商进行整改。“”沈阳维方房产咨询有限公司小陈保湿，“我们专业验房公司出具的验房报告都是以国家标准为依据，经过烟叶仪器得到的客观数据，所以开发商很认可验房报告的情况，并且会根据我们出具的报告将相应的问题做出整改。“”
房梁大面积空鼓
房屋质量让业主心里没底
在对房屋土建方面进行检验时，房梁大面积空鼓、墙面有裂痕以及地面不平是主要问题。当验房师用专业的伸缩性响鼓锤对房梁进行敲打，发现房屋空鼓现象比较严重，业主对刘女女士甚至怀疑房屋质量。
“你听，这房梁基本都是空的。”沈阳维方房产咨询有限公司验房师卢连元表示, 根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》的相关规定，抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层无脱层，空鼓、面层应无爆灰和裂缝。而刘女士家的房屋却出现多处空鼓；客厅东梁、北梁面大面积空鼓；卫生间门口棚上空鼓；
楼梯储物间门梁下沿空鼓；车库南屋东梁上裂缝空鼓，对于后期如何处理的问题卢连元建议将空鼓部位凿开，将基层湿润后重新抹灰就可以。本报记者刘建玲
典型问题举例：
刘女士新房出现的问题，可以说是目前一般项目存在的普遍现象，记者将比较典型的问题列举出来，准备收房的业主可以着重严查这几项。
问题1门外框开胶
门市一个楼房的门面，不过验房师在爱检验过程中发现，刘女士家进户门外门框板却已经开胶，而且进户门两门错口有缝且不平
整改建议：根据《建筑装饰装修工程质量验收规定》金属门窗框和副框的安装必须牢固。胶合板门、纤维板门和模压门不得脱胶。扇与扇接缝高低差允许误差2毫米。验房师表示，业主可以要求开发商重新固定。
问题2内层玻璃有赃物
验房师卢连元表示，刘女士家的窗户属于目前沈阳高档楼盘使用的三玻窗，保温效果好，节能。但是在检查过程中，验房师发现客厅窗户内层有赃物，客厅东开窗玻璃内层不洁净漏气。此外也存在外窗框损坏变形、二楼主卧书房西开窗五胶条的情况。
整改建议：根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》相关滚定，玻璃表面应清洁，中空玻璃内外表面均应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。金属门窗扇的橡胶密封条应安装完好。，金属门窗表面应无划痕、碰伤。验房师表示，内层有赃物的需要将玻璃打开将赃物擦拭干净重新安装玻璃。玻璃有划痕的则需要更换玻璃。
3顶棚有多处锈点
一楼客厅顶棚有多处锈点，二楼书房棚上有锈点，对于肉眼就能看见的问题，业主担心这些”瑕疵”如果不处理是否会影响到后期安装的效果。验房师表示如果不及时处理，刮完大白后锈点还会暴露出来。
整改建议：根据《建筑装饰装修工程质量验房规范》（GB50210-2001）4.2.6规定，
普通抹灰表面应光滑、洁净、接平整，分格缝应清晰。
验房师建议将锈点处框上的铁丝抠出后，涂白漆处理。
4地面不平
地面不平是很多房屋存在的通病，刘女士家的房子也不例外，当验房师测量地面平整度时发现，二楼主卧书房地面与主卧室地面差10毫米。
整改建议：根据《建筑地面工程施工质量验房规范》规定，整体面层表面平整度允许误差5毫米、对于不平整的地面，验房师建议重新找平处理。
5三楼暖气不热
刚进刘女士家的房屋，就能感受到一股热气扑面而来，大家都对采暖效果表示满意。不过验房师在检查时却发现三楼地热却不热，室内温度明显低于一楼和二楼，温度不达标。
整改建议：根据相关规定，设置集中采暖系统的普通住宅的室内采暖计算温度，卧室、起居室（厅）、卫生间不应低于18摄氏度。由于一楼二楼温度较好，验房师表示问题应该不大，建议重新检查管路。
- 发表于2009-12-08
不顶不行 v>z''pn@ey
一、最佳收房流程
1、核验业主材料
2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
4、业主做综合验收
5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
6、开发商与业主协商并达成书面协议
7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
8、业主签署《入住交接单》
二、收房注意事项
１、收房中经常出现收房流程严重不合理
开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。
在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。
无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
２、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提
收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。
其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。
３、购房签约时细化条款
在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。
商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）
４、收房时必须仔细查看的文件
律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。
第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。