主题：沈前10月最贵地王21.4亿

城市土地出让始终牵动着开发商的神经，越是城市中心城区地块越是稀缺，拿到好地块对开发商来说无异于“坐地生金”。尽管楼市调控政策不断，但各地依然出现开发商抢地现象。而今年沈阳土地交易市场也颇不平静，品牌房企频频出手，黄金地块拍卖接连成交，房企在沈拿地热情依然不减。

总价地王“来势汹汹”

回望沈阳近几年土地市场，总价地王迭出，势不可挡。2007年，中海地产以33亿元价格成功摘取总面积逾百万平方米的“长白2007－19号”地块，创造了当时沈阳以及东北历史上价值最高的“地王”。仅过了2年，2009年11月，中海地产再次出手，以近35亿元的价格摘得沈阳一环以内的原沈阳机车车辆厂地块，刷新沈阳土地市场单块土地出让总价记录，创下总价“地王”。而在2009年10月30日，中海地产以35亿元高价将荷兰村01、02号地块拿下。

而今年的沈阳总价地王同样在成交价格和开发实力上也毫不逊色。3月22日，一直备受业内关注的黄金地块南塔街129巷-2地块在沈阳土地交易中心拍卖成功。该地块地理位置优越，北侧紧邻南塔街129巷，规划土地面积131578.157平方米，容积率(地上)≯4.0，建筑密度不低于35%，是居住商业综合性用地。整个竞拍过程也较为激烈，经过四轮举拍，广州越秀地产终于以总价21.4998亿元，楼面地价4085元/平方米(楼面地价是单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率)的价格摘得该地块。据越秀方面的官方资料显示，越秀地产公司1992年12月在香港上市，主营业务为房地产开发、经营及管理，是广州市成立时间最早、实力雄厚的大型综合性房地产开发企业，该公司曾于2010年12月以6.5亿元收购沈阳67万平方米土地。

今年沈商业地王每平方米38000元

在今年沈阳推出的商业地块中也不乏“热地”。顺通路71号地块、黄河南大街东地块、凯宾斯基东地块、彩塔街东地块、北中街地块等5宗地块规划用途均为商业。有的位于中街、有的位于金廊区域，地块位置十分优越，5宗地块也无一例外全部拍卖成交。

今年4月，彩塔街东地块率先拍卖出让，该地块位于金廊沿线，南侧紧邻文艺路，与华润中心悦府仅一街之隔，西侧为万科春河里项目。彩塔街东地块规划土地面积58422.2平方米，容积率(地上)≯7.0，起始价格4210元/建筑平方米(楼面地价)，最终该地块被辽宁出版集团有限公司竞得，竞得单价4210元/建筑平方米，总价达到了17亿余元。土地单价为29470元/平方米(4210×7.0)。

5月，凯宾斯基东地块和黄河南大街东地块接连上拍，凯宾斯基东地块规划土地面积9693.1平方米，容积率(地上)≯3.0，起始价格7909元/建筑平方米(楼面地价)，竞得人为国家开发银行股份有限公司辽宁省分行，竞得单价7909元/建筑平方米，竞得总价2.2亿余元，土地单价为23727元/平方米；黄河南大街东地块规划土地面积19202.7平方米，容积率≯5.6，竞得人为辽宁省投资集团有限公司，竞得单价3600元/建筑平方米，竞得总价为3.8亿余元，土地单价20160元/平方米。

今年7月14日，在沈阳市土地交易中心举行的土地拍卖会上，位于沈河区的顺通路71号地块成为全场毋庸置疑的热点。以3360元/建筑平方米(楼面地价)起拍的地块，最终成交价格达到了3800元/建筑平方米。土地单价达到了38000元/平方米，这一价格也成为了今年沈阳土地单价地王、商业地王。顺通路71号地块位于沈河区青年公园北侧，为五爱街和滨河路结点位置，规划土地面积8158平方米，容积率≯10，在7月14日的拍卖会上，共有4家开发商报名参与竞拍这一地块，最终该地块被宏运集团沈阳房地产开发有限公司以3800元/建筑平方米(楼面地价)成交价格摘得，竞得总价3亿余元(3800元×10×8158)。业内人士认为，顺通路71号地块临近地铁2号线、五爱市场，未来拥有巨大的商机。从规划用地面积和容积率来看，该地块的建筑至少是15层以上的复合型商业形态，由于这一地块处在五爱街黄金地段，建成后无疑会成为该区域又一标志性建筑。

今年9月15日，另一备受房地产界瞩目的北中街地块拍卖，北中街地块位于商家必争之地——中街沈阳春天广场后身，占地总面积32264.8平方米，规划容积率≤3。最终该地块被上海豫园旅游商城股份有限公司(以下简称“豫园商城”)的全资子公司以近7.3亿余元的总价购得，土地单价为22800元/平方米。据豫园商城公告显示，未来该地块将建成沈阳北中街商业广场项目，总投资约15亿元。

虽然今年沈阳推出的五宗热点区域商业地块成交价格最贵的达到了每平方米38000元，但还是未能打破沈阳单价地王纪录，2009年12月24日，占地面积4276平方米的中街同仁堂地块被辽宁丽嘉百货有限公司以52376元/平方米的价格成功摘牌，成交单价刷新了沈阳土地出让价格记录，为沈阳至今为止的单价地王和商业地王。

分析：沈阳高端地产市场竞争激烈

一家全国知名房企在沈负责人分析认为，在楼市深度调控的背景下，如此激烈的竞争表明沈阳土地市场并没有受到实质性的影响，反而随着越来越多资金实力雄厚的全国性开发商进驻，沈阳高端地产市场的竞争愈发激烈。从几处热点地块拍卖价格和竞拍者的背景来看，开发商对这些地块肯出大手笔也是看好了沈阳高端市场的长期预期，动辄2万3万的土地单价虽说比较高，但并不是无利可图的。如2006年12月，世茂房地产控股有限公司以16亿元人民币摘得沈阳市原五里河体育场地块，总面积18万平方米的五里河体育场地块，每平方米“卖”到了8800余元。而目前该地块住宅价格已高达每平方米1万余元，其利润可想而知。业内人士认为，从成本上讲，地价是构成房价的最重要的组成部分；从市场规律上看，在当前市场环境下，绝大部分房企都有能力使房价明显高于地价，以获得比较可观的项目利润。