主题：[老安博文]08年小户型将继续领衔主演沈阳楼市

(老安,安青松也,沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司总经理,万恒领域业主,博客地址:blog.sina.com.cn/asq)
    近年来，沈城楼市火爆热烈，热闹非凡，近千家房地产开发公司活跃在沈城楼市。在商业地产、交通地产、教育地产、景观地产轮番热销的舞台上，各种产品花开一支、唯小户型产品全面、持续走红，以绝对的优势领衔主演沈城楼市。可以说，房地产开发阶段性地进入了小户型时代。 
    所谓小户型业内主要是从面积上来界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即为小户型，而将套内的使用面积在15～30平方米左右的住宅定义为超小户型。小户型的目标客户群主要由两类人组成：一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；一类是中老年客户，他们购买的目的是通过二次换房改善自身的居住环境，提高生活质量。
    万恒·东方俪城三期俪城星座是以小户型为主的产品产品清一色40－80平米，每次分批上市的产品都抢购一空。从已实现销售的633套小户型住宅的销售数据来看，就能发现小户型消费者的一些特点。633户中有83。13％的人采用了按揭方式购房，其中，公积金贷款8.64％，银行贷款91.77％，一次性付款8.23％。20－30年龄段的占76.13％，30－30年龄段的占21.81％，40岁以上年龄段的2.06％。其中，自住房94％，投资房6％。我没公司开发的另一个万恒·领域项目从登记需求上看，60％以上有购买90平米以下小户型的愿望。开盘的结果越小的户型卖的越快。
为什么小户型长久不衰、持续走红呢？
－、供求关系导致刚性需求
    在市场经济中只有供求关系才是真正的市场晴雨表。据统计，中国城市人口每年增加1％左右，大约是1800～2000万。如果按照每个城市人口住房面积22平方米计算，需要增加4.4亿平方米住宅。此外每年大约有950万对新人结婚，这也构成了巨大的房地产市场需求。此外，到2020年，中国的城市化水平将达到55%～60%，城镇人口将要增加到8～8.5亿，将有2.6亿农民从农村迁入城市。住宅的真实需求大约每年增加5.4亿平方米。而这部分从农村迁入城市的新市民，由于城乡长期的制度歧视以及机会的不平等等原因造成的农村居民的相对贫困，使得这部分新市民的住房购买力有限，大多可能选择租住小户型住宅或选择购买小户型住宅，因此也会构成小户型住宅的巨大需求。
    随着城市化的推进，国家户籍制度放开及城乡居民间流动限制的逐步减少，尤其是入城务工的年轻人越来越多，大中专毕业生的增加，而大中城市由于存在巨大的聚集效应而往往比小城市具有更大的吸引力，这样将会有更多的潜在的新市民会构成对小户型住宅的巨大需求。
     据《北京青年报》对北京市民就经济适用房问题的调查结果显示：不同家庭收入的市民对于经济适用房的面积要求是不同的。家庭年收入在3万元以下的人接近一半(44.9％)人希望面积在70平方米以下，而接近四分之三(72.1％)的家庭收入超过3万元的人希望经济适用房面积在70-100平方米。综合看来，希望经济适用房面积在100平方米以下的比例超过了90％。这些数据说明面积较小的房子是普通人的首选。
二、国家政策催生小户型发展
    为了控制过快增长的房价，国家有关部门宏观调控的政策纷纷出台。建设部规定，2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。政府为各开发商增加小户型规划制定了硬性的要求。
    国家税务总局发布通知要求各地从去年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。从2005年6月开始，有关高档房、普通房被三个标准划分开来，也即是从那时起高档房的税收开始不断加重。几乎每次调控，高档房都首当其冲。税收不断在加重，买房门槛也在不断抬高。从2005年6月开始，有关高档房、普通房被三个标准划分开来，也即是从那时起高档房的税收开始不断加重。几乎每次调控，高档房都首当其冲。税收不断在加重，买房门槛也在不断抬高。去年 10月8日国土部下发通知，确保城市低收人家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。
    央行和银监会共同下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含以上住房）的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。央行在2007年内第八次上调存款准备金率，中央银行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。使得持有住宅的成本上升，住宅投资投机成本加大。各银行在掌握放贷房源标准上，一般90平米以上的户型房贷70％，90平米以下的房贷80％。
    由于，国家政策的导向，消费者主动选择了小户型产品。由于小户型通常推盘量都比较大，因此有利于楼盘集聚人气，增强竞争力。竞争和调控的双重压力下，开发小户型住宅自然成为开发商的必然选择。
 三、置业观念转变使小户型走俏
    中国人以家为根、落叶归根，那个根的载体就是房子。有了房子才有家，攒钱买房子是梦想，也是成家立业的标志。过去，攒钱买方子、给下一辈攒钱买房子，就是生活的目标之一。现在，人们自从听了关于“美国老太太贷款买房的故事”，豁然开朗，人们学会了用银行的钱买房。
    以前，很难想象大学刚毕业的学生就开始贷款买房。想在父母帮着交首付，自己挣钱供房子的比比皆是。我们万恒·俪城星座有80％的消费者采用按揭方式买房。
四、低总价低首付降低置业门槛
    开发商为了适应小户型消费者的需求，千方百计的压缩户型面积。在有效的面积中不断完善各种功能。现如今，小户型的功能及舒适度已不亚于标准户型及大户型，它对空间和平面的要求比较高，面积比较紧凑，相对紧凑的空间布置，使得小户型功能比较齐全，对每一个小的空间的利用都非常有价值。
    控制总面积，减少总房款，低首付、低月供，降低了消费者的置业门槛，刺激了小户型的潜在客户的购买欲望，扩大了小户型的需求。
  未来小户型发展将呈现四个特征：
    一是，小户型产品将主要分布在交通非常方便的地铁旁、CBD区域和市中心。对于大多数小户型的消费者时间是最宝贵的，方便的购物、上班地点是他们的首选。另外，小户型的聚集地常以工作为导向，年轻人聚集工作的地方大学、媒体业、IT业都会是小户型产品落脚的地方。
    二是，小户型是暂居型、投资型很强的产品。由于居住人群的年轻化，对社区服务、配套设施的要求很高。将来的小户型应具备餐饮、洗衣、理发、24小时超市等一条龙服务。
    三是，小户型的设计还将不断完善创新。独立的卫生间、独立的厨房、单独的小露台等都应具备，在有限的面积中还要做到更加完善的功能分区，就像飞机卫生间那样有效的利用每一寸面积。
    四是，精装修将是小户型发展的方向。为消费者提供成品房是开发商必由之路，小户型产品因面积小装修相对简单，会成为开发商向消费者提供半成品的毛坯房向装修成品房过渡的先导。为小户型消费者提供省心、省时、省力的菜单式装修是小户型提供商的必然选择

大的买不起哦。。呵呵。