主题：牛刀：地产股怎么跌房价就怎么降

    牛刀：地产股怎么跌房价就怎么降

有一次，我在给上海投资人做讲座时，我给大家说，我花了很多时间研究地产股票，但我从不主张做地产股票。有学员很不解，我们是投资人，如果地产股有投资价值，我们为什么不去投资。我说问题就在这里，高收益往往意味着高风险，抛开中国的开发商为富不仁不说，他们在股市上的表现也是一副丑恶的暴发户的嘴脸。

中国的股市上总共有123家房地产的上市公司，从2008年的年报显示，有63家负债水平高于50%，其中金地集团、保利地产等25家大名鼎鼎的房地产巨头资产负债水平高于70%。资产负债水平超过50%就有风险，何况高达70%。和其他国家的开发商不同，中国房地产的上市公司，都没有多少固定资产，连龙头老大万科的固定资产也只占市值的5%。如果破产，这些开发商没有什么可以作为赔偿。

这样的体制是怎么来的，是谁在对开发商宠爱有加，我实在搞不清楚。为了弄懂这个问题，我专门把中国沪深两地的上市公司和香港的地产上市公司作了一个对比，可越比越糊涂。按理，中国房地产的开发模式是从香港学过来的，多多少少总要学一点好的吧，可是，不，香港好的一概不学，学来的都是坏的东西。招拍挂、炒楼花这些烂货都学过来了，而信托责任、公民义务、法律规则统统视之偏履。

小孩不学好，都是大人教子无方。没有办法的事。我们来看看万科和新鸿基这两家在深港两地都具代表性的地产公司资产负债及资产情况的对比，很多情况一目了然。

表1：万科和新鸿基的资产负债率比较

万科
新鸿基

2003
54.90%
22.40%

2004
59.40%
19.60%

2005
61.00%
25.50%

2006
65.00%
26.10%

2007
66.10%
26.70%

最大值
66.10%
26.70%

最小值
54.90%
19.60%

平均值
61.30%
24.10%

数据来源：万科、新鸿基2003-2007年年报

表2:万科的资产收益率和贷款利息率

年份
资产收益率
贷款利息率
资本收益率 /贷款利息率

2007
7.09
7.20
0.98

2006
6.74
6.03
1.12

2005
7.20
5.76
1.25

2004
6.73
6.96
0.97

2003
5.78
5.02
1.15

数据来源：万科2003-2007年年报

表3：新鸿基的资产收益率和贷款利息率

年份
资产收益率
贷款利息率
资本收益率 /贷款利息率

2007
8.77
4.64
1.89

2006
9.39
6.75
1.39

2005
9.88
5.75
1.72

2004
4.33
5.13
0.84

2003
3.80
5.00
0.76

数据来源：新鸿基2003-2007 年年报和相关财经新闻

新鸿基的资产负债最高为26.7%，而万科呢？最高年份达到了66.10%。与万科相比，新鸿基业务相对多元化。2007年至2008年，物业销售大约70.4亿港元，物业租金收入为69亿港元，酒店经营10多亿港元，而电讯等其他业务收入约95亿港元。从这些业务的构成中可以看出，新鸿基有大量的固定资产，十分注重多元化业务组合以保持合理的现金流。新鸿基采用其他相关业务来弥补房地产流动性弱的问题，而不会导致太多的负债，从而控制和防范风险。此外，新鸿基十分注重成本控制，尤其是土地成本的控制。

而中国的房地产上市公司因为资产负债水平过高，完全是政府托着在证劵市场混饭吃，一有政策上的风吹草动，这些股票就整体大跌。2009年12月下旬以来，就因为政策上的变化，地产股集体大跌，深万科、金地集团、保利地产，招商地产等相继跌去20%。有网友问我，你说这房价怎么跌呀？我回答说，你看地产股怎么跌，就知道房价怎么跌。所不同的是，地产股跌在前面，房价跌在后面，中间有个时间差。