主题：转:物业

划分为一个物业管理区域的，除新建物业需参照建设用地规划许可证确定的红线图范围外，还应当包括分期建设中配套设施设备和相关场地共用且不可分割的部分在内。划分为一个物业管理区域不便管理，或者已分割成多个封闭物业管理区域的，应当划分为各自独立的物业管理区域；配套设施设

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业费；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十二条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。同一物业管理区域设立一个业主大会，选举一个业主委员会。但是，只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条 尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处(乡镇人民政府)可以指定物业所在地的社区居民委员会代行业主委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

第十四条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；

（三）模范履行业主义务，无拖欠专项维修资金或者无违反物业服务合同约定拖欠物业费等损害业主共同权益的行为；

（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

（五）具备必要的工作时间。

第十五条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料：

（一）物业管理区域划分意见书；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业管理用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第十六条 物业管理区域具备设立业主大会条件的，业主可以向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面申请；业主未提出申请的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织、指导设立业主大会筹备组。

第十七条 业主大会筹备组应当自设立之日起30日内，在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的指导下召开首次业主大会会议。

第十八条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续：

（一）业主大会设立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主大会决定的其他重大事项。

经业主大会同意，社区居民委员会代行业主委员会职责的，也应当办理备案手续。

第二十条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第二十一条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并报告物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。

第二十二条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十三条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第四章 前期物业管理

第二十四条 本条例所称前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第二十五条 建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。新建住宅区未经前期招投标的，不予办理收费许可证。

多层住宅物业总建筑面积少于2万平方米、单栋高层住宅物业总建筑面积少于1万平方米、多层混合住宅物业总建筑面积少于2万平方米的新建物业项目或者投标人少于3人的，经区、县（市）房产管理部门核准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十六条 建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业所在地的区、县（市）房产管理部门办理招标备案，并提供下列资料：

（一）建设单位工商营业执照和资质证书；

（二）物业管理区域划分意见书；

（三）招标文件；

（四）临时管理规约；

（五）法律、法规规定的其他材料。

建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。

第二十七条 新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其生活用水、用电、供热、燃气，雨水、污水的排放，电话通信、数字电视、宽带、道路、绿化、消防设施，物业管理用房、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。

第二十八条 新建住宅交付使用前，建设单位应当向市房产主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供新建住宅建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。

第二十九条 物业服务企业在办理新建住宅承接验收手续时，应当查验物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房。对于在承接验收中发现的问题，物业服务企业有权要求建设单位在一定期限内给予解决，并签订书面协议。

第三十条 建设单位应当物业服务企业做好新建住宅承接验收工

作，并移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；

（五）业主名册；

（六）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单；

（七）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后3日内，到物业所在地的区、县（市）房产管理部门备案。

第三十一条 建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

第三十二条 建设单位应当自市建设主管部门同意办理工程竣工验收备案之日起，按照国家规定的保修期限和保修范围，履行物业的保修责任。

建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向市建设主管部门申请使用建设工程保修抵押金。

第三十三条 物业保修期满，市建设主管部门返还建设工程保修抵押金前，应当征求市房产主管部门意见。   

第五章 物业管理服务

第三十四条 物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务，配备相应的专业技术人员和管理人员。从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书。

市房产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，对申请核定一级和二级资质的物业服务企业提出审查意见。

第三十五条 物业服务主要包括以下内容：

（一）提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通

过后组织实施；

（二）按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作，监督共用设施设备合理使用；

（三）日常清扫保洁，将装修及生活垃圾收集到城管部门指定的垃圾中转站；

（四）绿地及附属设施的养护管理；

（五）居民院区、楼道等公共区域的病媒生物防治；

（六）协助公安机关预防和处理各类突发事件，做好安全防范工作；

（七）小区内机动车辆停放及交通秩序的维护；

（八）建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案。

业主可以与物业服务企业在物业服务合同中约定具体的服务内容。

第三十六条 物业服务企业享有下列权利：

（一）依法制订物业管理制度和物业服务方案；

（二）依照物业服务合同提供服务；

（三）根据业主大会决定对物业实施管理；

（四）收取物业费；

（五）委托专营企业承担专项物业服务；

（六）要求业主委员会协调与业主的纠纷；

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