笔者总结出通路变化、信贷变化、地方政府变化、开发投资热度变化，推测目前房价尚处缓降过程，并非舆论所宣传的处于大跌前夜。
关于信贷变化
中央政府一直在重申，只对普通住宅予以信贷优惠，主要靠利率工具来给予。但谁也无法把握银行的头寸，除了90/70政策范围，各地的普通住宅标准实际以此前黄金周期的面积或者价格为准，实际上如果真正向普通住宅消费予以优惠利率释放，则相当于针对整体市场的信贷放松，这是防止大跌的一个重要因素，也是刺激消费的一个主动。
从信贷规模来看，今年以来出现的小阳春或者短暂的回暖，实际也与信贷放松密切相关。
调控以来，一些不做按揭的银行开始旧事重提，一些边缘银行开始进入按揭试点，主要的银行则一方面打着浮动利率的幌子，对普通住宅消费也相应提高利率，背后却是审批放行方面的实质性松动，这恰好印证有些刚需，只需要能够按揭就能实现，春节后各地楼市核心成交集中于信贷刺激，而一次性付款比降低至少三个百分点及以上。
第一大变化：主流报纸遭遇冷清。
每个城市都有一张到两张自称主流的报纸，以往这些报纸媒体是非常强势的，甚至还出现过地方主流报纸封杀省会城市媒体的现象，那是因为房地产火爆，现在情势变化了，主流报纸投放规模不断缩小。
过去黄金时期报纸媒体的成交成本仅为2000－16000元左右，并肩负开塑造及提升消费心理价格的功用，自去年11月以来至一季度，二三线城市投放规模紧缩五成，一线城市稍小，但也出现明显的减量。
开发商不依赖主流媒体只有两种解释，一种是房子大卖，一种是房子很不好卖，显然目前的情形是后者，因此开发商会谨慎投放，把有限费用节约用于有效通路。这是降价的一种明显征兆。
第二大变化：线下营销活动成为主流营销通路。
自调控后，象万科龙湖等一线地产商便开始了通路调整，去年下半年至目前，龙湖所有售楼部基本是活动不断，线下营销活动成为主流营销手法说明圈层营销无限放大而视觉营销无限缩小，这显示什么？显示客源的紧张，客源紧张除市场观望因素外，还有一个更主流的因素就是性价比因为政策，无法被目前消费者所理解，怎么办？活动营销让老业主提供说法是最基准的定律。
除营销研究水平的提升，活动尤其是线下作业被重视，更主流的原因可以视为通过小众市场营销来消化降价压力，以龙湖为例，其通过园林景观示范及建筑细节展示，完善自身的自订价体系，并率先在大城市降价促销，均收到了快速回收现金流的效果，继去年烟台单盘日销25亿元后，青岛通过降价获得近10亿元的短期现金流，今年以来节后的总成交金额也快速突破30亿元，尽管去年全年的总销不足500亿，但据内部消息，营销费用节约可观，约为龙湖带来近2%的净利。
我们知道并非所有项目都可以通过线下活动来达成销售，所以这种现象的出现可以视为房价下行的周期或比较长的一个证明。
第三大变化：短信单页完全覆盖。
报纸哭了，短信公司笑了。派单公司的生意也红火起来。
现在所有新开项目，基本选择了直复性的能够定点调整的快速低成本通路来宣传项目及优惠信息，应用最为广泛的就是短信与单页，达到几乎覆盖的程度。
这种方式说明开发商在房价下降之前，气虚，提气的方法就是兵分两路，一路是意见领袖之说，即有些人为那些买房人提供信息与建议，另一路则是刚需，那么刚需最佳接受方式就是直效的被动式的营销通路，即短信与派单。
反过来，以前也经常利用这些方法，香港公司经常用，现在有什么不同呢？覆盖面及二者的相互利用，这充分说明营销半径无限扩大而成交半径无限缩小，僧多粥少的局面正式来临。
第四大变化：巡展等直复通路广泛应用。
与第三大变化适应，巡展被万科发明后受到更多开发商的复制性利用。
巡展与短信及派单的差异在于目的性更强，针对中高端项目及社区营销更有效。
巡展模式说明房价涨跌与买房人的目标及身份要求密切相关，也间接证明并非所有房子都得降价才能卖出，谁都知道，买了的希望房价重新涨回，未买的才希望房价继续下跌。
毕竟中高端项目受制政策的内容更宽泛，也不是未来稳定政策所指向的部位，因此巡展被复制意味着房价将由试探性降价直接进入到普降阶段。
两会前后各地方政府都会将房地产业当做重点来看待，并进行了年度部署。
现在地方政府正处于城市化的关键时间，对财政的依赖重，为了房地产业的继续也为了地方发展的可持续性，都在谨慎理解中央方针政策的前提下，对房地产项目进行了梳理。
地方政府现在的观点是，理解政策第一，而不象以前那样照章执行；关注政策的方向与着眼点第一，而不象以前那样短暂响应长期含糊；对开发商抱以理解与有条件支持第一，而不象过去那样不关心开发商生死；对本地情况开始审视，而不是只顾一头（即土地出让），在保障性住房供应、普通商品房供应、存量地转供应等方面进行全方位的考虑与安排。
最显著的变化来自地价、规划项目开发节奏两个方面，即对地价现在没有以前那样急切的价格要求，只是按部就班地推出，地价相对平衡，多数情况还会发生零溢价甚至少量流拍，在一些大城市，土地不再价高者得得以贯彻，地方政府即使财政吃紧，也会安排那些存量地尽可能加速开发，形成一个大规模的买方市场。
