主题：楼市降温土地升温 房地产市场向左还是向右

多家研究机构的统计数据均显示，7月全国多数城市成交量普跌，楼市没有再次出现年初那种“淡季不淡”的情况，楼市在淡季迅速降温。但是土地市场的火热还在持续，地价和出让面积都在上涨，上半年全国土地出让合同价款同比增幅达77.3%。7月30日的中央政治局会议传递的信息显示，下半年行业政策面维持总体平静应是大概率事件。

是土地市场的‘热度’传导到楼市，还是楼市的‘冷静’传导到土地市场？房地产市场正面临着‘向左还是向右’的选择。

7月成交普跌

作为传统淡季，7月份一直是楼市成交量较为低迷的月份。虽然今年年初的传统淡季因为翘尾因素，出现了淡季不淡的情况，不过到了刚刚过去的7月份却没有出现例外。

中指数据库监测显示，7月该机构监测的43个城市中，近六成城市成交量环比下降，但降幅相对不明显，其中降幅最大的是泉州，为34.44%，其次是深圳，环比下降32.16%，也是重点城市环比下降最多的城市。10个重点城市中，仅南京、天津、成都三城市环比出现上涨，其中南京涨幅最明显，为25.31%，其余城市成交量均有不同程度的下跌。

中原地产市场研究部数据也显示，7月全国主要54个城市合计住宅成交23.7万套，同比6月24万套下降了1.2%，但因为7月多一个工作日，这也是成交量连续第4个月下滑，除一线城市延续下跌态势，同6月同期相比减少近2成外，二三四线城市均与同期持平。虽然月底供应有所放量，但整体7月供应略低于6月，成交平淡。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，全国各城市住宅7月成交量“普跌”主要有三方面原因：一是传统市场淡季因素导致全国大多数城市成交量出现“普跌”。火热的天气导致开发企业推盘意愿下降，购房意愿不强的购房者在这个阶段也会暂时推迟看房购房计划，一定程度上导致7月份房地产市场成交量在此时降温，如果8月份持续高温天气，市场成交量还会维持“普跌”状态。二是开发商放慢推盘节奏，市场供应量减少导致成交量不能大幅回升。天气炎热、备战金九银十等诸多因素都导致开发企业在7-8月放缓推盘计划，将推盘重心放在9月以后这个时间段。三是“钱荒”、利率上浮、公积金贷款额度吃紧等诸多因素也会影响成交量的表现，短期内导致成交量下滑。

而影响楼市走向的另一重要因素库存量的变化也显示出，与成交量下跌相比，供应量的下降更加明显。据统计，7月十大重点城市的库存同比除杭州以外全线下跌，其中北京和广州的跌幅最大，且都超过20%，随着去库存节奏的加快，重点城市的消化周期快速下降。通常来看，库存消化周期方面，在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。截至7月底，8成重点城市商品住宅的消化周期已经降至6-12个月的区间内，其中南京已经低于6个月红线。

供求比方面，在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供不应求，低于0.8则为供过于求。7月份，除了北京以外，其他九大重点城市的供求比均在1以上，其中广州由于受限价政策影响，供应数据急剧下滑，导致当月供求比出现4.45的畸高。一方面库存在快速下降，另一方面供应却没有相应地跟进，如果这一现状不能得到明显的改善，重点城市下半年的供求风险或许将集中爆发。