主题:沈阳开发商揭秘房子"开发成本"到底谁在说谎
- 发表于2008-05-26
如果顺应民意,做为开发商,我愿意低价卖房,可事实是,对于某些人,房价2000也是贵呀!大部分经济适用房即将推出。据我所知,均价都在3000左右,这该骂谁呢?
稍有一点常识的人都知道,房子是有成本的,其主要成本为:一、土地价;二、建筑成本;三、配套设施成本;四、政府收费;五、税;六、企业经营成本;七、销售成本;八、设计规划成本。
⑴2008年,沈阳的土地价格每平方米均价已近2000元(不含土地契税)换算成建筑平米,其土地价1000元是较低的;
- 发表于2008-05-26
⑵建筑成本.随着原材料,用工成本的加大,建筑平方米成本也在逐步递增,仅钢材价格从去年的4100–4700元,猛增至5100–5800元,合算为每平方米造价,高层建筑成本在1300–1500元,属正常范畴;
⑶配套费.电,外网市内已增至90元/㎡,热网70元/㎡,煤气管网配套23元/㎡,设计费另计,水等……加上内网设计建设、道路、景观、至少也要340元以上。
⑷市政设施配套费.按市政府规定为183元/㎡;
⑸设计规划.园区规划如委托南方设计院至少30元/㎡;
- 发表于2008-05-26
⑹税为营业额14%左右.(不含增值税、个税)一个3000元每平方米的房子,税至少420元/㎡;
⑺经营成本.含销售在8%左右,以房价3000元计,至少在240元/㎡;
其他成本可以忽略不计,我们计算一下它的成本有多少?至少3513元。
如果执行了“房地产企业所得税”新的征收办法,予征点为20%利润起征,就是说3000元成本的房子征税至少加600元计予征。那就是3600元售价,才能满足这个起征点,否则,开发商就得代付税金卖房。
- 发表于2008-05-26
按上述成本核算,房价4000已经是在事实的范畴之内了。这里尚不包括财务成本。
我们回过头来,批评一下地价,沈阳市内,平均动迁成本为3800元/㎡,如果拆掉重建,土地成本能低于2000元/㎡吗?怎么能让地价降下来呢?按照这最普通的价格计算,前面的4000加上1000元土地成本是多少呢?
其它还要说吗?让电、煤气、水、市政建设、民工谁降价都有困难。只有让税降,可税收能降吗?政府没钱如何运作?
- 发表于2008-05-26
沈阳房价根据大多数沈阳人收入比也许高,但目前情况,房价能降,鬼都不信。如果有人说有降价空间,至少在上述的5000元以下的房子没办法降下来,这是条底线。
我觉得,讨论沈阳房价,应该让百姓真正去了解实际情况,那些喊降价的人或鼓励三、五年后买房的人,你的收入如果能跟上沈阳动迁费用提高速度,如果你能跟上地价上涨速度,你就等。我希望人人都有适合自己的房子,也很希望太湖国际花园的房子适合你!如果哪家媒体转载了这篇博客,它就没欺骗你。
- 发表于2009-05-22
- 发表于2009-06-27
关于房子价格的讨论太多了,王石说:“拐”点,潘石屹说:“巨变”。半年多了,(沈阳人也期盼着房子能降点价),从发改委到建设部,从银行到百姓,绝大多数声讨声指向开发商,媒体也“犹抱琵琶半遮面”,一面论“拐”,一面招揽广告。弄得买房人怕买完再降价,不买房的喊降价,买不起的骂房价,究竟沈阳的房价如何走向?谁在欺骗购房者?