主题：西强补东弱 地产未探底

虽然近日国家统计局公布的数据显示全国房地产开发增速稳中有降，但本报调查发现，部分西部省份房地产增速惊人，个别省份甚至增速翻番。与销售的区域间不平衡可能预示房价拐点的期待难以全面实现。

10月18日，国家统计局公布的数据显示，前三季度，全国房地产开发44225亿元，同比增长了32%，比上半年回落0.9个百分点。其中，住宅31788亿元，增长了35.2%。全国商品房销售面积71289万平方米，同比增长了12.9%。前三季度，房地产开发企业本年资金来源61947亿元，同比增长了22.7%。

不过，接受中国房地产报采访的多位机构人士则表示，目前房地产调控虽取得一定成效，但从全国范围看，与销售的拐点趋势并不普遍，只是部分地区房价略有松动。前三季度呈现一线城市房地产开发增长趋缓、二三线城市增长强劲、东部地区增速弱于中西部地区的态势。

国家统计局新闻发言人盛来运表示，从前三季度尤其是三季度的情况看，房地产市场出现了积极变化。首先，8、9月份房地产虽仍在高位运行，但9月份增长速度有所回落。1～9月，房地产开发增长32%，比1～8月回落了1.2个百分点。其次，房地产性需求，是投机性需求得到遏制。1～9月房地产销售面积同比增长12.9%，比1～8月份回落了0.7个百分点。第三，房地产前期价格上涨势头得到明显遏制。从9月份情况看，新建商品房价格比8月份环比下降的城市继续增加。9月份新建商品房价格指数比去年同比增长幅度回落的城市也在增加。

西部太阳东部雨

本报从研究机构得到的数据显示，前三季度东西部地区房地产开发增幅反差极大。如北京连续多月增幅在10%以内，但贵州却连续四个月增幅在90%以上。

1～9月，房地产开发44225亿元，同比增长32%，比1～8月回落了1.2个百分点。虽然增速小幅回落，不过多位分析人士表示，前三季度一线城市增长趋缓，但二三线城市增长仍强劲。1～8月，一线城市房地产开发同比增长12.3%,二线城市同比增长32.9%，三线城市同比增长39.7%。从地区来看，东部地区同比增长30.5%，中部地区同比增长34.8%，西部地区同比增长39.6%。

“前三季度，房地产开发额保持32%的增幅，表明开发商对市场前景依然看好，是加大了对二三四线城市的开发。”著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫对记者说。

二线旺市弥补一线低迷

何一峰分析认为，1～9月，全国商品房销售面积7.13亿平方米，与1～8月销售面积5.9亿平方米相比，9月份全国商品房销售面积增加1.2亿平方米，同比增长近10%。尽管市场多数认为9月份的销售表现不景气，但从数据来看，9月份商品房销售面积同比增速仍平稳。这说明，从全国范围来看，市场拐点并未出现，只是部分地区略有松动。

“商品房销售增长趋缓主要是一线城市，从全国看，二三线城市增长强劲。北上广深一线城市房地产销售面积仅占全国销售面积的5%，销售额占10%左右，一线城市商品房销售增长趋缓对全国市场影响不大。”中国指数研究院指数研究总监何田告诉记者。

在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来，前三季度商品房销售额中，住宅同比增长21.2%，楼同比增长35.1%，商业营业用房同比增长33.8%。一方面，在住宅市场受限购影响下，为规避住宅地产风险，房企对商业地产的追求力度逐渐增加，大量资金涌向商业地产；另一方面，从房企资金链角度看，房企希望通过商业地产独特的运营方式给企业后市发展提供长期资金保证。

自筹资金占比进一步加大

1～9月，房地产开发企业本年资金来源61947亿元，同比增长22.7%。其中，国内贷款同比增3.7%，自筹资金同比增长33.5%。与上半年国内贷款同比增6.8%、自筹资金同比增32.7%相比，三季度，国内贷款增幅降低，自筹资金进一步增加。

韩长吉认为，随着银行信贷紧缩逐步深入，房地产行业融资难度进一步加大，房企只有通过自筹资金来获取资金，维持企业资金链韧性；自筹资金的范围广，包括项目收益、资产出售、股权融资、附属产业输血等渠道。对比不同规模的房企，自筹资金的来源比例各不相同，大型上市房企由于融资渠道较为丰富，项目收益融资，内部融资成为首选；而对于中小房企，项目转让融资，举债融资占比较高。

何田也表示，随着开发贷和个人贷款的收缩，房企信托融资、私募基金等自筹资金比例增加。据统计，上半年新增信托量相当于去年全年的信托量。自筹资金比重增加，也意味着开发企业的开发成本上升。

四季度保持温和增长

对于四季度的房地产市场走势，上述多位表示，四季度房地产调控仍不会松动，调控任务任重道远。在何一峰看来，四季度房企的资金链会更紧绷，房地产开发增速可能会接近4、5月份的回落幅度，但不至于回落至2008年局面，预计四季度开发增幅会保持在20%～25%。何田则预测，四季度开发增速将在25%～30%之间。主要是目前保障房开工计划已超过90%，年底，保障房带动作用下降。

韩长吉告诉记者，房地产行业政策执行情况是未来房企开发变化的关键因素。从目前政策的深入程度看，房地产开发量将持增长趋势，但增长幅度将有所减慢。另外，从行业内部来看，大型房企的项目开发量增长较快，资金量较少的房企则陷入资金困局；从商业地产和住宅地产的增长趋势来看，住宅地产将维持当前的增长量，而商业地产量则会出现小幅下滑。主要原因在于商业地产饱和量较小，市场容积并不广阔。