调控政策和成交量的回落，让北京二手楼市购房人的平均年龄也退回到“不惑之年”。来自链家地产的市场观察报告显示，2011年三轮调控后，北京二手房市场的购房年龄开始逐渐走稳，逐渐回归到36岁左右。而在2010年9月时,购房人的平均年龄为27岁。
记者调查发现，限购令前后，楼市买房人呈现“悲喜两重天”。而限购令后，不仅性需求几乎冻结，这股寒流也波及到了改善性置换需求。
大限之后
“刚需”力挺
不管什么时候，都有人买房。
“以前一套房有10个人看房子，现在看房的少了一半。”这是东四环朝阳北路一家中介员工小李的直观感受。
“差不多都是刚需，占80%。其余20%都是改善型置业。”在房产中介连跳了三家的小李直言，来看房的客已经“绝迹”。
说起购房人群，小李表示，现在来看房，能买房的只有两种人。从户口上看，一种是准备结婚，有北京户口的“新北京人”，一种是置换房产的本地居民。
从买房投向上看，120平方米以上的两居和180平方米的三居最抢手。“外地人能在北京5年以上的，都成家立业了，所以不会考虑一居室，总是一步到位的多。另一种是有钱人，高管、公司老板。几乎不看价格，全款。300万以下房子几乎不看。”
小李告诉记者，他所在房产中介覆盖的东四环一带，目前打算买房的全款占6成，贷款仅占4成。至于其中原因，小李解释：“银行贷款不好贷。”
“现在撑着市场的都是刚需。过一段时间可能还会有变化。”小李说。
“比2008年还冷”
杨业，天通苑的“老中介”。从起初的一名年轻员工，发展成大众鑫业几家门店的经理，10年房产生涯让他多次见证了楼市的冷暖。“在天通苑呆了快10年了，有天通苑的时候，就有我们。”
因为天通苑以经适房为主的特殊房产结构以及睡城带来的诸多不便的区域性特点，天通苑的客一直不多。“买房自住的还是主流，客相较城区较少。”杨业说，限购令出台之后，这一特点体现更加明显。“80%左右都是置换房，纯改善型需求。”
对于限购令带来的楼市寒冬，杨业的预感是：“比2008年还冷。”
例如，有报道称，限购新政一出，北京鑫尊置地关闭50家新开门店，缩减占比达20%。那么，北京的楼市是否会冷到中介扛不住的程度？
他以手中的客户群为例，以前每个业务员都已经积累了二三十个客户，而到现在能够达到限购政策要求的，只有三分之一不到。一下砍去了70%。
由此导致的一个结果是，业务员高达30%的流动性。“往年都没有今年这么高。尽管如此，现在业务员流动也不算很明显，半个月以后就会比较显著。一个月没业绩，很多业务员就坚持不下去了。”杨业分析，现在很像2008年的时候，但政策比2008年更“狠”。
置换房产遭遇流动性枯竭
限购令斩断了需求，改善性置业遭遇到了寒流波及。
天通苑和城里不同——越是普通住房、小面积，例如七八十平方米面积，往往买家都是贷款购房。因此，天通苑的小户型一直很受“刚需”的欢迎。但是杨业手头的数据显示，过去这些很好出手的房子，现在卖不动了。
两天前，杨业碰到了两个老年客户。“一家三口，住老六区一套60来平方米的房子。孩子都27岁了，还和父母住一块儿。”他说，老两口准备换套大些的房子，但因为家庭收入不高，多少年才积攒了20来万，首付肯定不够，所以必须把现在住的房子卖掉，才能筹够首付的钱。
老人相中了小区另一套110平方米的房子，卖家报价190万。对于这样的价位，杨业形容老两口“冲动”，把存款全都取出来，想立即签约。老人和中介商量，表示交20万定金，由中介承诺两个月内卖出，但很多公司都不敢接。
“凭我们的经验，不好做。”杨业判断，“现在的行情，两个月的时间不一定能卖出。要搁过去的市场，完全没有问题，70平方米的小户型，能卖100多万，基本上一两个星期内就能出。”
而现在，“市场变了，没有人想接。想卖，但问题是没有下家。可以说‘有价无市’，目前的市场根本无法判断什么时候能出。”杨业说。
杨业所说的“市场变了”，其实是“预期”变了。
“买涨不买落，买家的心理开始希望限购令之后价格走低，而且越低越好。而现在卖方肯定不愿意往下降，除非有的情况，卖家才愿意出售。”杨业解释说，天通苑的一个两居室，现在可以租到2300元左右，比去年每套房上涨500至600元。“所以房主并不着急。这样就形成了观望的态势——刚出政策的时候，很多人还停留在预期房价继续上涨的惯性中。而现在，观望的人越来越多。”
调控政策和成交量的回落，让北京二手楼市购房人的平均年龄也退回到“不惑之年”。来自链家地产的市场观察报告显示，2011年三轮调控后，北京二手房市场的购房年龄开始逐渐走稳，逐渐回归到36岁左右。而在2010年9月时,购房人的平均年龄为27岁。
记者调查发现，限购令前后，楼市买房人呈现“悲喜两重天”。而限购令后，不仅性需求几乎冻结，这股寒流也波及到了改善性置换需求。
大限之后
“刚需”力挺
不管什么时候，都有人买房。
“以前一套房有10个人看房子，现在看房的少了一半。”这是东四环朝阳北路一家中介员工小李的直观感受。
“差不多都是刚需，占80%。其余20%都是改善型置业。”在房产中介连跳了三家的小李直言，来看房的客已经“绝迹”。
说起购房人群，小李表示，现在来看房，能买房的只有两种人。从户口上看，一种是准备结婚，有北京户口的“新北京人”，一种是置换房产的本地居民。
从买房投向上看，120平方米以上的两居和180平方米的三居最抢手。“外地人能在北京5年以上的，都成家立业了，所以不会考虑一居室，总是一步到位的多。另一种是有钱人，高管、公司老板。几乎不看价格，全款。300万以下房子几乎不看。”
小李告诉记者，他所在房产中介覆盖的东四环一带，目前打算买房的全款占6成，贷款仅占4成。至于其中原因，小李解释：“银行贷款不好贷。”
“现在撑着市场的都是刚需。过一段时间可能还会有变化。”小李说。
“比2008年还冷”
杨业，天通苑的“老中介”。从起初的一名年轻员工，发展成大众鑫业几家门店的经理，10年房产生涯让他多次见证了楼市的冷暖。“在天通苑呆了快10年了，有天通苑的时候，就有我们。”
因为天通苑以经适房为主的特殊房产结构以及睡城带来的诸多不便的区域性特点，天通苑的客一直不多。“买房自住的还是主流，客相较城区较少。”杨业说，限购令出台之后，这一特点体现更加明显。“80%左右都是置换房，纯改善型需求。”
对于限购令带来的楼市寒冬，杨业的预感是：“比2008年还冷。”
例如，有报道称，限购新政一出，北京鑫尊置地关闭50家新开门店，缩减占比达20%。那么，北京的楼市是否会冷到中介扛不住的程度？
他以手中的客户群为例，以前每个业务员都已经积累了二三十个客户，而到现在能够达到限购政策要求的，只有三分之一不到。一下砍去了70%。
由此导致的一个结果是，业务员高达30%的流动性。“往年都没有今年这么高。尽管如此，现在业务员流动也不算很明显，半个月以后就会比较显著。一个月没业绩，很多业务员就坚持不下去了。”杨业分析，现在很像2008年的时候，但政策比2008年更“狠”。
置换房产遭遇流动性枯竭
限购令斩断了需求，改善性置业遭遇到了寒流波及。
天通苑和城里不同——越是普通住房、小面积，例如七八十平方米面积，往往买家都是贷款购房。因此，天通苑的小户型一直很受“刚需”的欢迎。但是杨业手头的数据显示，过去这些很好出手的房子，现在卖不动了。
两天前，杨业碰到了两个老年客户。“一家三口，住老六区一套60来平方米的房子。孩子都27岁了，还和父母住一块儿。”他说，老两口准备换套大些的房子，但因为家庭收入不高，多少年才积攒了20来万，首付肯定不够，所以必须把现在住的房子卖掉，才能筹够首付的钱。
老人相中了小区另一套110平方米的房子，卖家报价190万。对于这样的价位，杨业形容老两口“冲动”，把存款全都取出来，想立即签约。老人和中介商量，表示交20万定金，由中介承诺两个月内卖出，但很多公司都不敢接。
“凭我们的经验，不好做。”杨业判断，“现在的行情，两个月的时间不一定能卖出。要搁过去的市场，完全没有问题，70平方米的小户型，能卖100多万，基本上一两个星期内就能出。”
而现在，“市场变了，没有人想接。想卖，但问题是没有下家。可以说‘有价无市’，目前的市场根本无法判断什么时候能出。”杨业说。
杨业所说的“市场变了”，其实是“预期”变了。
“买涨不买落，买家的心理开始希望限购令之后价格走低，而且越低越好。而现在卖方肯定不愿意往下降，除非有的情况，卖家才愿意出售。”杨业解释说，天通苑的一个两居室，现在可以租到2300元左右，比去年每套房上涨500至600元。“所以房主并不着急。这样就形成了观望的态势——刚出政策的时候，很多人还停留在预期房价继续上涨的惯性中。而现在，观望的人越来越多。”